上海、深圳接連出手 樓市巨變！

一、大消息，上海住房十三五規劃出爐，新增住房170萬套，大幅增加本市租賃住房供應

7月7日下午四點多，上海公布令人耳目一新的《上海市住房發展「十三五」規劃》。

上海住建委官網提供的通稿部分截圖

1、十三五期間預計供應5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

2、預計新增供應各類住房約170萬套。其中，商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。

3、大幅增加本市租賃住房供應。預計新增供應租賃住房70萬套；新增代理經租房源30萬套（間）。

4、對於舊區改造，從以往的「拆、改、留」過渡到「留、改、拆」，以保留保護為主。

由此，我們可以看出上海市調控房價的決心，以及發力點：上海的確在增加住宅供應量上，準備出重手！

上圖來自上海統計局2016年統計年鑒，可以看出，2010年的時候上海各類住宅面積是5.26億平方米，到了2015年為6.3億平方米，5年增長了1.04億。這個5年的前三四年，上海人口仍然在快速增長，到了最近兩年才開始放緩。

在上海人口增長顯著放緩之後，上海提出「十三五」（2016年到2020年）累計增加住宅面積1.275億平方米，的確比十二五期間有了顯著增長。

更重要的是，在套型面積上大量增加了中小戶型。因此，從套數上看，將增長60%的供應量。這對於滿足實際需求，平抑上海房價，增強城市競爭力，都將有重要意義。

此外，從上述要點1和2可知，上海新增住房第一位是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。從新增土地供應上看，商品房也只佔了用地的36%。

上海今年的住宅土地出讓，絕大多數位於外環外。上周浦東外環內掛出了兩年半以來第一塊住宅用地，位於張江科學城配套住宅基地的「孫橋國際社區」，但性質為「租賃住房」，要求開發商持有70年，如果你仔細看「孫橋國際社區」的規劃，會發現這塊外環內平整的大片土地，幾乎全部都是租賃住房（Rr4用地）。

按照今年這種趨勢，極有可能出現：上海外環外的土地供應以商品房為主，外環內以租賃住房為主。這樣一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力。「孫橋國際社區」顯示了未來上海重點發展區域的趨勢。

國家鼓勵改變住房觀念，發展租賃市場，而上海作為經濟中心和一線城市，此次在「十三五規劃」充分落實了中央的意圖。新增住房套數里，租賃住房佔了6成以上，這力度可謂非常強，意味著樓市的方向發生了巨變。

二、深圳也不甘落後，公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」

深圳公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」，把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍，從2016年的4.3萬套提高到8萬套；此外，2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套，比2016年的計劃大幅增長了20%。

深圳的2017年計劃，顯然跟上海有很多相似之處。

最引人矚目的是，深圳準備在2017年把新建商品住宅的量，從2016年的4萬多套提升到2017年的8萬套，實現將近100%的增長。此外，保障性住房也將增加20%的供應量。

上圖是2016年深圳樓市的基本數據，來自官方統計。可以看出，深圳2016年新建商品住宅供應量，在面積方面比前5年平均值大幅下降了20%。其實看過深圳長期數據你就會知道，深圳這些年新房供應量一直是下降的。

在套數上，2016年深圳新房批准預售是4.4萬套（計劃建設是4.3萬套），實際銷售4.04萬套。如果今年新房建設規模提升到8萬套，則意味著供應量接近翻倍。

值得我們高度關注的是：2017上半年，深圳一手住宅僅成交了10506套，創下近十年新低。如果按照今年上半年的銷售速度，則8萬套新房足以讓深圳賣4年！

在供應量大增的情況下，深圳房價會跌嗎？

從需求端看，深圳現在每年新增戶籍人口50到60萬人，每個戶籍人口（滿18歲）將可以獲得一張「房票」。此外，深圳每年還有10到12萬戶籍青少年年滿18歲，他們也將獲得一張「房票」。上面兩項相加，按照 3個人產生一套住房的剛需計算，則每年新增剛需大約是20到24萬套。此前，深圳每年新增住房是4萬多套，顯然偏少；如果增加到每年8萬套，看起來仍然不算多。

但問題是，深圳房價太貴，剛需在、購買力不足，最終只能租房。如果8萬套的建設規模維持幾年，則深圳房價至少上漲力量會被抑制住一段時間。而在距離市中心較遠、交通教育資源偏差的區域，則可能出現下跌。

但另一方面，深圳土地資源嚴重不足，每年8萬套的新建商品住宅供應量，很難維持下去。事實上，深圳目前新建商品房主要用地來源是城市更新。官方的文件也說：本年度計劃安排供應商品住房用地168公頃。其中，新供應用地7公頃，城市更新用地75公頃，征地返還用地86公頃。

城市更新、征地返還用地，這些土地上以前就有建築物，也有人居住。在拆除重建過程中，往往會大幅增加容積率，一般是原來的2到3倍。也就是說，看起來產生了8萬套房子，但事實上也讓數十萬人失去了原來租住的家園，這些人的居住需求仍然在。

我們不妨測算一下：如果8萬套房子都來自拆遷、重建的話，產生的720萬平方米住宅，相當於每套90平方米，可以住大約24萬人（每套3人）。假設拆除重建過程中，容積率提升到原來的3倍，則拆除之前的建築面積是240萬平方米。大家想想看，城中村的居住條件是怎樣的，人均面積大概在10到15平方米，這240萬拆除之前的建築，實際居住人口可能是16萬到24萬人。

所以，以城市更新的方式增加新建商品住房的供應量，實際上增加不了多少深圳的住房容量。8萬套房子，也只是把原來可以容納16到24萬人的城中村，變成了可以容納24萬人的正規小區而已。

也許有人會問，為什麼深圳不增加租賃住宅的供應量？其實很簡單，深圳有37萬棟違法建築，2到3億平方米的違法建築是住宅用途，都在出租。換句話說，深圳是全世界非常獨特的城市，原住民為這個城市提供了2到3億平方米的廉租房。在這些廉租房裡，實際居住了可能接近1000萬人口，所以深圳早就是一個居住觀念很新，以租房為主的城市了。

在深圳1000多萬套房子里，真正的單元房佔比只有25%左右，其他都是城中村的小戶型違建和工廠的筒子樓宿舍。

總之，上海和深圳同一天出台住房建設方面的規劃、計劃，都採取了大幅增加供應量、增加保障性住房比例的方式。可見，中心城市正在全力落實中央的號召。這表明，樓市的確在發生重大變化。隨著保障性住房、租賃型住房的增加，未來買賣商品房會淪為「少數人的遊戲嗎」，讓我們拭目以待。

對於樓市，我個人仍然維持此前的觀點：長期（5年以上）看好有顯著人口增量的、高級別中心城市（及其衛星城）的優質住宅。其實看看日本和美國的情況就知道了，即便在城鎮化見頂之後，中小城市人口向中心城市、城市圈的轉移仍將繼續。政府的各種調控措施，最多可以階段性緩解房價上漲壓力。包括金融風暴，也只能階段性調整房價上漲的角度而已。

展望未來，樓市應該是一種保守型、防禦型的投資，期望房價短期內大漲越來越難，所以不能盲目加高槓桿。在市場波動中死的，都是槓桿太高的。

財經評論員劉曉博認為：能否真正控制住的房價，尤其是中心城市的房價，關鍵不在樓市本身，而在於能否真正深化改革，改變經濟增長方式，做到了這一點，才能真正控制住貨幣增長速度，也才能控制住房價。

要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位。