85后廣州買房記：優秀理工男為何算不清楚首付貸？

這是「環環有房」的第99篇原創。

2017年已經過去了接近四分之三。

恰逢傳統金九銀十的關鍵時刻，全國各地尤其是房地產熱點城市，對首付貸、消費貸都進行了「嚴厲打擊」。這說明這一潛規則已經嚴重到幾乎要浮出水面的猖狂地步，也讓更多的人看到，縱然在政策的高壓下，房產交易鏈條上的蝦兵蟹將們是如何一步步把政策拆解為對策，從而實現交易的。

關於首付貸與消費貸，其與雙合同及樓市調控政策有著密切的聯繫，遵循這樣的鏈條：打消費貸，繞不開雙合同；打雙合同，又繞不開限價；而判斷限價對樓市的正反兩方面影響，又不得不審視「調控」，這才是問題的原點。

拿一個真實的例子來說明。

有一位做IT的舊同事，在廣州大學畢業后一直混跡於廣州：工作生活、成家立業、娶妻生子……不同的只是，他不斷地在城中村之間搬來搬去。兩年多前，深圳一間大公司通過獵頭將他挖了過去，年薪待遇上了一個大台階，考慮到自己專業的特點，他做出了一個重大決定：舉家撤離廣州，一部搬家公司的大貨車將他的所有家產轉移到一百多公裡外的深圳。

兩年多時間，他在深圳的工作事業小有所成，但可惜的是，由於誤入股市債市，他錯過了一波極好的購房機會。眼看著女兒到了讀幼稚園的年齡，他急了，要買房上戶口，找適合的學區房。於是，開始將目光重新投向廣州。而在廣州，可供選擇的又便宜又便利的地方也所剩無己。

他的預算是80多平方的二房或三房，總價控制在200萬以內，靠近捷運，有配套教育，比如幼稚園、國小等。這樣算下來，單價基本在2.5萬元以下。他在深圳被股市債市剛剛刮過一次油，屬於高收入無積蓄一族，月供沒大問題，但好在老婆家裡條件還行，可以支持一下首付。

這哥們兒看樓也夠神速的，每逢周末，都從深圳過來廣州，隨著網易、搜房等的看樓車，一天跑三個盤，不同線路不同板塊地看，然後晚上躲在酒店裡做功課算帳。很快，就決定下注知識城板塊里一知名捷運盤。

廣州中新知識城是一塊前景非常好的高新科技園區，在廣州東北部，年底一條南北走向的捷運支線就能開通，世界五百強入住率非常高。這個知名開發商的樓盤有500多畝，最大的特點是配套了一間省屬重點高中。一期離捷運站最近，商業配套也最好，出門就是捷運口，但已經售罄；二期僅僅剩下一點尾貨，戶型、朝向上沒啥選擇空間；三期正在熱推，但離捷運最遠，與一二期中間隔著一不算小的土坡，基本上可以看成兩個獨立的盤。朋友決定不考慮三期，就在二期里選。

他很快選了一棟20多層的兩房戶型，有入戶花園，開發商送一半面積，北向。

他雖然是數學倍棒的理工男，但仍舊算不過開發商。因為他此前根本不了解這個看似平淡無奇其實深似海的樓市。

他以為首付三成計不就五六十萬嘛，自己完全可以搞定。但到了刷卡的時候，他徹底懵圈了。

中介給他算了一筆賬：

1.市場價210萬元（以下均為約數）。

2.在經過無數種折扣后，折后價是183萬元。其中的數字遊戲能把人整瘋。比如，一個三成頂八萬的電商費，其實就是直接過給中介的費用（還不算傭金）。

3.照例是雙合同：100萬元是標準的住房貸款合同，80萬是裝修合同。100萬首付三成30萬元，另外七成貸30年。80萬即是以一種消費貸的方式操作。又分為三成首付24萬元，七成貸款五年期限。消費貸的利率要比前一個合同高出不少。不過，他也認了。

4.當天交了定金兩萬，約定一周內到開發商總部交首付60萬元（兩份合同的首付），然後是兩份合同的月供。

為什麼有雙合同？因為政府批預售證的時候有限價，開發商必須按限價賣。但開發商拿這塊地的時候是沒有限價的。現在，政府一限價，尷尬了吧？可又不得不賣。於是，雙合同應運而生。最聰明的辦法是將精裝修拆解一下，限價部分賣毛坯，限價之外部分算精裝修：幾千元的宇宙級裝修標準出來了。大家心照不宣，潛規則從年頭潛到年中，特別好使。

在這場促成成交的遊戲中，「消費貸」錦衣夜行，一路通殺。至於限價嘛，同樣是地方政府顧全大局的結果。從各地公布的數據上看，量價齊跌，穩中有降，連續十個月下跌，不一而足。整體上看，氣勢確實被打了下來。

如果對於上述分析沒有異議的是話，以下的報道則更顯得順理成章：

【房貸緊縮杭州樣本：款放不下來調控加強風聲再起】今年以來，各大城市房貸在持續收緊，各大上市銀行陸續公布的數據里也可見，銀行房貸收緊趨勢明顯。有銀行工作人員表示，今年以來所有的貸款都有所收攏，其中住房類貸款最緊，商用公寓額度還稍微寬鬆些，利率也都有所上浮，排隊期也要增長，排隊四五個月都很正常。

【中介霸氣稱「幫搞定100萬首付」！消費貸穿「馬甲」違規流入樓市】近期，多地嚴查消費貸等違規進入樓市。記者調查發現，有的房地產中介牽線搭橋，以「房抵貸」和第三方中轉的方式，套取貸款用於購房。在一個樓盤，記者稱湊首付有點難度，中介乾脆地說：「只要不超過100萬元，我們來幫你搞定。」真所謂，小小的中介，大大的能量。

最後鏈接一條似乎無關的新聞，如果你能從中讀出對樓市對房子的啟示，與筆者無關：

【藏獒經濟崩盤高原數以萬計流浪犬「成災」】近年來，曾動輒售價千萬的藏獒神話破滅，寄希於獒市撈金的人們逐漸拋棄了手中的藏狗。無家可歸的藏狗遊盪在寺廟、街道和村莊。它們襲擊路人，傳染疫病，獵殺家畜，甚至與雪豹搶食。去年11月，囊謙縣一位8歲的女童，遭流浪狗襲擊身亡。曾經以忠勇著稱的藏狗，已然成為高原災害。

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