房地產新政頻出，我們如何判斷該不該買房？

如果問最近什麼最紅火,房地產已經霸佔了很多媒體多天的頭版頭條。去年930新政之後,一時之間各個城市的房地產市場驟然降溫,時間一直持續到了2016年底,然而就在2017年初開春的時候,我們看到了新聞上又出現了很多連夜排隊買房的新聞,一時間一些小道消息又在四處蔓延,到現在又是幾十城的新政頻發,在這個紛紛擾擾的市場上,其中有一個消息受到了廣泛的關注,消息說:對於年輕人剛需來說,現在新政調控之下可能是最後的買房時機了。

看到這樣的消息,瀚哥往往是一笑了之,畢竟瀚哥也一直在文章中強調,如果不是為了投資,僅僅為了居住的剛需房的話,什麼時候都是買房最早的時機。當然話雖然可以這麼說,但是很多朋友還是在問瀚哥現在適合買房嗎?

瀚哥其實也沒辦法給予很正面的回答,因為房子受到地段、環境、設施、政策等等多重條件的影響,根本很難用一句話講的清楚,不過瀚哥還是想說,雖然一句話說不明白,但是一些時機還是可以用於判斷的,今天我們就來聊聊有哪些因素影響著買房的時機:

一、人口流入是房地產市場支撐的基礎

一直以來,人口的流動都是大家關注的焦點,從人口紅利來計算,學術界一直有一個說法,那就是2012年的人口紅利出現了劉易斯拐點,什麼叫劉易斯拐點呢?就是從數據上來看,從2012年開始的16-60歲勞動年齡人口的數量不是增加的,而是首先出現了減少。在人口紅利減少的前提下,我們必須要認識到一件事,就是既然人口沒有那麼多了,所以房地產市場想要出現普遍性上漲幾乎失去了基礎,所以未來的房地產市場走勢一定是人口流出的地方房地產價格平穩甚至下跌,人口流入的地方房地產價格上漲。

瀚哥的家鄉合肥在2016年成為了房價漲幅最厲害的城市,究其根源作為一個合肥人,瀚哥看到的是最近幾年來,合肥人口的快速流入,前幾年行政區劃的改變,讓合肥擁有了原先巢湖市的大量土地和人口,而人口的快速集聚成為了支撐合肥房價走高的基礎。

因此,想要知道你所在的城市房價會不會上漲,其實看人口的統計往往是最為基礎的一個判斷方式,未來隨著城市化進程的不斷加速,中小城市,小城鎮的人口會呈現進一步流出的趨勢,而大中型城市的人口則會流入,從區域上來看,中西部的人口,東北的人口都出現了向東南沿海流動的趨勢,從而支撐著大城市服務業的進一步發達,而服務業的教育、醫療、文化、娛樂等等公共服務又成為了房價的重要影響因素,所以先看人口的流動,這一點非常關鍵。但大家也要注意,已經進入了一個老齡化的階段,所以隨著老年人口的增加,房地產普漲的基礎正在消退,所以大家還需要注意,哪個城市年輕人多,哪個城市的房地產價格才有上升的空間。

二、錢會不會貶值將會是房地產的另一個指標

一直以來,房地產作為最大的投資品,一直都在扮演著貨幣蓄水池的作用,李迅雷教授曾經判斷說,2011年之後的房價上漲主要是貨幣的現象,我們姑且不論這個判斷是不是真的有道理,但是貨幣的確是確定房價的重要影響因素。

由於廣義貨幣M2的快速增長,導致了在某種程度上出現了錢不值錢的問題,另一方面,由於資本市場並不發達,無論是股票、期貨、基金等等理財方式其實都不是很景氣,能夠跑贏通脹的更沒幾個,在這樣的資產荒的大背景下,房地產成為了唯一一個能夠持續性跑贏通脹的投資品。

從最近主要生活產品價格上漲的額大趨勢來看,貨幣的增速出現大規模下降的概率不大,所以房地產價格繼續上漲的空間依然是存在的。我們能夠看到的是,上個世紀八九十年代日本房地產價格暴漲的那個階段,其主要原因就是廣場協議之後,日元大量發行的後果,所以大家關心一下人民銀行的貨幣政策,也是判斷房價的核心要素。

三、城市產業結構確定了價格走勢

說到產業結構,瀚哥不禁想起曾經一個朋友提出的問題,當時朋友在一次吃飯的時候問瀚哥,為什麼蘇州和上海兩個城市的距離如此之近,居民人均收入水平也差距不大,但是兩個城市的房價卻有著巨大的差距呢?當時瀚哥給他的回復就是,這是兩個產業結構截然不同的城市,上海是一個以高端服務業為核心的城市,無論是金融、醫療、貿易都是高端服務業的代表,據統計上海的服務業佔比已經超過了70%,但是蘇州卻是一個製造業為核心的城市,產業結構的不同就導致其房地產價格的差距。

同理,在判斷一個城市的房價會不會進一步上升,看看城市的產業結構就一目了然了,因為產業結構的差距,所以東莞的房價是不會超過深圳的房價的,而也是產業結構的不同,像深圳這種以高科技、創新服務產業為核心的城市房地產價格具備著高於廣州這種以製造業為核心城市的基礎。

總體來看,在房地產價格普漲時代過去之後,城市的產業結構在很大程度上都會影響著房價,因為房地產的價格不僅受到供需關係的影響,也反映了房地產的購房者對其購買地區經濟發展水平,公共服務水平的預期,所以用股票的分析方法來看,房價在某種程度上就是對未來城市發展水平的一種預期而已。

四、政策也是當前必須要考慮的問題

除了人口、貨幣、產業結構這些非常宏觀的考慮因素之外,政策也在深刻地影響著房地產的價格,從去年930新政開始,各地的房地產市場在政策的調節下可謂是瞬間降溫,在短期內政策的調整的作用是非常顯著的。並且從去年年底開始,國家高層就已經明確了「房子是用來住的,不是用來炒的」這一明確定義,在未來的一段時間來堅持這個定位不動搖已經成為了政策的主要基本面,合理引導房地產投資也成為了主要的政策方向。

從政策的角度來判斷,房地產回歸居住屬性已經是大勢所趨,既然如此如果是為了居住而購買的剛需房其實已經有了政策的直接支撐,這一點已經可以明確了。

從上面的四點我們可以判斷,隨著人口流動的大城市化集中,一二線大中型城市房地產價格的支撐基礎是確定的,但是受到人口老齡化、產業轉型升級、政策調控的影響,房地產價格想要進一步上漲恐怕並不容易。

因此,至少在2017年有一個判斷是明確的：在人口凈流入,產業結構合理的大中型城市，房地產價格在一定程度上有可能呈現出橫盤走勢。部分區位、基礎設施不好的地區也存在價格回落的趨勢。但是整體穩定將會是今年房地產的總基調。如果要買房的話,剛需房只要把握上面四個判斷就可以確定了,但是具體到買哪個樓盤,建議還是具體情況具體判斷。