人梯比拷問房企良知，請綠地萬科多一些社會責任

今天再來談一談企業的良心，先從梯戶比說起……

【一】人梯比

以前說過，小區容積率不能完全反映區域的舒適程度，區域人容率才能反映區域居住的舒適程度。同樣，我們所說的梯戶比其實也不能反映一棟樓的舒適程度，所以今天再講一個概念：人梯比。

先問2個問題：

1、2梯4戶的房子舒服，還是2梯6戶的舒服？

你一定會說2梯4戶舒服，等，先別急回答問題。如果是2梯4戶270㎡的樓棟和2梯6戶45㎡的樓棟呢？你一定會改口，先別改，再問你，如果是7層的2梯4戶270㎡的樓棟和33層的2梯6戶的45㎡相比哪個舒服呢？

所以，對於房地產問題，不結合實際情況的回答都是耍流氓。在這樣的情況下，必須引入人梯比，也就是說，一部電梯平均對應多少人用，這就是人梯比的概念。

那麼不同面積的產品怎麼界定使用人數呢？再看個例子。

2、你是說10層2梯4戶的30㎡的標準間舒服，還是10層2梯6戶的40㎡的標準間舒服？

你一定會說是10層2梯4戶的30㎡的標準間舒服，我覺得還是先別急回答問題。戶型，一般情況下是由房型決定居住人數，而不是面積。比如標準間，一般有20多的，30多的，40多的，甚至50多的，基本上是當做一個卧室來使用，居住人數差別不大，哪怕是1000㎡的房子，如果是個標準間，正常的倫理下，也是1-2個人住。同樣，到了300㎡以上，不論是300㎡，400平米，還是建業的600㎡，還是天築的700㎡，居住的人數也差別不大，你不要以為300㎡住5個人，700㎡一定住12個人，你太不懂土豪的世界了。

所以在引入人梯比的概念之前，我們界定一下：60㎡以下的標準間一般是1個人或者2個人，很少超過3個人的，我們就以1.5個人計算。60-90㎡的2以3人計算，80-130㎡的3房以4.5人計算，超過150的不論多大均可以6人計算。

這樣的話計算方式就很簡單了。人梯比=一棟樓的不同戶型面積*對應的人數/電梯數量。這就是一棟樓的人梯比公式！

近期，限購繼續加壓，商業公寓樓也越來越成為焦點，而商業小戶型產品的人梯比也更能反映一個企業的良心，因為這種產品居住的人大多數是剛畢業或工作不久的年輕一代。今天，我們以小戶型為例扒一扒開發商的良心。

【2】拷問萬科綠地良知

小戶型，一般指50㎡以下的標準間，那麼小戶型的樓棟最佳人梯比是多少呢？120！也就是說對於小戶型，120個人共用一部電梯比較合適。這是個什麼概念？一棟33層的4梯10戶公寓樓。人梯比就是：10*1.5*33/4=123。這是比較適中的，也是人道的分界線。如果能達到100以下，那就是有良心的房企了，最狠的是早期的青年居易，1梯4戶6層，人梯比36。近期的如果超過200，那就非人道了，這種例子很多。

我們先拿目前市場上最熱的2個公寓項目做個對比。

第一個，正在認籌的華強廣場180米高的地標公寓樓。

項目位於東風路電廠路附近，看位置：

華強的公寓樓是單體建築，四面採光通風都沒問題。

我們看一下華強的人梯比，先看平面圖。

華強天頌一共是40戶，單層13部電梯，一共44層。

我們來計算（去2層底商）。

40*42層*1.5/13=193。

也就是說，華強天頌的項目是193個人共用一部電梯。

第二個，我們來看最近同樣比較熱的綠地璀璨天城。

先看綠地璀璨天城的布局。

4棟樓緊緊地圍在一起，打麻將呢這是……我就想知道窗戶靠里的戶型每天早上推開窗戶看到的是什麼？如果是低層區，每天要做一隻坐井觀天的青蛙，會是什麼滋味，甚至每到深夜還能拿著望眼鏡看到對面的春色……

再看人梯比。

看布局圖：

應該是30層左右，去掉2層底商，姑且按28層計算。

注意，是6部電梯。

28*54*1.5/6=378。

378，這是什麼概念？近400個人共用一部電梯。

如此的布局，如此的人梯比，只想說：居住舒適度連城中村都不如！

這還不是最誇張的。

還記得萬科親手傳授給美景的18㎡的「紫霞秘籍」——18㎡極小戶型。

看下平面圖：

33層，4梯44戶，我們去掉2層底商來粗略算一下。

31*44*1.5/4=511。

511個人共用一部電梯。這是當時小編認為這本是一個極好的投資產品最後卻放棄的原因，真的，無法面對將來的居住者。

這不應該是一個情懷企業家和一個優秀企業家所帶出來的企業。如果是私企，為了利潤尚可理解，可萬科和綠地一個是上市公司一個是地方國企。我無意詆毀任何一個企業，但這種反人類的設計真的讓人心痛不已。前天，萬科鄭紡機的項目又問世了，又是top系，紫台，top，蘭喬聖菲，top，鄭紡機，又top，目測萬科的任何一個產品在鄭州都是top了。也許是正確的，在一個20年房地產高速發展史上沒打造出幾個好小區的城市，萬科有這底氣，不知是萬科的張揚還是鄭州的悲哀。

小戶型，雖然是投資產品，但是他的居住者都是青春正茂的年輕人，他們本來可以住便宜又舒服的城中村，結果，我們拆掉他們的城中村，卻蓋出一個個連城中村都不如的產品，還讓他們去花幾倍價格住品質還不如原來的房子，作為一個地產人，我慚愧不已！

我不否認王石先生和張玉良先生的情懷，既然如此，請善待青年一代。不要說因為房價高，年輕人買不起房，所以開發小戶型低總價來掩飾，和總價沒關係，我說的是人梯比，萬科綠地一年那麼多利潤，就為年輕人多配幾部電梯吧！否則滿滿情懷之下設計出這樣的非人道產品，和岳不群有何區別？

萬科，綠地，請在利潤之外，多思考一些社會責任。