怎麼判斷一套房子有沒有升值潛力？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

一

買房人對於房子，除了居住需求，投資價值亦是關鍵考慮因素。

為此，小白將和大家聊一聊，什麼樣的房子有升值潛力。

有許多我們習以為常的事情調整觀察角度後會變得非常不一樣。我們熟悉的城市，在衛星夜景圖中會顯現出詭異的氛圍。

小白認為，只看夜燈，不用數據，我們也可以分辨出哪座城市更加繁華。

1、京津冀、長三角、珠三角城市圈的燈光已經連成了片，東南沿海形成了弧線燈光區（福建沿海最明顯）

2、中原地區星羅棋布的也有不錯的表現

3、武漢、長沙、南昌、合肥、貴陽、昆明、重慶、成都、西安等等中西部省會城市呈現出一城獨亮的狀況。

一張衛星夜景圖幾乎將的城市格局勾勒地清楚。

譬如，同時貴州省的房子，省會貴陽的房子7000元/平方米，遵義的房子4500元/平方米，怎麼選？

從投資的角度而言，我們應選貴陽的房子。除去東部沿海地區，中西部省會城市獨大的局面沒有改變，一座城市在全國城市格局中的地位決定它未來的升值潛力。國內，中心城市在搶人搶資源；省內，省會也在搶人搶資源。

現在的情況是「大城市吃小城市」，「省會城市吃省內其他城市」。

二

我們從空中看完城市格局后，還可以從三個指標入手，更加細緻地選擇城市。

1、GDP總量和增速（2016年全年）

上海，2.66萬億，同比增長6.7%

北京，2.45萬億，同比增長6.7%

廣州，2.0萬億，同比增長8%

深圳，1.93萬億元，同比增長9%

城市的GDP總量越大，增長速度越快，城市的實力越強。如果兩個城市GDP總量相差不大，而房價差距巨大，其中就存在套利空間。

2、本外幣存款總量和增幅（2016年上半年）

重慶，3.23萬億，較年初增加0.35萬億（全國排名第5）

成都，3.22萬億，較年初增加0.19萬億（全國排名第6）

杭州，3.01萬億，較年初增加0.09萬億（全國排名第7）

天津，2.96萬億，較年初增加0.15萬億（全國排名第8）

考慮到房地產投資占固定資產投資比例超過25%，充足的資金總量才能支撐一座城市的發展，同時支撐房價。

3、國小生人數（2015年全年）

蘇州，60.6萬，五年增長56%

深圳，86.5萬，五年增長40%

北京，85萬，五年增長30%

鄭州，79.1萬，五年增長30%

國小生人數大幅增長意味著許多外來人口在這座城市紮實地定居下來，城市化的質量比較高。

像東北地區，年輕人口大量外流，國小生人數也在減少，經濟增長潛力大幅下降。如果我們在這些區域的城市買房，未來10年可能就悲劇了。內蒙古鄂爾多斯市早期因煤炭資源豐富，城市經濟增長飛快，但沒能吸引大量外來人口長期定居，經濟後勁就不足了。

（具體數據，大家搜索當地統計局即可獲知。）

三

前半部分，小白討論著墨於城市之間的選擇，下面我們將討論城市內的選擇。

小白核心觀點：找人多的地方。

小白舉例：

熱力學地圖顯示，成都市人口主要聚集在繞城高速內圈（紅色方框內，面積：25公里×25公里=625平方公里）的狹小區域內，而成都市總面積達1.23萬平方公里。在成都，超過50%的人口扎堆在5%的面積內。

小白給大家總結一下規律，城市一般以一個中心為基準，類似同心圓不斷生長，擴大面積。

1、核心：城市中心半徑6公里內

2、中圈：城市中心半徑12公里內

3、外圈：城市中心半徑25公里內

選房的時候，綜合價格、環境、配套等等多方要素后，我們盡量往城市中心靠攏。超過城市中心25公里的房子，投資價值已經大幅降低，幾乎只有居住屬性。

當然咯，東部沿海地區經濟發達，城市圈林立，會出現一些奇葩城市，不符合上面的規律。東莞市因為夾在廣州市和深圳市中間，城市中心區經濟實力甚至低於毗鄰深圳的虎門鎮和長安鎮，人口非常分散。

（對於熱力學地圖，大家可以使用手機地圖，點擊熱力學選項即可。）

四

雖然扎堆在人多的地方，我們不用過分擔心配套問題，但小白還是要細緻講解一下，方便大家操作。下面的規律必須城市中心半徑25公里內，才能有明顯效果。

1、捷運

周邊若有捷運站最好。不過，這樣的房子比較貴，未來升值潛力已被透支。若該區域人口密度大，同時捷運已有規劃，房價合理，則升值潛力大。

2、幹道

城市的擴張是以道路為基礎，特別是主幹道為基礎。開發一片新區，政府必然修幾條大馬路，邀請幾家地產公司或者大型企業入駐，吸引人氣。但是，這樣的房子要等5-10年的時間才能顯現出正在的價值。

3、醫院

我們以重慶市為例，多數醫院分佈在城市中心半徑6公里內，特別是三甲級醫院更加集中在市中心。其他城市的情況類似，好醫院基本都在老城區。

4、學校

武漢市為例，國小主要分佈在老城區，情況與醫院類似，學區房難以依舊難以改觀。好學校集中在老城區。

5、環境

人口密集度越高，房子周邊的城市配套越好。可是，公園和綠地確實例外，因為上面無法住人。能在鬧市中贏得片刻寧靜非常不易，能夠在家中享用就更難了，所以靠近公園、湖泊、河流和綠地的房子更加值錢。

小白從城市格局，城市半徑劃分，到周邊配套等各個方面給大家做了細緻的分析。現在，大家應該能夠自行選一套有升值潛力大的房子了。