趨勢：中式院墅為何越來越流行？丨戶型庫

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各位屏幕前的戶友，大家好！今天我們一起探討下低層高密產品，本篇為乾貨文，請大家收藏，來源：萬晟智庫。

低層高密產品一直是住宅開發領域的一個重要組成部分，代表國人的一種理想生活方式，是創造附加值的王牌產品，對時下熱門的特色小鎮開發也有重要意義。

「年度觀察

院墅化是低層高密產品的大趨勢

通過項目考察發現，15-16年的低層高密項目有共同的現象——將院子圍合起來，使別墅的活動空間由單純的室內向室外擴展，從別墅變為院墅。我們將這種現象稱之為院墅化。

院墅化為何如此受歡迎？大致有以下原因：

1）院落生活方式可打動客戶，產品力可挖掘空間多；

2）院墅化產品可以實現較強私密性；

3）以宅院禮序作為亮點進行推廣易獲得客戶共鳴；

4）同面積段下，院墅化合院產品能實現更高容積率。

院墅化體現在不同城市及定位的低層高密項目

△ 部分典型項目體現

△ 中糧瑞府/遇見山/桂語里/江南里樣板庭院

壹、合院型產品

規劃數學題的新答案

隨著土地高效利用的規劃導向及房價不斷走高的樓市現狀，大部分低密項目都面臨著用地容積率高而單戶面積緊湊的局面。土地效率與產品力如何取得平衡逐漸成為許多低層高密項目能否成功的關鍵點。

對比傳統產品，同樣用地條件下，合院型產品的業態可以上升一級

下圖是耳熟能詳的容積率&產品對應表，聯排別墅的規劃容積率約為0.7左右，這與目前容積率需大於1.0的用地出讓規定之間難以找到平衡。

△ 容積率與產品對應關係（圖片來自網路）

15-16年的項目推出了新的解決方案：採用合院型產品進行南北向連接甚至網格狀連接，利用南北向日照間距，在控制面積段的同時提升容積率。

下圖列舉一些相對典型的規劃布局方式。

毋容置疑，可搭接的合院型產品通過規避日照間距和山牆間距，容積率提升上確有奇效。為了探尋合院類產品的能力邊界，我們將年度典型產品在100m*100m的用地上進行模擬極限容積率測算，並按照容積率由大到小進行結果排序。

3F合院型產品的實際容積率可達1.2-1.6，2F合院產品實際容積率可達0.8-1.0左右（項目應用時需扣除面積贈送帶來的容積率折損）。對比前圖0.2-0.7的低層高密範圍，容積率有很大的提升。

△ 低密產品的極限容積率排列圖 (分析圖自繪）

說明：由於各地的面積計算則不盡相同，此處均採用地上實用平面來統計面積以便進行比較。實際應用時容積率將有一定折減。

如洋房用地（1.0以上）可以用樂高系產品提供見天見地的墅居感受，疊拼用地（0.7-1.0）可以用L型產品實現類雙拼效果，聯排用地（0.7以下）則已經可以脫離容積率壓力來追求空間豐富度和居住體驗了。

對比傳統產品，合院型產品有優勢也有不足

1）私密性好，居住更放鬆

和傳統一字型聯排對比，合院型產品的院落只有單側會有外部視線干擾，私密性好，容許院落空間成為家庭活動的重心。所有房間與公共空間都朝向私屬院落布置，讓院落的景觀實現最大化效用，室內景觀均好性提升。

△ 聯排與合院私密度對比（分析圖自繪）

2）空間向心性好，空間更舒展

從下圖可以看出，低層高密戶型分化出I型、L型、T型、U型和F型五種典型平面形式，其中L/T/U/F以院落空間為平面的中心，公共性功能空間圍環繞展開，客戶的家人可以有各自的活動空間。臨院可以借景入內，享受「對影看月，臨窗聽雨」的文人意趣。

I L Ｕ Ｔ Ｆ

3）採光面大，布局更靈活

合院型產品（LUTF型）相較於傳統產品，有更大的採光界面，戶型布局靈活度更高。

△ 典型院墅產品的LDK分佈與宅院係數分析（分析圖自繪）

4）部分平面存在通風問題

對於單純的L型產品來說，由於採用南北向拼接，為保證院落的私密性，南側戶型一般不會朝北開窗，將阻礙戶內的空氣對流，不利於戶內溫度控制和空氣質量。這種問題在入門級產品中尤其明顯。在北側不宜開窗的牆面增加排風設備或者開設高窗即可避免。

許多典型合院型產品平面，以比較產品力差異

按照佔地面積從小到大，佔地60-260，地上面積跨度從160到500，銷售面積從110-500，涵蓋了入門級至豪宅級多種產品線。可見其適用範圍十分廣泛。

極小者重用地效率，極大者追求私密度、空間舒適度與體驗豐富度，中間的一眾產品則在用地效率與使用感受之間找到一個匹配特定項目定位的最優解。

貳、精細化造院

產品力提升的新重點

△ 萬科樂高系·桂語里項目樣板院

在院墅化的大背景下，許多低層高密項目著力將院落營造為產品的核心亮點，以匹配客戶的生活美學要求。

從項目考察中，我們觀察到以下幾點：

隨著產品面積段的增大，院落空間逐漸豐富

簡單歸納為，建築面積越大，則院落面積越多，院落層次越多，空間越豐富。面積越大，則院落功能需要分化，使空間呈現出層次感，兼顧禮儀與生活。

△ 院落豐富度與項目定位的匹配關係（分析圖自繪）

在空間尺度較大的豪宅級產品中，院落可分化為營造儀式感的入戶院落、有一定尺度的起居院落、玲瓏精緻的賞玩院落及滿足功能的後勤院落（天井）和採光院落（天井）等。

在佔地面積較小的情況下，院落主要是客戶家人活動的場所，宜集中設置，並與起居、餐廚直接發生聯繫，形成1+1>2的空間效果。院落面積極小也可以設置兩種以上的使用功能，以便匹配客戶的不同時段的生活需求。

△ 院落分化：江南里與中糧瑞府（分析圖自繪）

傳統民居中的院落可分為天井、庭院與園林三種空間，同樣都是生活中心，尺度不同，裝飾程度亦不同。

在同樣代表傳統院落生活方式的背景下，天井更重通風與裝飾，庭院重採光與活動，園林重賞玩與互動。

在低層高密項目的院墅化大背景下，我們看到了對於這幾類空間尺度的借鑒。

1）天井：泰禾南京院子

空間尺度：地下二層，高寬比3:1，長寬高約5m*5m*14m；

裝飾方式：地面全石材鋪裝，側牆用漢白玉裝飾。

主要功能：地下室採光；起居室對景；戶外活動場地。

△ 天井-泰禾南京院子樣板院（圖片來自網路）

2）庭院：中糧瑞府

空間尺度：地面層，高寬比1:1.5；長寬高約7m*6m*5.4m。

裝飾方式：一半採用石材精裝，一半採用戶外木地板鋪裝。

主要功能：戶外起居室；戶外活動場地。

△ 庭院-中糧瑞府樣板院（圖片來自網路）

3）園林：綠城江南里

空間尺度：地面層，高寬比1:1，長寬高約6m*12m*5.4m；

裝飾方式：地面為傳統園林的鋪裝,側面為白牆、疊石、廊、樹

主要功能：曲廊；疊水園林；休閑會談區；茶室。

△ 園林-綠城江南里樣板院（圖片來自網路）

從三個典型案例可以看出，對院落尺度的選擇必須基於地域，考慮項目當地的氣候和生活習慣。把本屬南方的天井搬到北方必然難以忍受，試圖把園林置入北方庭院難如江南精彩。而瑞府般敞亮的庭院置於江南水鄉，恐怕效果略顯蒼白。

精裝院落交付有助於提升客戶體驗，可成為項目脫穎而出的發力點

部分項目突破以往樣板院落草皮交付的通常做法， 考慮到客戶自行裝修可能會遇到方案設計或施工方面的困難，提供庭院精裝修交付或選裝服務，從銷售情況看也受到了客戶的歡迎。

自然，院落精裝交付背後有許多難點。如綠城、泰禾，整合專業設計資源，打通了從設計、採購到施工、養護等全鏈條的各個環節，方才能夠為客戶提供高標準、高美感的精裝院落。

定位普通的項目很難效仿高額成本投入，客戶也未必會為此買單，不妨換個思路，從實用出發。如杭萬桂語里的院子，木甲板鋪裝，布置戶外沙發與燒烤台，成為室內空間的外延，也受到了客戶的一致好評。

△ 圖片來自網路

叄、地下空間

附加值挖掘的新手段

△ 中糧瑞府400㎡樣板間地下圖書館（圖片來自網路）

豪宅級低層高密產品極致挖掘地下室價值

一些全國知名的改善型或豪宅型的低密產品對於地下室價值挖掘可謂極致，通過引入下沉庭院、採光天井等將地下室由輔助功能空間轉變為重要起居活動場所，目前我們看到兩種不同的思路——體驗派和實用派，

中糧瑞府地下室，以6m*6m*6m的通高圖書館主題空間形成了超出預期的體驗，完美震撼客戶。輔助配備一些影音室、家政間、保姆間、SPA等。

龍湖西宸原著地下室：6m挑高的空間中設置一面靠牆的大魚缸，給客戶以十二分想象空間。

2）實用派：地下空間地面化對待

泰禾南京院子，通過庭院下沉至地下二層，地下室的使用和地面一樣。在320戶型中地下室布置了3個卧室。從銷售成果上來看，客戶的抗性不大。

深挖地下室價值成為重要趨勢，究其原因，在一二線高房價城市，同『麵粉大過麵包』的地價相比，地下室提升帶來的成本增加不過九牛一毛，而地下室品質提升后對於銷售單價的攤薄則效果顯著。因此越是極致的頂豪項目，對於地下室品質的要求的越高。

經濟型低層高密產品更重視成本匹配度

與豪宅追求極致客戶體驗相反，入門級產品更追求定位匹配，即售價/成本與客戶體驗的平衡。極致的經濟型產品出於成本控制的考慮可能選擇不做地下室。背後原因如下：

1）入門級客戶的居住需求可以通過地上面積已經滿足，更關注「見天見地」而非地下室；

2）居住者得以避免地下室除濕、排水等技術問題，降低居住維護成本。

例如杭萬桂語里項目，地下空間全部用於集中停車，通過控制成本進而控制總價門檻。

中檔定位的低層高密產品為客戶提供超乎預期的體驗

在成本允許的情況下，為客戶提供超乎預期的體驗是相對穩妥的解決方案，如有直接採光通風的雙層挑空活動空間。在難以確保地下室使用性能（除濕、通風）的情況下，地下空間不宜設置為主活動空間。

肆、中式風格

立面的主流傾向

△ 不同年份的立面風格細分（分析圖自繪）

萬晟將年度考察項目的立面風格進行歸納梳理，得到了下面一張表。這裡面可以看出兩個趨勢：

中式主題成為項目調性的主流選項

從我們整理的表格中可以看到，15-16年超過2/3的低層高密項目宣稱自己是中式風格，無論實際的建築形象如何。中式風格與院墅化可謂絕配，實屬必然。

現象背後，體現了國人文化自信的提升。文化傳承的特殊造就了審美的慣性。對於高牆深院、雕樑畫棟，國人潛意識中便會將其與權、錢、地位聯繫在一起。這解釋了綠城桃花源系列的飛檐翹角與泰禾院子系列的朱門石獅為何大受歡迎——本質上中式風格售賣的是存在於國人骨血中的理想，前者桃源避世，後者廟堂高遠。

市場更為青睞有一定裝飾的立面風格

中式之外，仍有一定項目採用歐式、新古典風格，而現代風格的項目近乎於無。現代風格在材料施工不到位的情況下難以體現價值感已成行業共識。而對於價值感的高度需求卻正是低層高密客戶的重要特徵。無論歐式或中式，裝飾的作用正是讓客戶感知到建築的價值。

在這裡，我們也不妨預測，倘若能夠做到真材實料，施工精細，現代風格也定會受到客戶的歡迎。畢竟現代的生活方式更易與簡潔、實用的建築風格產生共鳴。

如何在低層高密項目中體現中式風格？

年度項目為我們提供了幾個不同的思路：

1）古典中式：在2016年的低層高密項目中，綠城選擇堅定傳統中式立面的方向，在立面、景觀和室內的調性統一和施工完成度上首屈一指。

△ 古典中式：江南里示範區&樣板房（圖片來自網路）

2）形制中式：泰禾院子系王府規制門頭的主題隨著九城十六院的鋪開在立面、符號上做出了一定的細化和變化。儀門、抱鼓石、牌匾、銅燈等元素的反覆運用使院子系產品形成很高辨識度。

△ 形制中式：泰禾南京院子（圖片來自網路）

3）裝飾中式：龍湖原著系是在示範區的建築立面與景觀中做出了特色。大挑檐、高度裝飾化的示範區門頭成為原著系的標誌特徵。低層高密產品本身通過一些裝飾符號來體現中式特徵。

△ 裝飾中式：龍湖景粼原著（圖片來自網路）

4）意象中式：我們也驚喜的看到，一些風格清新的項目也受到客戶的歡迎，如杭州桂語里。白描手法寫意江南民居風格，木窗灰磚呼應自在墅居。

低層高密產品必將回歸居住本質

觀點一：隨著房地產市場的逐漸成熟和客戶生活需求的的逐漸清晰，面積理性化和院墅化是低層高密產品的發展方向。目前看來，合院型產品在項目定位和產品力之間能夠找到一個較好的平衡。

觀點二 ：截止現在，部分低層高密項目的關注重點在於如何營銷包裝，而非人在房子裡面的居住體驗。宅與院如何更好的服務於生活應成為重點突破方向。

觀點三：相較於公寓產品的發展成熟度，目前大部分低層高密項目毛坯交付，對居住性能和使用方式考慮較少。隨著工業化水平的逐漸提升和社會專業化分工的推進，低密度產品會更關注居住體驗的舒適便捷，走向精裝交付。

觀點四：短期內立面設計趨勢是基於現代空間結構、帶有傳統裝飾韻味的典雅裝飾方向。現代風格在近期幾為空白，可能成為新的突破點。

綠城、泰禾、萬科等先行者為低層高密產品研發提供了一些可能性，做出了很好的開局。低層高密產品的可能性仍然很多，等待更多項目來不斷挖掘和展現。

關於萬晟VANSN

萬晟成立於2015年，創立於萬科集團上海區域，是一家專業的房地產產品設計諮詢顧問公司，業務涵蓋房地產產品定位與策劃、產品建築設計與工程技術管理、室內設計與景觀設計等各個領域，致力於為房地產開發商提供最專業的產品解決方案。

萬晟一直將低層高密產品當做重點研發方向之一，落地成果包括樂高原型（杭州萬科桂語里產品前身）、蘇州萬科遇見山、寧波萬科海月甲第、溫州萬科學院路七號等，正持續推進中。

本文轉載自萬晟智庫，由庫哥編輯，建築人加入戶型庫QQ群： 316848543交流哦！買房戶型諮詢請加QQ群：292231175。

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深圳市家具行業協會常務副會長，深圳傢具研究開發院副院長；北大光華EMBA管理碩士；傢具產業教育學院客座教授。

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成功操作多個大型住宅區項目的開發，在住宅區規劃設計和建築設計方面豐富的經驗。擅長規模住區的產品全程策劃和產品實現。曾在設計院多個項目中擔任主創設計師，有豐富的創作經驗與創作激情。曾在萬科總部產品研發中心參與標準化的研究，對產品標準化與創新有深厚的專業功底。曾擔任萬科17英里、萬科東海岸項目設計負責人，有豐富的一線的實戰經驗。曾全程參與宏安地產的整體運營，有一定公司運營能力。

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