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2021/12/25
【律師說房】
【案例】
2012年12月10日，馬先生因女兒上學需購置學區房一套，后經房屋中介機構無錫某置業有限公司與葉女士簽訂《房地產買賣存量合同》，約定由馬先生購買葉女士位於本市某中心區域的房屋，房屋價款為139萬元，合同約定如雙方無正當理由不履行合同條款等情形的應承擔違約責任，違約方應支付守約方違約金合同價款的5%；葉女士承諾於2013年3月20日前將該房屋的戶籍關係遷出，否則視為違約；尾款5萬元在馬先生確定葉女士戶口已遷出並交房完畢時，以現金方式支付等。後葉女士協助馬先生辦理了房產證及土地證，但葉女士在2013年3月20日前未按合同約定辦理戶口遷移手續，且經馬先生一再催促仍不履行遷出義務。馬先生無奈之下訴諸法院，要求葉女士配合辦理戶口遷移手續及支付違約金13.9萬元。
法院審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，葉女士到期后未按約定遷出戶籍，已經構成違約，應支付馬先生違約金6.95萬元。
法舟律師事務所張虎律師對買房后賣房人拒絕遷出戶口的問題分析如下：
在實行「划片招生」的城市，特別是在優質教育資源集中的中心城區。學區房一直是一個熱點話題，很多父母願意花費巨額財產來購買學區房，其主要目的可能不是看中了學區房居住和使用的功能，最主要的是為了把戶口遷入房屋，以便使自己的子女就讀好的學校。因為房屋買賣和戶口遷移關係複雜，戶口遷不走有種種原因，如原房主逾期未遷出戶口，或者有賣房人以外的人戶口掛在房產地址上不遷走，還有些賣房人投機取巧，鑽國家政策的空子，故意拖延遷戶。購買后不能落戶，會打亂孩子的入學計劃，這也違背了很多買房人購房的初衷，往往容易導致一些糾紛的發生。
那麼，打官司是告對方違約還是要求法院判決對方遷移戶口，哪個能獲得法律支持呢？
本案中，法院認定賣房人未按照合同約定遷移戶口，構成違約，應支付違約金。但並未就是否遷移戶口作出判決。因為根據相關法律以及現行戶籍制度，並沒有涉及戶口強制遷出的規定，落戶糾紛只能以協調解決為主。法院不能直接就戶口遷移作出判決，買房人遇到類似糾紛，只能依據合同約定要求對方承擔違約責任。
張虎律師提醒：二手房買家首先要準確掌握房產信息，通過看房產證、戶口本和房子本身進行認真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等；其次，如對落戶有特殊要求的，應詳細了解房屋戶口的情況，有沒有戶口存在，戶籍是不是賣房人的？是否存在賣房人以外其他人的戶口？這些戶口能不能按時遷出？核實所購房屋內的名額是否已經被使用；最後買房人在購房合同的時候，對於遷戶口的時間以及相應的違約責任，都要進行明確的約定，以便將來一旦出現糾紛，能更好地保護自己的權利。
張律師也提示賣房人，房屋買賣合同有關條款約定具有合同效力，違約要承擔包括解除合同、支付違約金等責任；出售房屋時一定要核實好自己所出售房屋的戶口情況，核實是否有本人以外的其他人的戶口在房屋內；在合同簽訂后，要保證自己有能力將房屋內所有的戶口按時遷出，以免自己承擔不必要的違約責任。
【案例】
2012年12月10日，馬先生因女兒上學需購置學區房一套，后經房屋中介機構無錫某置業有限公司與葉女士簽訂《房地產買賣存量合同》，約定由馬先生購買葉女士位於本市某中心區域的房屋，房屋價款為139萬元，合同約定如雙方無正當理由不履行合同條款等情形的應承擔違約責任，違約方應支付守約方違約金合同價款的5%；葉女士承諾於2013年3月20日前將該房屋的戶籍關係遷出，否則視為違約；尾款5萬元在馬先生確定葉女士戶口已遷出並交房完畢時，以現金方式支付等。後葉女士協助馬先生辦理了房產證及土地證，但葉女士在2013年3月20日前未按合同約定辦理戶口遷移手續，且經馬先生一再催促仍不履行遷出義務。馬先生無奈之下訴諸法院，要求葉女士配合辦理戶口遷移手續及支付違約金13.9萬元。
法院審理后認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，葉女士到期后未按約定遷出戶籍，已經構成違約，應支付馬先生違約金6.95萬元。
法舟律師事務所張虎律師對買房后賣房人拒絕遷出戶口的問題分析如下：
在實行「划片招生」的城市，特別是在優質教育資源集中的中心城區。學區房一直是一個熱點話題，很多父母願意花費巨額財產來購買學區房，其主要目的可能不是看中了學區房居住和使用的功能，最主要的是為了把戶口遷入房屋，以便使自己的子女就讀好的學校。因為房屋買賣和戶口遷移關係複雜，戶口遷不走有種種原因，如原房主逾期未遷出戶口，或者有賣房人以外的人戶口掛在房產地址上不遷走，還有些賣房人投機取巧，鑽國家政策的空子，故意拖延遷戶。購買后不能落戶，會打亂孩子的入學計劃，這也違背了很多買房人購房的初衷，往往容易導致一些糾紛的發生。
那麼，打官司是告對方違約還是要求法院判決對方遷移戶口，哪個能獲得法律支持呢？
本案中，法院認定賣房人未按照合同約定遷移戶口，構成違約，應支付違約金。但並未就是否遷移戶口作出判決。因為根據相關法律以及現行戶籍制度，並沒有涉及戶口強制遷出的規定，落戶糾紛只能以協調解決為主。法院不能直接就戶口遷移作出判決，買房人遇到類似糾紛，只能依據合同約定要求對方承擔違約責任。
張虎律師提醒：二手房買家首先要準確掌握房產信息，通過看房產證、戶口本和房子本身進行認真審核，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等；其次，如對落戶有特殊要求的，應詳細了解房屋戶口的情況，有沒有戶口存在，戶籍是不是賣房人的？是否存在賣房人以外其他人的戶口？這些戶口能不能按時遷出？核實所購房屋內的名額是否已經被使用；最後買房人在購房合同的時候，對於遷戶口的時間以及相應的違約責任，都要進行明確的約定，以便將來一旦出現糾紛，能更好地保護自己的權利。
張律師也提示賣房人，房屋買賣合同有關條款約定具有合同效力，違約要承擔包括解除合同、支付違約金等責任；出售房屋時一定要核實好自己所出售房屋的戶口情況，核實是否有本人以外的其他人的戶口在房屋內；在合同簽訂后，要保證自己有能力將房屋內所有的戶口按時遷出，以免自己承擔不必要的違約責任。
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