眾多樓盤延後入市致新房市場供應真空

北京「3·17」樓市新政出台已滿一個月，數據顯示，在受各類政策的「全面壓力」之下，北京新房成交下滑明顯，上周成交量較新政出台前一周減少了66.8%。其中，商住類產品更是呈現斷崖式下跌。從供應端來看，面對調控，項目入市也顯得異常謹慎。

成交量滑落

在政策「組合拳」面前，新房市場成交量下滑並不令人意外。

據相關機構發表的數據顯示，上周（4月10日-16日）全市新建住宅成交524套，較新政出台前一周減少了66.8%。其中，普宅+別墅成交493套，成交面積為7.18萬平方米，成交金額僅為30.43億元。商住公寓成交量更是持續下降，僅成交31套。上周新建住宅成交均價為4.2萬元/平方米，其中普宅+別墅成交均價為4.23萬元/平方米，商住公寓成交均價為4萬元/平方米。

在上周住宅成交排行榜上，泰禾麗春湖院子以簽約14套、2.7億元銷售額排在首位，首創禧悅府和首開華潤城則分別以2.2億元和1.8億元的銷售額緊隨其後。

對於成交量的全面下滑，亞豪機構副經理高姍分析，「3·17」新政效力在經過半個月的發酵之後，在4月已經完全發揮出效力，新房市場成交已經轉向下行階段。4月1日-16日北京商品住宅僅成交1106套，相比上月同期下降66%，相比去年同期更是出現79%的下滑。

商住樓盤則更出現了斷崖式下跌。據中原地產研究中心統計數據顯示，新政發布后的3天時間，網簽總量僅為7套，而新政前3天，這一數字為850套，跌幅高達99.9%。而在上周成交的31套商辦類項目中，僅有首開萬科城市之光、光大新北京中心、通州富力中心、琥珀郡四個項目實現了成交。

樓盤延期入市

亞豪機構市場研究總監郭毅分析，北京新房純商住宅銷量有了明顯減少，兩輪調控確實對市場形成了重壓。但值得注意的是，「3·17」新政雖然更加嚴厲，但相比「9·30」新政后36%的跌幅，北京對樓市的二次加碼，僅讓銷量再降12.6%，跌幅有所收窄。

郭毅進一步分析，原因主要是供應量的下滑幅度遠超成交量下滑造成。特別是「3·17」新政之後，一方面主管部門嚴控定價造成項目被動推遲入市；另一方面，調控形勢嚴峻，部分開發商主動惜售規避市場風險。目前來看，樓市依舊供不應求，購房者還是感覺無房可選，緊迫的心理下，樓市銷量並未遭受毀滅性的打擊。

一位開發公司相關人士告訴北京商報記者，公司樓盤去年9月首次對外亮相。沒想到突然遭遇「9·30」新政，推盤計劃被迫延遲，就在今年初準備推盤入市之時，又遭遇了北京的「3·17」新政，項目作為當年有名的高價地塊，已經定位為區域標杆豪宅產品，10萬＋的單價已無法取得銷售許可證。但低於目前市場上傳說的8萬元「紅線」銷售則是賠本的買賣。因此，項目推盤被迫擱置。

「除了因價格超線『不達標』無法入市之外，另一部分樓盤則是主動選擇觀望。」一位代理機構人士表示，調控壓力之大前所未有，誰都不想衝上風口浪尖，畢竟前一段時間裡，眾多知名企業、知名項目都遭到管理部門的點名批評，甚至被暫停網簽限期整頓。

樓市需求仍在

除了商住項目幾乎全面利空、成交斷崖式下跌外，商品住宅依然存在穩定的市場需求。

但有專家分析，短期來看，新房市場遭受政策衝擊不小，但長期來看，樓市改善型需求依然存在。從具體數據上來看，當前並未影響到單套總價1000萬＋的高端市場。「9·30」新政后短暫下跌，「3·17」新政后又有所升溫。

郭毅分析，改善型客群雖然關注價格，但更看重地段、配套和產品品質，當北京供地集中在六環，當出讓地塊限定房價的同時也影響到開發商在產品升級上的投入，把握當下是改善客群的明智選擇。

剛需樓盤將逐漸穩定進入市場。根據規劃，2017年北京將建設籌集各類保障房5萬套、竣工6萬套，新增1.5萬套自住房供地，完成棚戶區改造3.6萬戶。

同時，北京也加快了土地供應節奏。北京市規劃國土委的信息顯示，今年一季度，北京已供應商品房供地161公頃，是去年全年商品房實際供地量的1.5倍。預計三季度末，將完成全年商品住宅用地260公頃的供應計劃，達到2016年全年實際供應量的2.5倍。

專家預測，隨著政策疊加效應作用持續影響，北京新房交易量還會持續低迷。一旦成交量連續3個月以上持續下滑，將不排除樓盤降價現象。甚至將從局部出現逐步擴展成為全市的普遍現象，到今年二季度，房價甚至可能出現全面鬆動。

北京商報記者 董家聲