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明明是反價惜售,卻反咬買家違約||二手房業主,你咋不上天?

明明是反價惜售,卻反咬買家違約||二手房業主,你咋不上天?

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前段時間,樓三姐詳細解讀了ABC單的操作過程,今天,樓三姐找來一些法院判決的案例,給你們講一些買二手房「跳」過的坑的故事。

蓋個房,挖個坑,埋進土,數個一二三四五,

你「跳」進的坑,就是買房前沒做好功課填好土……

根據佛山市住建管理局的統計,4月份佛山一二手樓成交量出現倒掛,二手樓成交量反超一手樓。在火熱的二手房市場中,業主返價、投資客炒單等等現象頻出。二手的買賣雙方,如何「跳」過這些坑呢?

近日,南海國土城建和水務局發文,披露了房地產中介機構常見的十一種違規行為,並提醒購房者要選擇合法房產中介機構、要確認賣方業主身份、注意房屋付款和過戶細節等。

亂象一:

炒家炒單 賺取差價

去年5月,王先生在中介公司掛牌了一套大瀝鹽步的住宅。炒房客司徒先生通過該中介,看上了這套房產,並以40萬元的價格,與王先生達成了協議,並支付了1萬的定金。很快,中介公司幫炒家司徒先生找到了下家藍小姐。藍小姐願意用45萬買下王先生的房子,並支付了6萬元定金。除了1萬元的房屋定金外,還有支付了中介費1萬元,以及給予炒家司徒先生4萬元的轉讓費。

該房屋在炒家手上被溢價5萬元賣出,王先生自然心有不甘。炒家和中介公司都提出,可取消之前炒家與王先生簽訂的買賣合同,並重新讓藍小姐與王先生簽訂一份45萬元的房屋買賣合同,但買賣雙方不能見面,分別簽約,合同還註明,藍倩雯已交付6萬元定金。

但王先生不能接受這樣「吃差價」,由此引發了後續的各種糾紛。最終,王先生提出解除與藍小姐的合同。但最後經法院審理,由於王先生與藍小姐的簽訂了合同,並且是真實意思表示,居間合同合法有效。

提醒:小心落入「ABC」單陷阱

如王先生遇到的情況,因炒家司徒先生的介入,王先生的房子溢價了5萬元。但這個差價並沒有落入王先生的腰包,王先生還被要求不能與真正買家藍小姐見面,這就是二手房交易中常見的「ABC」單的套路。

所謂A、B、C單,就是賣方和買方之間還存在一個「中間人」,俗稱「二房東」,他在原始房價的基礎上進行加價,再賣給買方,實現轉手獲利。當然,在王先生的案例中,並不能算是真正的意義上的A、B、C單,王先生在多次協商之後還是跟真正的買家藍小姐簽訂了合同,但差價還是落入了所謂的「中間人」司徒先生的口袋。

作為購房者,你如何規避「A、B、C」單呢?如果 「賣方」即中間人沒和你簽署正式的房地產買賣合同,而是給你一張他作為買方跟另外一人簽署的買賣合同,並且在合同備註處標明:賣方同意買方在申請產權轉移登記過戶時,由買方指定其他姓名的名義過戶。這個時候,你就要留心眼了,一定要求與業主見面,和業主簽訂合同。而如果你是賣方,有該如何保護自己的權益呢?當買方要求在合同備註處標明:賣方同意買方在申請產權轉移登記過戶時,由買方指定其他姓名的名義過戶,你也要留心了,所謂的「買方」很有隻是一個「中間人」。

亂象二:

業主反價 倒打一「耙」

90后的小蔡,經過中介推薦,去年9月底看上了劉先生名下羅村的一套約70平方米的住房。雙方當時約定,該房屋的成交價是56.5萬元。由於該房屋還涉及抵押貸款,需要由劉先生先出資提前還貸,贖回房屋。因此雙方協商,定金5萬在簽訂合同當天由小蔡支付給劉先生。而劉先生需在抵押銀行出具還清貸款證明等資料后七個工作日內到房管部門辦理塗銷抵押手續。小蔡作為買方,在其通過銀行貸款審批后七個工作日內,小蔡需與劉先生一起辦理交易過產手續。

去年10月份佛山執行限購之後,二手樓行情一路走高。於是,很快劉先生就反悔了。他覺得自己房子賣虧了,要求加價2萬元出售。去年11月份,雙方簽訂了《補充協議》,將房屋的成交價改為了58.5萬元。

但是,面對蒸蒸日上的房價,劉先生還是心有不甘。於是,即使在簽訂了《補充協議》后,劉先生還是認為交易價格偏低了,不願意賣房,不配合小蔡辦理按揭貸款手續。小蔡沒轍了,只好於12月份提出解除合同以及補充協議。劉先生也認可了解除合同,但卻倒打一耙,把責任推到了小蔡身上。

劉先生稱,小蔡無故解除合同,根據《房地產買賣合同》第六條的約定,應承擔違約責任,因此要沒收小蔡支付的5萬元定金,並將小蔡告上了法庭。

經法院審理,劉先生確實以交易價格偏低為由拒絕配合辦理按揭貸款手續,所以蔡小姐雖未在約定的時間內辦理住房按揭貸款手續,但責任並不在蔡小姐,蔡小姐未構成違約,不應承擔違約責任。

提醒:保留證據 提防業主返價

面對火熱的市場,業主返價也很正常。作為買方,如何保護自己的權利呢?首先,可以用定金來約束業主。如果鐵了心要拿下眼前的二手房,不妨約定較高的違約金金額。

同時,要注意隨時合同約定的進程。有些業主想返價違約,往往會拖延或者不協助辦理交易手續。就如劉先生一樣,他不協助小蔡辦理銀行貸款,導致小蔡無法申請貸款。而劉先生反咬一口,說小蔡及中介沒有通知其協助辦理住房按揭貸款手續,因此交易超過了約定時限,買家違約在先。幸而,在整個過程中,作為買家小蔡通過微信、簡訊以及錄音等方法,留下了證據,所以法院沒有採信劉先生的說辭。

在實際操作中,買家一定把控好交易的流程和進度,當業主說不賣時,要留下業主的書面聲明。如果業主不配合,一到到期不履行的話,買家可以追究其違約責任。

部門提醒:

存量房已網簽

注意選擇擁有「兩證」、「一書、一手冊」的合法中介

上周末,南海國土城建和水務局針對目前二手房市場出現的情況,發布了關於買賣二手房的重要提示。

一、要選擇合法房產中介機構。市民通過房產中介機構買賣二手房,要注意查驗中介機構是否具備「兩證」和「一書、一手冊」。兩證即:工商部門發放的「營業執照」和住建部門發放的「房產中介機構備案證」;一書即:房地產權屬人委託中介機構轉讓房屋的授權委託書(俗稱放盤委託書);一手冊即:住建部門發放的房地產行業企業《誠信手冊》(房產中介機構) 。南海區已於2016年7月1日起全面實施存量房網簽。因此,未取得「兩證」、「一書、一手冊」和網簽資格的房產中介機構,請市民謹慎選擇,以免上當受騙。

二、要確認賣方業主身份。市民簽訂購房合同或交付定金前,一定要核查所購房屋產權證上的業主信息與賣方身份證明的信息是否完全一致。同時,還要核查所購二手房是否為房改房或保障房,如房產證記載為成本價房、標準價房或經濟適用房等,則交易前必須取得賣方配偶等隱名共有人的書面同意,併到房改機構等部門辦理有關審批手續。如果發現賣方業主身份有疑問的,一定要暫緩交易,到國土、住建、工商、公安、質監部門諮詢核實。

三、要核實房屋權屬登記信息。市民簽訂購房合同或交付定金前,一定要前往不動產登記部門查詢交易房屋的權屬登記信息,核實房屋的業主、地址房號、土地性質、土地使用權用途和年限,房屋用途和建築面積,以及是否存在查封、抵押、徵收等限制交易的情況。如果抵押房屋不能取得抵押權人同意出售房屋的書面文件,查封房屋未經查封單位解封的,房屋無法交易過戶。

四、要實地查看房屋。看看房屋是否存在違法改建、加建,如屬違章建築,則不能交易過戶。另外,要注意房屋是否有人居住。如房屋為出租房或非業主居住的,建議要求賣方提供承租人或實際居住人同意出賣房屋並按期搬出房屋的書面意見書。否則,可能發生市民取得了房屋產權,但實際上無法收樓居住的麻煩。同時還要查看房屋是否拖欠水電氣費用和物業服務費。

五、要注意房屋付款和過戶細節。建議買賣雙方一起開設銀行共管賬戶(或聯名賬戶)暫管房款,等過戶完成後,再將房款轉入賣方的賬戶。根據《房地產經紀管理辦法》規定,如買賣雙方約定由房產中介機構代收代付房款的,應當通過房產中介機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶划轉房款。房款的划轉應當經過買方和房產中介機構的簽字和蓋章。

六、要核實房屋登記戶籍是否已遷出。

七、要明確約定中介服務費。建議房產中介服務合同對中介服務的內容和收費做出詳細約定。

房產中介機構常見的十一種違規行為:

中介服務在二手房買賣中起到了至關重要的作用,但往往很多不規範交易,都因為中介的違規操作引起的。因此該局披露了房產中介常見的十一種違規行為:

1、捏造散布漲價信息,操縱市場價格;

2、對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息,低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務,誘騙消費者交易或者強制交易;

4、泄露或者不當使用委託人的個人信息或者商業秘密,謀取不正當利益;

5、為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

6、改變房屋內部結構分割出租;

7、侵佔、挪用房地產交易資金;

8、承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

10、不實行明碼標價,收取未予標明的其他費用。

11、法律、法規禁止的其他行為。

文:廣州日報 樓三姐

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