九眼橋20載之變 茂業成都項目商改住背後的豪宅利潤賬本

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對於房企而言，「商改住」不僅僅意味著緩解商業地產供應持續高企，還意味著這部分物業可以實現銷售回款。

觀點地產網 經過近20年的周折，茂業國際位於成都一環附近的項目或許將迎來面世的一刻。

2月18日，茂業商業股份有限公司公告披露，公司擬與成都國土局簽署《國有建設用地使用權土地使用條件變更協議》，將成都九眼橋項目商業用地調整為「零售商業兼容二類住宅用地、零售商業用地」，合計補繳土地款1.27億元。

市場人士對觀點地產新媒體指，目前相關部門尚未正式披露茂業九眼橋項目調規獲批的消息。不過，在四川省政府多次強調「商改住」調控的語境下，這個項目仍具有代表意義。

成都九眼橋歷史悠久，如今聚集於周邊的「酒吧一條街」已成為這座城市夜文化的標誌。自茂業收購成商集團以來，位於九眼橋附近的商業項目便成為深圳商人黃茂如垂涎的資產之一。資料顯示，茂業曾計劃將該項目打造為購物、娛樂、休閑的城市綜合體「茂業天地」。

而受限於近年來商業地產低迷，茂業商業的經營數據顯示，過去三年其在成都地區的零售業務收入面臨下降壓力。在此情況下，「商改住」政策成為房企緩解商業地產市場供應高企、尋求高利潤的避風港。

就九眼橋項目相關情況，觀點地產新媒體致電茂業相關負責人，截至發稿止並未收到回復。不過據了解，如果調規獲批，該商業項目預計獲得最高2.16萬平方米的住宅建築體量。按照茂業此前的項目方案，該部分面積或打造成豪宅產品。

商改住利潤賬本

資料顯示，茂業九眼橋項目位於成都錦江區九眼橋宏濟中路49號，共佔地1.14萬平方米（約17.12畝），用途為商業用地，其中自有用地佔7870.60平方米。項目曾命名為「茂業天地」，後於2016年4月起改為「茂業豪園」。

成都統計局2016年7月初披露，茂業商業開發的成都茂業豪園項目計劃總投資約6億元（土地成本3.15億元，開發成本2.27億元，建設費用0.59億元），建築面積6萬平方米，並計劃2018年4月竣工。

在市場人士看來，茂業商業2017年最新披露的「商改住」計劃，只是補充手續的一部分。據該公司2月18日公告，九眼橋項目的出讓面積擬增加至9617.69平方米，土地用途由商業用地調整為零售商業兼容二類住宅用地、零售商業用地。本次合計應補繳土地出讓款為1.27億元。

具體而言，上述項目調整后，零售商業兼容二類住宅用地總容積率不大於4.5

（其中可兼容的住宅面積比例不大於計容建築面積的50%）；零售商業用地總容積率不大於6.0。

對此，第一太平戴維斯華西區項目及開發顧問部負責人羅元均向觀點地產新媒體表示，由於商業樓宇庫存量較高，成都商業地產市場競爭十分激烈，一些傳統的百貨業態也面臨調整的壓力。「包括茂業在內，不少房企在經營上都遇到一定困難。」

數據顯示，茂業商業前身成商集團主要在四川省經營百貨門店，2014年、2015年及2016年上半年成都地區經營收入分別為11.11億元、10.18億元及10.02億元；其中2016年上半年業績上升主要得益於併購仁和人東店、光華店。

而去年期間，與茂業九眼橋項目同處鹽市口商圈北京華聯商廈宣布閉店，已由百貨店轉型為城市奧特萊斯。第一太平預計，2017年成都將有超過22個商業項目具備入市條件，對應新增體量達170萬平方米，或會有更多零售商業轉型。

「在商業地產過剩的情況下，諸如九眼橋項目等待開發商業用地進行性質調整，也是正常的去庫存手段。」羅元均透露，除了茂業，目前在成都擁有大體量商業項目的房企，幾乎都有「商改住」的打算。

對於房企而言，「商改住」不僅僅意味著緩解商業地產供應持續高企，還意味著這部分物業可以實現銷售回款。因此在外界看來，茂業將九眼橋項目打造為豪宅，某種程度上也出於加快現金流動的考慮。

不願具名的市場人士對觀點地產新媒體表示，茂業九眼橋項目大概規劃有4棟住宅，對外宣傳以豪宅定位為主。「九眼橋靠近春熙路等傳統商圈，擁有較稀缺的江景資源，加上周邊競品少，房企一般考慮打造豪宅。」

觀點地產新媒體了解，目前九眼橋附近在售項目以陽光新業中心、萬達瑞華中心等商業項目為主，寫字樓均價在2萬元/平方米上下；商住方面，較遠處有阿瑪尼公寓、九龍倉擎天半島等項目，其中阿瑪尼公寓最高報價達4萬元/平方米。

九眼橋項目20載之變

雖然「商改住」的市場廣闊，但業內人士對觀點地產新媒體指，目前相關部門尚未正式披露茂業九眼橋項目調規獲批的消息。

九眼橋項目的出讓歷史可追溯至1997年11月，茂業商業前身成商集團與成都國土局簽署出讓合同，從而獲得該地塊的土地使用權。

實際上，籌備九眼橋項目之初，成商集團便已經論證規劃商住業態的可能性。觀點地產新媒體獲得的一份2007年項目可行性報告顯示，成商集團認為成都商業物業市場總量供過於求，但區域商業布局尚存在較大的機會。

以九眼橋項目為例，項目周邊原有商業形態主要為底商、燈具專業市場，大型綜合購物中心幾乎沒有。同時項目區域內主要置業構成為公務人員、各大外企、私企等業主，消費能力高。

因此，九眼橋項目計劃打造為購物、娛樂、休閑的城市綜合體，產品市場定位則是「區域商業百貨和白領居家公寓」，其中居住部分以小戶型為主。項目強調快速開發、快速銷售，通過開發建設形式將存量土地資產變為「優質商業資產和現金並取得最大利潤空間」。

茂業曾公開表示，九眼橋項目是其在成都布局的重點之一，當時定位仍是百貨店、酒店、寫字樓及公寓。

而由於早期涉及拆遷及整合等工作，項目此後一直處於緩慢推進的狀態。直至2012年7月底，上述項目才宣布全面完成拆遷工作，實現「三通一平」並進入前期相關流程。

隨著成都商業地產形勢愈發嚴峻，成商集團過去堅持的樂觀態度也發生轉變。實際上，觀點地產新媒體了解到，自2014年以來，包括萬科在內等房企均延遲開發新增地塊中的商業部分，部分已開發項目甚至選擇改造為醫療健康中心。

拐點發生在2016年3月，四川省政府常務會議審議通過，已全部繳清土地出讓金的待開發商業用地，可經審批轉型為商品住宅用地。4月，成商集團正式更名為「茂業商業」后不久，九眼橋項目的案名便由「茂業天地」悄然改為「茂業豪園」——這被視為商改住首個案例。

在規劃方面，茂業九眼橋項目開始出現調整：相比於過去的純商業業態，工地圍擋上的廣告顯示項目將打造為四棟住宅為主，並定位為中心區的豪宅產品。至此，該項目已經歷了將近20年周折。

市場人士對觀點地產新媒體指，成都的住宅市場去年起受熱捧，九眼橋項目改變用途后或許可以實現更快的資金周轉，從而為其百貨門店等業務擴張緩解壓力。儘管近年來商業地產遇困，但按照茂業商業此前的計劃，百貨「航母」仍是其未來的發展目標。

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