把房價放進K線圖會有什麼趨勢？一位股票研究員的腦洞大開后發現了這個！

作者：船長凱凱

我是2016年10月27日拿到北京購房資質的，房價已經漲了很多。

攥著微不足道的首付，我像眾多「北漂」一族一樣，開始了焦慮的看房之旅。我前後在這座城市生活了9年，除了剛上大學時騎著腳踏車走街串巷，近兩個月恐怕是在帝都跑得最勤的一段時間。由於工作和生活的原因，團結湖和老宣武我跑的最多。直到有一天，站在團結湖一套方方正正、南北通透的老房子里，中介小哥問我：

「這套房子咱能看上么？您心裡價位多少？」

當我開始思考這個問題的時候，才發現由於房價的大幅波動，我已經幾乎失去了對價格的判斷能力。Po主是股票研究員，每天最核心的工作就是給資產定價，在喪失定價能力的恐慌之下(上次出現這種恐慌是在2015年大牛市)，研究員的本能把我逼回辦公桌前，以盡量理智的方式進行思考。

其實不得不說團結湖是Po主很喜歡的一個地方：上班近，三站捷運到公司；看球近，走一刻鐘去工體；吃喝玩樂近，藍港和三里屯東西相鄰；老人過來看望的話，去公園遛彎也比較近。問題在於，這個區域的房子主要是80年代早期的老公房，雖然方正通透、得房率高，但沒有學區資源；樓齡太老，將來轉手時貸款年限是個問題。

當前市場對二手房價的研究，多以宏觀層面為主，比如看政策、看信貸、看市場庫存。而微觀層面，從典型小區的交易數據出發，自下而上看市場趨勢的研究還比較少。究其原因，關鍵在於每套房子都有特殊性，位置、戶型、樓層、朝向，以及其他各種因素，都會使每套房子的價格有所不同。因而，要想自下而上進行具有實際指導意義的研究，就必須找到儘可能同質化的「交易標的」作為樣本。

幸運的是，在看房的過程中，我發現團結湖恰好就有這樣高度同質化的「樣本」。團結湖捷運站東南，有幾個建於1979-1985年的老公房社區，即團結湖北頭條、團結湖北二條、團結湖北三條、團結湖北四條，均距離捷運500米以內(如下圖)，我總稱其為「團結湖北X條」。這幾個小區的戶型也高度一致，1室1廳的37-43平米；2室1廳/3室0廳多為隔斷方式不同，但都南北通透，55-63平米；3室1廳的76-80平米，也南北通透。

從某大型地產中介「L記」的網站上，我把「團結湖北X條」四個小區的465條交易記錄全部扒了下來(從2011年9月到2016年12月)，其中有319套是通過L記成交的，有真實的成交價格(非網簽價)。L記的市場份額在這個區域達到了近70%，可以認為L記的成交記錄具有很好的代表性。更有利的是，在319套L記成交記錄中，滿五的交易有267次，佔到84%，稅費的統一也在很大程度上消除了異質性。

Po主是周期行業研究員(但不是地產)，在研究周期與拐點的過程中，首先關注價格信號，其次關注量。因而想到的第一件事，就是把「團結湖北X條」二手房交易的量價信息整理出來。由於低總價的原因，「團結湖北X條」1室1廳戶型的單價顯著高於其它戶型，從一致性角度出發，將其暫時排除；4條價格明顯異常的交易也暫時排除。利用剩餘220條「滿五、非1室戶型」的交易記錄，我畫出了下面的交易散點圖。

可以看到：

1)近五年中，「團結湖北X條」二手房價有兩個上漲周期和一個下跌周期，其中第一個上漲周期持續25個月，從2011年12月至2014年1月，漲幅110%；中間的下跌周期持續9個月，從2014年2月至2014年10月，跌幅28%；現在的上漲周期從2014年11月開始，已經持續了25個月(截至有數據的2016年12月，如果到現在可能就是27個月)，漲幅已達116%，時間和幅度已經雙雙高於上一輪。

2)在第一個上漲周期中，交易比較均勻的分佈在上漲的整個周期；而在當前的上漲周期中，2015年4季度至2016年3季度是成交密集區(尤其是2016年3季度)，而進入2016年4季度后，交易頻率明顯降低。考慮到「團結湖北X條」總價並不駭人，也不是改善性住房或二套房，在「賣方掛單、買方點頭」的交易模式下，交易頻率的降低可能體現出「930」前高成交量的透支效應，也可能體現出市場對60000/米以上價格的謹慎心態。

單條交易可能會放大市場的漲跌幅度(儘管這才是我們真正進行的交易)，出於審慎，我又把每個月通過L記成交房源的交易均價(整體法)和交易面積(平方米)進行了匯總，得到「團結湖北X條」二手房交易的月度量價圖。與散點圖相比，三個階段的漲跌幅略有收窄，分別為上漲87%、下跌18%、上漲84%，但結論是一致的。最重要的結論，北京的二手房價並非只漲不跌，至少，「團結湖北X條」的老房子，上一輪調整周期的下跌幅度，是20%左右。

如果，「團結湖北X條」的二手房價，在創紀錄連漲27個月，達到75000元/平左右，且交易量縮小之後，出現類似於上一輪20%幅度的調整；那麼，60000元/平的價格，落在上漲周期成交密集區的上沿，會不會是調整之後比較穩健的價格？如果，調整周期的時長是9個月，那麼，2017年底至2018年初，會不會是調整周期的低點？

當然，進展到這裡，很多東西還只是猜測。而對周期的判斷，也僅是基於歷史規律，和一些研究工作中對人性的理解。然而，團結湖這樣的「樣本」一個不夠，我還想再要一個，要一個更好的「樣本」：房齡新一點、位置在二環以內、帶點學區，兩個「樣本」相互對比，就能看出更多的信息了。

經過反覆搜尋，宣武門附近的椿樹園小區進入了我的視野。椿樹園建於1998-1999年，是某所較為優質的國小的學區房，距離宣武門捷運站500米。戶型也較為一致，1室1廳的46-48平米，2室1廳的多為66-70平米，3室1廳有84-90平米的，也有其餘不規則大戶型的。

同樣，從L記網站上，我把椿樹園的全部388條交易記錄扒了下來(從2011年9月到2016年12月)，其中有268套是通過L記成交的，L記市場份額69%，數據質量不錯。在268套L記成交記錄中，滿五的交易有206次，佔到77%。與「團結湖北X條」相反，由於椿樹園單價較高，且不少人購房是為了學區名額，超過100平米房屋的成交單價往往偏低。出於一致性，將其暫時排除，利用剩餘的173條「滿五、低於100平米戶型」交易記錄，我畫出了椿樹園的交易散點圖，以及按月度匯總的量價圖(如下)。

可以看出，椿樹園的二手房價與「團結湖北X條」有類似之處：近五年中，椿樹園的二手房價有兩個上漲周期和一個下跌周期，其中第一個上漲周期持續25個月，從2011年11月至2013年12月，漲幅105%；中間的下跌周期持續9個月，從2014年1月至2014年9月，跌幅19%；現在的上漲周期從2014年10月開始，已經持續了26個月(截至有數據的2016年12月，如果到現在可能就是28個月)，漲幅已達136%，時間和幅度已經雙雙高於上一輪。

然而，三個不同的地方值得我們重點關註：

1)在房價的調整周期中，「較好的」椿樹園小區，其調整幅度要低於「團結湖北X條」，跌幅少10%左右。也就是說，「較好的」椿樹園小區雖然也跌，但是跌的幅度不深，且下跌的趨勢性不明顯。

2)在本輪上漲周期中，椿樹園的成交依然比較均勻的分佈在2015年4季度到2016年4季度，房價即使漲到11萬/平，仍然有交易者購買，與「團結湖北X條」形成比較鮮明的對比。

3)椿樹園的房價波動周期，比「團結湖北X條」要早1-2個月。月度量價圖顯示出類似的特徵(斷點為月度成交量為0套或outlier的1套)。

新問題來了：椿樹園的房價已經上漲了28個月，單價已經接近12萬/平，現在看起來交易量還算比較正常，但是，如果房價繼續漲下去，交易量還能夠維持嗎？購房者會不會面臨預算約束？也就是說，即使主觀上再想買，但收入的瓶頸無法突破，錢不夠了。那麼進一步的，如果交易量受到限制，市場規律是否可能限制房價的進一步上行？

為了回答這個問題，我整理了本輪房價「瘋漲」周期中(2015年4季度以來)，椿樹園各個月通過L記成交房源的平均面積(如下圖，10月由於地產新政，觀望情緒濃厚成交量過低，予以剔除)。可以很明顯的看出，雖然在房價上漲的早期，購房者預期房價要漲，儘力買較大的房子提高收益，成交房源的平均面積一度於2016年4月達到最高的95.4平米。

但此後，隨著房價大幅走高，購房者的預算約束逐漸體現出來，月度成交的平均面積已經逐步降至2016年12月的66.4平米。考慮到最小的1室1廳也有46-48平米，這個數據其實是很低的(2015年10月的低點尚難以歸因於支付能力)。也就是說，即使是質量較好的房產，其價格也已經漲到在挑戰「後續接盤者」的支付能力。

當然，這裡面有一個問題，「換房」：購買新房子的資金，可能來自於出售已有的其它房產。我模擬了這樣的一個案例情景：投資者現有一套「團結湖北X條」55平米2室1廳，為了孩子上學，將其出售，購買椿樹園67平米2室1廳。我計算了需要支付的換房價差，如下圖藍線所示。可以看到，隨著時間的推移，換房價差由2012年初的不到100萬，上漲至當前的超過300萬。換房價差的快速增長，一部分歸因於房價水平的整體提高，多出來的12平米越來越貴；

更重要的，則是由於「團結湖北X條」的房價，在相對椿樹園「貶值」！下圖的灰線，是按照月度匯總的「椿樹園/團結湖北X條」的房價比：2012年初，為了換到1平米椿樹園，需要支付1.1平米的「團結湖北X條」；而到了2016年末，為了換到1平米椿樹園，需要支付近1.6平米的「團結湖北X條」！

研究到這裡，心裡有種莫名的憂傷。

長久以來，人們把換房看成一種成就：老房換新房，小房換大房，遠房換近房，非學區房換學區房。住房的改善，某種程度上被理解為業主所屬社會階層的進步。

然而，為了這種階層進步，換房者事實上向「上一階層的現有玩家」支付了巨額的「入門稅」。而且，隨著房價水平的整體提升，以及不同質量的房產間價格越拉越大，再次向上跨越「住房階層」的「入門稅」越來越高。能高到什麼程度？同為華人文化，都是特大城市，香港半山房產的單價，是九龍普通房產的多少倍？想想都不寒而慄。由房產問題引發的階層固化，可能成為跨越中等收入陷阱的重要障礙。

說回房價周期。從椿樹園/「團結湖北X條」的房價比出發，看起來一個房價周期由四個階段構成：

第一階段，較好的房產先漲，房價比上升；

第二階段，較差的房產補漲，房價比下降；

第三階段，較好的房產小幅補漲，房價比上升；

第四階段，房價下跌，但較好的房產跌幅較小，房價比上升。

看起來我們現在位於第三階段的中後期：椿樹園/「團結湖北X條」的房價比例在小幅回升，同時椿樹園的交易量也顯著好於「團結湖北X條」。如果，事情按照歷史規律演進(股和房都有這個特徵)，龍頭補漲完成後，我們會不會在2017年的2季度，進入房價周期的第四階段？

前面說了這麼多，總要有個結論(雖然很可能被打臉吧，但研究半天沒有結論是肯定不行的)，大膽對短周期進行一下判斷：

1)北京二手房交易3-4月的小陽春，在2017年可能弱於預期：二手房價可能在2017年3-4月見到短周期的高點，同時成交量不足，流動性耗散。

2)2017年2季度末，北京二手房價可能進入調整期，持續到2018年上半年：老房的調整幅度可能在20%左右，較優質房產的調整幅度可能在10%左右。

長周期的事情實在不好說，一篇周期性的行業研究能管用半年已經非常不錯了。但我覺得有兩點是大概率事件：

1)北京的房地產存在泡沫，尤其考慮到我們的收入水平，這一點是沒有問題的。但是後續面臨的更可能是調整，而非崩盤，除非房價持續瘋漲。而即使房價持續瘋漲，也不可能指望著像股票牛市一樣先炒一把然後逃頂：第一，房產的流動性、交易成本、交易體量都遠比股票高。股票市場的散戶可以拿出幾千塊錢炒股，但是不存在幾萬塊錢來北京炒房的散戶。第二，未來買走賣家房子的人，是在住房與財富階層上都低於賣家的人，他們的支付能力很可能比賣家更差。

2)在北京，較好房產與一般房產的價格比還會繼續拉大。如果購房的話，還是要注重房屋的質量，在總價有限的前提下，寧可犧牲面積。

作為研究員，風險永遠要寫在文章的最後

1)數據質量風險，L記披露的交易記錄，可能並不全部反應交易的真實情況，或存在披露時滯，或由於違約等情況需要調整。

2)數據特性風險，L記70%左右的成交記錄可能與剩下的30%有顯著差異，進而不能反應總體的真實情況。

3)周期不重複風險，本輪房價上漲的時長和幅度超過歷史上的任何一輪，過去的周期規律可能不會重複。

4)樣本謬誤風險，「團結湖北X條」和椿樹園可能並不是合適的參照樣本。

5)極端恐慌風險，在極端恐慌的環境下，購房者會不考慮預算約束，將全部資金投入樓市，進而推翻前述部分結論。

但其實，最大的風險在於：

人類從歷史中吸取的最大教訓，就是人類不會從歷史中吸取教訓。