租賃房，一場深刻的房地產變革

房地產市場整體進入了供給側政策集中出台階段，這是對「高端有市場，中端有支持，低端有保障」政策目標的實質性回應。住房租賃市場由此被放在了更高、更長遠的位置上培育、發展。習近平總書記說過一段話：「人無遠慮，必有近憂。全面建成小康社會之後路該怎麼走？如何實現黨和國家長治久安？這些都是需要我們深入思考的重大問題。」從國家發展與人民安居的高度來認識房地產工作，就不難理解居住為什麼是一場國家治理的深刻變革，必須有所行動。

7月17日至7月26日每晚8點，10集大型政論專題片《將改革進行到底》在央視綜合頻道播出，這部片子用一個個生動的例子，深入淺出地講出了改革的必要性、緊迫性與前瞻性。

房地產領域改革正是如此。1998年住房制度改革近20年後，突破傳統發展思維定式和路徑依賴，構建以創新為引領和支撐的住房體系發展新模式，出現了加快推進速度的態勢。

8月28日，國土資源部、住建部宣布，北京、上海、廣州、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，首批試點利用集體建設用地建設租賃住房，主要供給新市民。

在接受房地產報記者獨家專訪時，綠城創始人、藍城集團董事長宋衛平說，他現在最關心的一個事情是大學畢業生、外來務工者、低收入群體、藍領工人等群體的居住問題。「大學畢業生是的未來，是現代科技、現代文化發展中的主體力量，但他們現在的居住問題還沒有很好地得到解決。」

宋衛平說，每年有600多萬人從大學畢業，其中有部分人是從鄉村、鄉鎮、三四線城市流向經濟發達、機會較多、社會資源比較集中的一二線城市及省會城市，他們帶著夢想與希望。但一個很現實的問題也擺在他們的面前，那就是居住問題，他們只能艱難勉強地租房生活，節衣縮食、不敢冒險地生活。以他們現在或者未來的收入計算，大部分人在一二線城市實現買房會遙遙無期。

「這些人支撐著這個國家的日常運營與生活，他們勞動強度大、勞動條件比較差，承裁著經濟生活中最重要的、最基礎和最繁重的工作，同時也是一群職業尊嚴嚴重缺失的人，約有2億～3億人，大多來自農村，進入城市多年，主要租住在城中村、近郊區域，過著漂泊生活。制度要做出合情合理的安排與保障。」

十八大后，在人民安居領域，以習近平同志為核心的黨中央，不僅深刻回答了在當今建設一個什麼樣的房地產市場，而且在制度與實踐中逐漸解決了一些長期沒有得到解決的實際問題。一場房地產國家治理的深刻變革正在開啟。

2013年10月29日下午，中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設舉行第十次集體學習，習近平總書記在主持學習時強調，加快推進住房保障和供應體系建設，是滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民群眾共享改革發展成果的必然要求。「要加快推進住房保障和供應體系建設」「千方百計增加住房供應，同時要把調節人民群眾住房需求放在重要位置」「要重點發展公共租賃住房。」

這是在集體學習慣例延續11年後，中央政治局首次專題學習住房領域情況，這次學習被業內人士盛讚為「歷史上談房地產規格最高的一次會議」。

在政策與改革動員的時間關口，令人吃驚的是。隨後的2014年到2016年，房價出現了一波非理性的短期拉升。有企業捂盤惜售，藉機拉抬出售價格，一些國有企業也大量涉足房地產，製造地王推升房價大發其財；不少個人或投機者藉助信貸槓桿結隊「掃樓」，囤積居奇並頻繁高拋低吸；整個社會金融資本有相當一部分集結到房地產領域。結果是不僅導致一二線城市房價輪番暴漲，還大幅抬高了居民的生活成本，增大了財富泡沫，加劇了金融風險。

2016年12月，中央經濟工作會議提出，要堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位，要求回歸住房居住屬性。

2016年12月21日下午，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出：「要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。」

對於住房，不會再有人覺得它不重要了。在商品房市場之外，大力發展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房，已經不僅是一個居住的事情，它關乎到夢的實現，關係到建設偉大社會的大事。

住房的新場景是，改革開放40年後，城鎮化推進的速度加快，越來越多的農民成為和將成為新市民，住房是他們基本生活的剛需。習近平總書記在《關於中共中央制定「十三五」規劃建議的說明》中指出：根據《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》預測，2020年戶籍人口城鎮化率將達到45%左右。按2013年戶籍人口城鎮化率35.9%計算，年均提高1.3個百分點，年均需轉戶1600多萬人。現在,按照常住人口計算，城鎮化率已經接近55%，城鎮常住人口達到7.5億。問題是這7.5億人口中包括2.5億的以農民工為主體的外來常住人口。

滿足新市民的基本住房需求是一件大事，也是一件急事。

從2016年2月份至今，國務院、住建部、國土資源部等出台了6個重要文件支持住房租賃市場發展。這些文件都從供給側、需求側和監管側，對租賃市場發展做了扶持性制度保障。

供給側方面，提出加大供給主體，鼓勵租賃企業、盤活存量資產；強化稅收、信貸政策優惠；優化土地供應，增加用地規模，集體用地建設租賃房；促進不動產金融化，支持證券化、開展REITs試點。

需求側最大的改進是擴大需求主體准入，把外來人口納入供應體系，享受公共服務。並且實現公租房貨幣化，主要措施是發放租賃補貼，落實住房公積金支付。

在金融方面，更高層次的金融模式創新正在進行。2014年9月29日，人民銀行、銀監會發布了《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出「積極穩妥開展房地產投資信託基金（REITs）試點」，之後伴隨促進租賃市場發展的政策又頻頻提出REITs試點。市場探索中比較有代表性的案例是2014年的「中信啟航專項資產管理計劃」和2015年7月的鵬華前海萬科REITs。但租賃市場的REITs還在醞釀之中，目前只有部分長租公寓供應商發行了租房市場房屋租金分期類ABS產品。

8月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地成交，採取「只租不售」模式，項目建成后，至少提供1897套租賃住房房源。目前上海已經推出11幅「只租不售」模式的租賃住房用地。

北京，去年11月推出「限房價、競地價」」新政，首批四個地塊開發商自持面積達到100%，即70年內這些地塊上蓋的房子只能租不能賣。

杭州，則積極打造智慧租賃平台。8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團旗下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州將藉助阿里的技術能力、生態資源，打造全國首個「智慧住房租賃平台」。

杭州市房管部門相關人士透露，住建部等相關部委希望杭州發揮互聯網創新城市的優勢，將住房租賃平台打造成全國創新模式的標杆，產品化落地成熟後向全國推廣。阿里集團相關負責人則表示，阿里考慮將住房租售領域沉澱的服務能力向更多地方政府輸出，協助政府提高住房租賃和二手房銷售領域政策監管、服務市民的能力。

廣州最早響應國家號召，提出了「租購同權」的概念，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。隨後北京、深圳、瀋陽、杭州、成都、鄭州、濟南等多地都提出了「租購同權」方案，從落戶、入學，到就業、社保等，讓租房者可以享受更多社會福利和保障。

8月3日，成都市政府明確提出，到2017年年底，通過新組建或依託現有國企改建，成都市將成立3～4家國有住房租賃公司，開展租賃住房、人才公寓的建設和運營管理，培育租賃企業成長；力爭到2020年，培育和發展機構化和規模化租賃企業不低於50家。而且，未來成都將形成國有租賃住房為主導、商品房新建和配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系，滿足各類人群不同的住房租賃需求，實現「租售並舉」。

武漢更是把房價、住房與人才、城市未來進行長遠考量、安排。8月26日下午，湖北省委副書記、市委書記陳一新在第二批武漢百萬校友資智回漢·武漢大學專場活動現場作主題演講時宣布，「要爭取讓武漢大學畢業生以低於市場價20%的價格買到房，同時提高大學畢業生年薪」。

「大學生創新能力強、消費潛力大，是城市的希望、城市的未來。」陳一新提出，武漢要發展「菁英經濟」，探索破解大學畢業生落戶、住房、收入「三大難題」，建設全國低成本創新創業中心，打造成「大學生最友好城市」，讓大學生能就業、易創業、快落戶、好安居，確保5年留下100萬大學生。

針對落戶問題，陳一新介紹，今年初，武漢出台一系列政策舉措，在全國率先實現「零門檻」落戶：只要畢業證，即可登記落戶。陳一新同時提出，保持較低房價就是武漢的競爭力，武漢要確保房地產市場平穩健康發展，合理引導預期，堅持政策連續性穩定性。

在武漢之前，7月7日出台的《上海市住房發展「十三五」規劃》更提出，預計新增供應各類住房約170萬套，其中商品住房約45萬套，租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套。

從數據看，上海新增住房第一位的是市場化的租賃住房，第二位是保障性住房，第三才是商品房。上海市調控房價的決心很明確，那就是從增加供應量開始，以租代售，一方面可以減少地王，壓住房價，一方面可以留住高端人才，增強上海競爭力。

「不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。」登高望遠發展人才與做好居住事業，不僅是最大的民生，也是城市競爭力的長遠戰略和決策部署。高房價、高地價長時間帶來紅利，也帶來了困擾，現在開始出現了負效應，城市開始意識到必須做出改變了。

習近平總書記在2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議指出：「只有堅持市場化改革方向，才能充分激發市場活力，滿足多層次住房需求。」

在土地方面，國土資源部、住建部做出了新決策，8月28日兩部委表示，13個城市首批試點利用集體建設用地建設租賃住房，此舉是要構建購租並舉的住房體系，以及城鄉統一的建設用地市場。這意味著，從租賃住房探索集體土地合法進入住房供應市場之路。

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。

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