融創632億收購萬達酒店、文旅項目 探索多元化？

融創董事長孫宏斌又出手了，這一次，融創把手伸向了萬達。7月10日，萬達商業、融創聯合公告稱，萬達擬以295.75億元將13個文旅項目的91%股權轉讓給融創。融創房地產集團以335.95億元收購萬達76個酒店。收購合計金額達到631.7億元。昨日早間，在港上市的融創停牌。

「萬達商業負債率將大降」

根據公告，涉及項目包括西雙版納萬達文旅項目、青島萬達文旅項目、廣州萬達文旅項目、成都萬達文旅項目等十三個文化旅遊城項目股權轉讓及北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店轉讓協議。萬達以註冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權轉讓給融創，並由融創承擔項目的現有全部貸款。融創房地產集團以335.95億元，收購前述七十六個酒店。

值得注意的是，雙方同意交割後文旅項目維持「四個不變」：品牌不變，項目持有物業仍使用「萬達文化旅遊城」品牌；規劃內容不變；項目建設不變，仍由萬達實施管控；運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。

旅遊資產是長期、低盈利的重資產投資。在業內看來，此番交易的實質是萬達把交易涉及的文旅和酒店項目的資產和負債轉移到融創身上，萬達只負責品牌和運營管理。這意味著萬達「輕資產」轉型的全面深化。轉讓后萬達商業負債壓力將全面消解，萬達集團也將「一身輕鬆」，變成「輕資產」公司。

據媒體昨日報道，王健林表示，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，並進一步實現輕資產化運營。交易完成兩年後，萬達商業租金等收入將超過地產收入。「其實萬達商業的負債並不算高，通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。」

融創探索多元化

孫宏斌的兩個大手筆舉動，引發外界諸多關註：一是對樂視的更深介入，二是進軍商業、旅遊和酒店。

事實上，尋求新的利潤增長點成為房企共同面臨的課題，多數房企選擇了多元化布局，而回顧融創這些年的發展，基本上圍繞房地產主業展開。

近一兩年來，孫宏斌多次在公開場合表示出對房地產市場的悲觀看法。今年3月份融創業績發布會上，孫宏斌表示，一方面是因為宏觀調控和限價政策，另一方面現在地價已經很高，但房價不可能出現暴漲，預計今年下半年到明年調控會繼續加強。「去年拿到的地，基本都不賺錢，所以融創從去年十一之後就已經停止拿地，今年也不會在公開市場拿地，還是以併購為主。」

在投資樂視的發布會上，孫宏斌表示，房地產行業未來五到十年堅決看好，同時也要開始探索之旅，為未來五年、十年做準備。彼時，孫宏斌談及了融創未來幾大探索方向，包括增量市場、金融平台、資源型行業、大娛樂大健康等。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從融創此類收購來看，全產業鏈的業務經營模式正在搭建，尤其是在文化領域方面明顯發力，後續也要走類似文化旅遊地產和商業項目的開發。收購以後，預計短期內以服從萬達經營為主，後續則會通過和其他企業合作，進一步培育文旅項目。

「後續從業務發展角度看，還有很多新的合作機會，比如說電影產業等發展，依然有較大的市場空間。也不排除可以和類似樂視等企業合作，這都得益於融創的資源撮合和整合能力。」嚴躍進表示。

■ 分析

萬達商業負債率較行業平均水平低

萬達董事長王健林昨日對媒體表示，轉讓項目大幅降低萬達商業負債，讓萬達商業進一步實現輕資產化運營。按照研究機構發布的數據，萬達商業目前的負債率並不算很高。

根據研究機構興業研究6月29日發布的一份研究報告顯示：萬達商業的負債率尚可，短期流動性較好，目前償債壓力不大。數據稱：2014-2016年剔除預收賬款后負債率分別為65.17%、63.25%和63.51%（行業平均負債率約73%）。從這一點來看，其近三年來的負債率水平要低於行業平均值。

此外，融資渠道也比較通暢，截至2016年底，公司授信額度達3629億元，未使用部分達2180億元，銀行授信額度充足。原本，隨著各地萬達廣場及萬達城的擴張，投資活動現金流將持續大額凈流出，不過在將這一部分業務出售給融創之後，萬達將沒有太多在此方面的壓力。

「大體上說，降低資金背後的負債也是很關鍵的內容。此類資金的獲取，一方面有助於萬達降低負債規模，另一方面也有助於萬達後續持續推進新項目的擴張。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於具體項目做少部分股權的保留，說明萬達對於品牌的掌控能力還是很強的，所以出讓的價格相對低。

萬達服務業收入超地產

對於萬達將大量文旅項目出讓給融創一事，有業內人士指出，這體現了萬達走輕資產模式的特點，充分說明了萬達當前積極甩包袱、做品牌的導向。

從去年開始，萬達方面就已加快輕資產化轉型的步伐。萬達集團董事長王健林在萬達集團2016年工作總結報告上表示：「萬達已基本實現了輕資產化轉型」。

按照萬達集團提供的數據，其2016年的服務業收入佔比已達55%，首次超過地產。轉型的核心企業萬達商業，雖然地產收入仍大於租金等業務，但預計租賃業務凈利潤佔比約55%，以租金等為主的非地產凈利潤超過了地產開發凈利潤。值得注意的是，在萬達商業這一板塊，萬達集團也開始用替人代建、代運營的「投資類萬達廣場」以及與人合作進行設計、運營的「合作類萬達廣場」來實現在商業地產方面的輕資產化。王健林表示：「萬達在2016年開業的50個萬達廣場，已有21個屬於輕資產。」

萬達集團的半年工作簡報顯示：2017年上半年萬達集團收入1348.5億元，其中，萬達商業的地產業務收入563.4億元，占集團總收入的41.7%。而文化集團收入308億元，金融集團收入206.1億元，網路集團收入25.6億元，集團其他公司收入73.8億元。其地產業務收入再度被服務業超過。

■ 相關

萬達電影籌劃收購萬達影視

昨日，萬達集團在A股的唯一控股上市公司萬達電影宣布，正籌劃收購萬達影視傳媒有限公司（簡稱「萬達影視」）100%股權，涉及重大資產重組。

這標誌著萬達電影重啟萬達影視注入上市公司的議程，2016年，萬達電影曾計劃收購萬達影視全部股權，但該重組因證券市場環境發生較大變化，萬達電影於2016年8月中止該重組。

當時，萬達電影稱，不排除未來合適時機，基於股東利益最大化的原則，重新探討和萬達影視的整合。

工商信息顯示，相較於2016年時萬達電影發布的重組預案，萬達影視註冊資本減少約13億元。萬達電影2016年的重組預案顯示，萬達影視當時的註冊資本為23億元，工商信息顯示，萬達影視現註冊資本約為10億元。

第三方工商信息查詢網站天眼查顯示，2017年5月16日，萬達影視變更註冊資本，註冊資本從23億元減少至9.7億元，並隨後於5月25日增加至約10億元。

此外，部分投資萬達影視的投資者今年年初也退出。

萬達電影2016年發布的重組草案顯示，萬達影視的股東共有33位。工商信息顯示，萬達影視現股東共有23位。對比重組預案，史玉柱旗下的巨人投資有限公司，以及河南建業足球俱樂部股份有限公司等多家機構退出。

天眼查顯示，巨人投資和河南建業俱樂部都是於今年2月份退出。

王健林曾在萬達集團年會上表示，2016年在地產收入下降25%的基礎上，總收入還實現增長，原因是文化、網路這些新興產業增速大大高於地產。王健林稱，文化產業收入佔万達集團整體收入比重超過四分之一，已經真正成為萬達的支柱產業。

在王健林的工作報告中，文化產業包括電影、體育、旅遊產業。

萬達文化產業集團有限公司（簡稱「萬達文化集團」）披露的2016年年報顯示，在合併利潤表下，萬達文化集團2016年實現營業總收入556億元，同比增長39%；凈利潤為16億元，同比增長129%。