芳村將取代珠江新城？萬科將如何下活荔灣這盤棋

6月29日，廣信資產包由萬科地產以551億元總價競得。一大片被閑置了近30年的土地以及一大堆被擱置了十多年的債務，隨著萬科的接盤畫上了階段性的句號。

拍賣成交后，周邊樓盤歡呼者有之，行業歡呼者有之，而對萬科這個新東家而言，金燦燦的前景何時到來，目前誰也不敢打包票。

有盤周末成交增五成

市場反應

此次萬科接盤，最大的誘惑在於尚未開發的大面積土地，最大的負累則是相關的債務。不管其間關係糾紛何等複雜，市場對萬科接盤，已給出了相對積極的反應。

距離廣信花地灣地塊最近的樓市熱門板塊，就是廣鋼新城。羊城晚報記者實地了解到，萬科接盤后，上周末廣鋼新城樓盤的人氣和成交都略有增加。

在中海花灣壹號，樓盤人士介紹：「萬科接盤后，增強了買家的信心，周末的成交多了一些。」當然，這位人士也坦言，因為沒有地價的直接影響，所以對樓盤成交的刺激不算大，而且剛好是樓盤半年衝刺點，成交多一些並不奇怪。記者在售樓部內看到，該盤推出了部分特價單位，戶型選擇較多，最便宜的是3樓的單位，售價為4萬元/平方米出頭，但更多促銷單位的價格已經逼近甚至超過5萬元/平方米。

中海旁邊的金融街融穗華府，主要推售的是約90平方米的緊湊三房，項目人士說：「周末兩天的成交量比前兩周增加了50%，估計是廣信地塊成交所致。」

荔灣區白鵝潭板塊的珠江鵝潭灣、珠光御景壹號以及西關海等樓盤，也紛紛做起萬科接盤的文章，在強調市場信心的同時，趁機推介產品。

值得一提的是，萬科接盤后，周邊樓價並未出現藉機上漲的現象。「市場調控威力仍在，買家入市非常謹慎，我們定價也要非常謹慎。」有樓盤人士說。

芳村將取代珠江新城？

未來前景

在廣信資產包里，最受看重的當然是尚未開發的地塊資源。記者從荔灣區國土房管局公開的資料里看到，廣信共1500畝的花地灣地塊中，已開發利用了約607畝土地，餘下還有近千畝土地閑置。中心區這種體量的用地，稱其為「黃金寶藏」、「定海神針」並不為過。

業內資深人士黎文江對記者坦言：「廣州第一條捷運線路就通到芳村，但芳村樓價一直在原地踏步，很重要的原因之一，就是廣信那一大片閑置土地拖累了芳村的發展。這裡一旦被盤活，價值將會迅速凸顯，如今周邊的地價已是30年前的200倍左右。假如這些土地開發得好，芳村在未來20年要取代珠江新城也說不定。」

中原地產項目部總經理黃韜認為，花地灣地塊在生活配套、地理位置等方面比廣鋼新城還好，有捷運，是非常適合生活的區域。「如果萬科操盤成功，芳村乃至荔灣都可以『滿血復活』。」黃韜分析，按照萬科快速回籠運轉的特點，未來這裡預計會以開發中高端剛需住宅產品為主，由於地塊多，在不同的功能地塊上，萬科將會帶來不同的產品線。

方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，花地灣地理位置有優勢，生活環境不錯，未來萬科可能會打造中高端剛需產品。這麼大體量的住宅，對穩定廣州樓價、緩解土地及住宅供求矛盾，都將起到積極的作用。

相對於業內熱火朝天的議論，接手的新東家——萬科地產，發完一篇通稿后便「銷聲匿跡」了。有業內人士透露，如今萬科接手地塊的各項目負責人已經開始到處奔走，部署項目進程。

這批地塊的甜頭自然不用多說，但背後的各種糾紛與債務，相信也是令萬科頭痛的事情。「我們根本無法計算各項目每平方米摺合的樓面地價是多少，因為算了也沒有什麼意義。」黃韜表示，總支出551億元，可開發面積200多萬平方米，照此計算，樓面地價大概是2.6萬元/平方米，若簡單與廣鋼新城現在普遍4萬元/平方米的樓面地價相比，萬科此次是「執到寶」了。

「但後續萬科還要投入很多時間、資金來處理相關問題，而且每個項目的問題可能都不一樣，『拆彈』難度各異。另外，土地年限如何計算？如果要延續年限，還要重新計算地價……這些都是要算進最終成本的，不能簡單就能得到答案。」鄧浩志說。

不少業內人士認為，這批土地看似乾淨，但仍有不少手尾要解決，比如拆遷、棄產補償、逾期辦證、遲交樓、未交樓等賠償問題，都要花大量功夫去解決。

有知情人士對羊城晚報記者透露：「目前萬科對整個資產包及其中的地塊都無法做統一規劃，現在都是分項目操作，哪個項目快就先推出哪個，終歸有資金回籠的壓力。」

無法整體規劃、大部分項目尚處於不太明確的階段……這些因素，都會對項目開發帶來極大的阻力。時間無法確定、未來政策會否改變、樓價走勢難以預判等，都將是萬科要面臨的重大考驗。

正如萬科對此次接盤的表態：「我們非常看好廣州未來的發展前景，對中心區持續優化提升規劃有足夠的信心。」不少專家都認為，此次萬科接盤，不僅保證了萬科在廣州的土地儲備，也牢固了萬科在廣州的市場地位。

萬科從2002年開始進入廣州市場，時任董事長的王石多次表示：「廣州是國內第三大房地產市場，萬科十分重視，早晚都要進去。」

只不過，萬科在廣州土地拍賣市場一直在外圍區域打轉。如進軍廣州的首盤——四季花城，位於金沙洲板塊；較大規模的項目——廣州萬科城、新里程、天景花園等，都位於黃埔蘿崗板塊和花都區。

直至2007年，萬科才真正進入越秀、荔灣區，開發了金色家園、金色康苑和金色荔苑等小型項目。在隨後的時間裡，萬科在中心區內的住宅項目並不多，在黃埔蘿崗、番禺、南沙等外圍板塊項目成為廣州公司的收金主力。

合富研究院的數據顯示，在公開「招拍掛」市場里，萬科於2011年拍地競得的白雲區萬科峯境，目前已經售罄。在2012-2016年，萬科在廣州中心區並未獲得一宗住宅用地。直到今年「3·30新政」后，萬科以「自持50%、自持70年」競得了白雲區黃石西路魚苗場地塊。此次接盤一舉奪得廣信大體量地塊，對萬科深耕一線城市中心區的戰略意義重大。不少業內人士笑稱：「夠萬科開發十年甚至更長時間了。」

在廣信地塊中，包含廣州中心城區七大未開發的地塊：花地灣、白鵝潭經濟圈、東山百貨大樓一帶、文德路項目、越秀區東華西路、榮華南項目、浣花路爛尾樓等。或者直到此時，萬科才可以稱得上是「霸住」了廣州中心區。

這樣的布局，相信也是萬科應對樓市風雲的慎重考慮，這與萬科重點布局一二線城市的戰略一脈相承。興業證券研究所的報告顯示，今年1-5月，萬科總拿地支出為665億元，在一線城市新獲得土地儲備140.5萬平方米，二線城市為761.2萬平方米，佔比分別是12%和66%。

至於萬科在芳村這個大棋盤裡將會如何落子，如何讓其儘快遍地開花，還得問問時間。

via：羊城晚報