限價鬆動 北京豪宅市場難放行

長期緊鎖北京高端住宅市場的「8萬紅線」緊箍咒日前終於出現鬆動。8月8日，北京市住建委網站掛出三個商品住宅項目預售許可證，三家樓盤的預售價格均超過8萬元/平方米。業內人士表示，這一輪高端市場「限價」政策的放開早於市場預期，可能意味著北京市前一階段調控效果已階段性達成，但也有觀點認為，現在判斷調控「放水」高端市場為時尚早，豪宅市場依舊難言樂觀。

8萬紅線悄然突破

「按照以往調控的經驗，任何一次的限價都有『保質期』，」一位樓市觀察人士表示，北京樓市一條隱形的「8萬紅線」已經存在數月，但多數人判斷高端市場都放開可能會出現在年底，沒料到會是現在。

北京商報記者查閱市住建委網站注意到，8月8日當天公示的三個項目中，璽預售價格最高為9.6萬元/平方米、崑崙域的預售價格最高為9.57萬元/平方米、金茂府住宅預售價格為9.5萬元/平方米。三家項目均突破「8萬紅線」，甚至單價均超過9萬元/平方米。

資料顯示，自北京出台新一輪樓市調控政策以來，業界一直存在一條潛規則：新盤預售證超過8萬元/平方米將無法取證。而且事實也的確如此，數月以來北京的確沒有一家新拿預售證樓盤批複售價超過這條紅線。

兩輪調控過後，處於史上最嚴厲政策環境下的北京樓市，成交量不可避免地由熱轉冷。剛剛過去的7月，北京新房市場僅簽約1662套商品住宅，創下自2014年2月以來近41個月銷量新低。

2017年1-7月，北京商品住宅的簽約量也不過15071套，創自2006年北京開始網簽以來的同期新低。然而，與整體樓市的低迷之勢有所不同的是，新房市場頻現熱銷樓盤。多個項目開盤后迅速售完，甚至出現「夜光碟」的極端案例。

對此，一位營銷代理機構人士表示，急轉直下的銷量數字與單盤速銷的現實行情同時存在，折射出了市場的分化。市場全面熱銷的時代一去不復返，一些項目無論是土地成本，還是產品品質都稱得上高端，但「紅線」下只能採取「親民」的價格入市，由此引發市場抄底而熱銷。

「市場和業內都有共識，『8萬紅線』不可能一直延續，遲早會突破。但對於開發商而言，什麼時候放開才是關鍵。」上述人士分析，6月底東城區永定門外出讓一地塊，該地塊限售價格最高不超過9.3萬元。該地塊一度被外界解讀為「8萬紅線」退出的前奏。

限價房最高能過「8萬」，商品房售價超過8萬元/平方米應該只是時間問題。而且近來市場上也一直流傳著數家豪宅項目也在積極與政府協商，爭取以高於紅線的價格入市。但三家預售價格超過「8萬紅線」的樓盤同時出現還是早於市場預期。可能意味著北京市前一階段調控效果已階段性達成，未來行政性調控手段可能會稍微弱化。

豪宅離狂歡尚早

「畢竟每個項目的地段區位、土地成本，拿地時間、資金壓力等因素都不盡相同，僅用一條紅線作為標尺來加以限制將失之精準。」上述人士表示，受「8萬紅線」影響，北京樓市出現價值不同但價格相近的非理性現實。

亞豪機構市場總監郭毅表示，北京一度出現了二環與五環價格極為接近的罕見現象。在今年取得預售許可的項目中，位於四至五環之間位置的金玉府和澤信公館兩個項目，分別以7.8萬元/平方米、7.7萬元/平方米的備案均價獲得了預售審批，此外，五環邊的綠地海珀雲翡備案均價也為7.5萬元/平方米，而二環璽預售價格也不過7.9萬元/平方米。

「二環與五環，價格上的毫釐之差，與地段位置的天壤之別，評判地產價值的核心要素在調控下已被顛覆。」郭毅表示。

「幾家超8萬元項目拿證絕不意味著政策鬆動」，一位知情人士表示，三家樓盤售價突破8萬元大關，實際上僅是個案，並不具有代表性，更不意味著豪宅市場調控的放開，「8萬紅線」還會在相當長一段時間內存在。

他進一步分析說，從宏觀層面來看，調控以來北京樓市取得了一定效果。「價格不上漲」的目標也在一定程度上達成。而且從剛剛發出的「共有產權」政策的頒發也能夠預見到未來北京市場上剛需產品將大量入市，在滿足首次置業人群需求的同時，對平均房價的平抑作用也會十分明顯。由此適當通過市場手段在合理範圍內適度放開高端項目的售價是自然而然的。

此外，從三家樓盤的具體情況分析可知，三家樓盤拿地都是在2015年前後，華潤崑崙域項目拿地樓麵價約為3.73萬元/平方米，璽為5萬元/平方米，北京金茂府5.2萬元/平方米。而且這些地塊都有配建自住房或者商業用地等出讓條件，也無形中增加土地成本。因此從目前三家項目批複價格來看，也僅僅是保本，利潤非常有限。依此類推，未來類似這幾家樓盤情形的項目超8萬元入市也不會意外。

但北京高端市場上一大批項目拿地時間很早，有捂盤囤地嫌疑，希望取得更高利潤，但豪宅項目則不在「開閘」之列，這些項目要想拿到滿意的開盤價恐怕還是難上加難。由此可見，在政策依舊收緊的背景下，豪宅市場迎來窗口期的幾率還非常低。

豪宅還能扛多久

根據亞豪君岳會不久前的統計數據，在三家高端項目拿證前，8月北京住宅市場預計僅有8個項目入市，其中包括一品嘉園、亦庄金茂逸墅、翡翠長安等7個老項目後期，以及招商·都會中心一個純新盤。

郭毅分析，2016年開始新一輪房地產市場調控席捲全國，在分類調控的指導方針之下，以北京為首的一二線熱點城市開始著力於收緊調控，並且在進入2017年之後收緊力度進一步加大。尤其為實現控制房價的目標，北京在預售價格監管8萬元/平方米紅線的執行上可謂空前絕後。受此影響，2017年北京住宅市場的月度預售項目量普遍大幅下滑，尤其是下半年的開局7月，截至7月23日，僅有5個項目取得預售許可，取證項目量僅相當於春節后空檔期的2月，創造了近5個月的新低，預計這一趨勢也將延續至整個下半年。

而受到供應極度低迷的影響，截至7月23日，7月北京商品住宅共實現成交1032套，成交面積14.74萬平方米，相比上月同期均減少29%，相比2016年同期減少七成，預計整個7月成交情況或將創造月度歷史新低。

從成交特徵來看，7月成交當中，單價5萬-8萬元/平方米的中高端項目佔比高達43%，成為絕對主導。與成交特徵相同，除了三家破8萬元項目之外，其他計劃入市的項目，包括招商·都會中心、亦庄金茂逸墅等6個項目售價或將位於每平方米5萬-8萬元/平方米區間。

郭毅預測，地王的「好鄰居」效應不斷發酵，使得大量同區域項目價格均出現攀升，再加上「8萬紅線」的壓制，一升一壓兩相作用之下，單價5萬-8萬元/平方米樓盤將成為商品住宅市場的主力，而這一價格區間也正覆蓋了當下購買意願最為強烈、購買能力最為堅挺的改善型需求。

北京商報記者 董家聲