這個城市房價漲幅全國第一，如今一瓢冷水澆下，買房者們透心涼！

2017年房地產哪裡最火爆？不是北上深，不是「四小龍」，而是海南三亞。

2017年1月、2月，三亞樓市備案銷售火熱，環比歷年相同月份，均創下新高。其中1月份網簽備案4298套，同比上漲24.29%；二月份網簽備案6865套，同比上漲173.17%。

可就在這時，一盆冷水澆在這座溫暖的海濱之城頭上。

3月11日，海南三亞市政府官網發布《三亞市人民政府關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，進一步收緊當地樓市的信貸政策和市場秩序監管。

第三套及以上停貸

分析師認為，三亞的樓市調控如果與同等級的城市進行比較，其調控措施可謂相當嚴厲。其主要措施不僅包括了限購、限貸，也對炒樓花做出了明確規定，同時還對未竣工期房不得交易、更名等，做出了明確規定。

據三亞最新的調控政策，在購買第二套住房的家庭，申請商業個貸首付比例不得低於50%；並暫停向購買第三套及以上住房的家庭，發放商業個人住房貸款。

對於期房銷售，三亞市政府規定：禁止將未竣工的預售商品房，進行再行轉讓。而在預售商品房未竣工交付，預購人沒有獲得房屋所有權證之前，住建部門不得為其辦理轉讓等手續。此外，未成年人不得在三亞市區購買住宅，而為防止炒樓花等買賣住房預售權等行為，三亞市政府還明確，房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關將不得為其辦理房屋權屬登記手續。

在二手房市場，三亞將建立房地產銷售信息每日統計報告制度，同時嚴禁開發商與購房者簽訂所謂的「陰陽合同」。

三亞市政府還要求，住建部門將會同相關部門，展開對商品房銷售明碼標價的專項檢查，未按要求公示房源和價格的開發商或受到從嚴從重的處罰。

從新房到二手房，從限購到限貸，在業界看來三亞市樓市此番調控，其嚴厲程度不比一線城市要低。

「從房地產城市的分級來看，三亞算是三四線城市。此次三亞所出政策如此齊全，在同等級城市中，可以說是相當嚴格的了。」一家房產機構分析師說。

業界認為，三亞在「兩會」期間出重拳調控樓市，與其近幾個月房價快速上揚有關。

「房子是用來住的、不是用來炒的」，調控升級，勢在必行。然而，面對這一道道加急「限購令」，很多人感到不解：三四線城市不是庫存壓力大嗎？到底應該去庫存，還是限購？房價是否會「越限越漲」？會不會「泡沫破裂」呢？

房價抬頭 多地限購升級

進入3月以來，全國多地相繼出台樓市限購升級政策。不僅是三亞、崇禮，就在兩會前夕，保定市下轄涿州和淶水，以及杭州等地區相繼升級樓市限購政策，這其中住房限購和差別化住房信貸政策升級成為多地限購政策升級的共同特點。

在業內看來，這些地區樓市近期回暖顯著，是此輪限購升級的重要原因。去年開始，環北京三四線城市房價暴漲。以涿州為例，2016年部分地區的房價上漲超一倍，「炒房」氣氛濃郁。而三亞房價漲幅更是已連續兩月排名全國榜首。數據顯示，三亞今年1月新建商品住宅的成交均價為23566元／平方米，去年全年均價為19169元／平方米，漲幅達23%。

房貸全面收緊

業內人士分析，多地限購政策的接連出台，對於穩定住房市場、防範住房炒作等都有了較為明顯管制，也代表了目前全國樓市調控政策繼續收緊的大趨勢。

人民銀行行長周小川10日在兩會新聞發布會上表示，住房貸款在還會以相對比較快的速度發展，但是確實要適當平衡。隨著住房產業的政策調整，增速估計會適當放慢。

人民銀行副行長潘功勝日前強調，要繼續完善差別化住房信貸政策，加強房地產金融宏觀審慎管理，促進房地產市場平穩健康發展。

樓市怎麼走？買房該不該出手？

在全國政協委員、恆大集團董事局主席許家印看來，目前三四線城市庫存壓力相對比較大，房地產調控政策繼續對三四線城市去庫存是總的基調，但這麼大，一二三四線城市的情況各有不同，政策也不能搞「一刀切」。因此，採取因城施策的調控措施，是比較符合實際的。

「去年開始，政府因城施策及時進行調控，很多熱點城市都出台了限購、限貸、限價政策。最近政府還專門提出，這些熱點城市金融機構的資金不可以拿去買地，這些調控措施都是很有針對性的。」許家印說。

熱點城市本來就熱，各種限制政策就是要給樓市降溫去火，防止市場過熱。接下來房價怎麼走，現在還不好說，但把「炒家」限制在市場之外，對剛需購房者還是有利的。

不少人關心，對於三四線的「冷門」城市來說，房地產市場是什麼情況，房價會不會「斷崖崩盤」？

「判斷趨勢應該看基本面。經濟長期向好的基本面沒有改變，這個基本面和房地產市場緊密相關，只要這個基本面不改變，房地產市場就不會改變。」住房和城鄉建設部部長陳政高說。

那麼，既然樓市沒有「斷崖崩盤」的危險，要不要現在買房投資呢？

幾乎所有代表委員都不看好「炒房子」。復星集團董事長郭廣昌就表示，「如果五年之前問我這個問題的話，我會毫不猶豫說當然要投。今天問我的話，我感覺是要根據自己的一個財務狀況。房子是用來住的，該買還是要買，但是如果你要借錢炒房子，那風險就很大了。」

今年穩房價，政府都有什麼牌？

「我們正在根據中央要求，制定房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，這個基礎性制度長效機制出台以後，對房地產會起到一個保障作用。」住建部部長陳政高表示。

住建部部長這段話里，有兩個關鍵詞：「平穩健康」和「長效機制」，而且這是中央的要求。以前房地產市場的主要問題，就是不夠平穩，大漲猛漲的時候多，漲上去又調不下來。難怪有不少人抱怨，「限購令」的結果，就是越限越漲。

那麼，怎麼來穩樓市、穩房價呢？政府工作報告明確，今年的調控策略還是那7個字，因城施策去庫存。啥叫因城施策？就是房子多的城市，得想辦法去庫存，要支持居民自住和進城人員購房需求；房子少的城市，就得想辦法穩房價。

先看土地牌。土地與房價的關係，就相當於麵粉和麵包。麵粉一個勁兒地漲價，那麵包肯定便宜不了。房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少乃至暫停住宅用地供應。特別是進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。

也就是說，房子不是用來炒的，土地也不是用來炒的！開發商想當「地王」可以，但是不能「囤貨居奇」。還琢磨把開發周期拖延個幾年，等著倒手賺土地差價的，趕快醒醒吧！

再看產業牌。利用產業政策，盤活存量，加大市場供應，也是穩樓市、實現住有所居的重要一環。今年將加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規模化租賃企業發展，努力構建購租並舉的住房制度。

最後看金融和稅收牌。人大新聞發言人傅瑩表示，本屆人大常委會已把制定房地產稅法列入了五年立法規劃，但今年並沒有把房地產稅草案提請常委會審議的安排。儘管房地產稅還沒有確切實施的時間表，不過代表委員對這張牌還是寄予厚望。