『地產金融說』超5成一二線城市新房成交量創歷史新低 二季度樓市趨勢將如何？

2017年樓市已然過半，在遭遇限購、限貸、限售、限價、限商...，一輪又一輪的史上最嚴厲調控之後，戰績究竟如何？國內主要一二線城市的成交量到底有沒有跌？房價有沒有出現跳水？樓市出現拐點了嗎？下半年市場趨勢是什麼？

南京、合肥樓市跌最慘 上半年成交套數跌了5-7成

合肥、南京、蘇州、廈門一起並稱「熱點二線城市四小龍」。而去年全國房價漲幅最快的2個熱點二線城市，表現也不盡如人意。「四小龍」之一的南京，房價環比連跌5個月，上半年全市共成交新房3.73萬套，而去年同期為7.59萬套，同比下降了50%，這一成交套數也創下2011年以來半年的新低，令人大跌眼鏡。當然這也和上半年南京樓市新房上市量不足有關，南京多個熱點區域及萬元剛需盤仍然出現了千人排隊搶房的盛況。

而去年全國房價漲幅第一的合肥，上半年樓市更是遭遇了「滑鐵盧」，限購政策對於合肥上半年樓市銷售打擊很大，合肥市區共銷售了住宅類商品房10707套，環比下跌77.3%。而合肥上半年的住宅供應量卻非常充足，共有1.5萬套房源入市，時機去化僅7成。目前合肥住宅庫存已經連續4個月增長，達到了24694套，預計庫存夠賣10個月以上。

30個主要城市 商品住宅成交面積下降17個

據最新發布的CREIS中指數據顯示，2017年上半年中指監測的30個主要城市，有17個城市成交面積同比下降，其中四小龍之一的南京下降幅度達61.19%，福州同比降幅也超六成；同比上升的城市中，則被三四線城市所壟斷，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%，去庫存的效果較好。

北京、上海、深圳商品住宅成交套數均跌5成左右

從住宅用地的推出量來看，一二線城市推地加速。一二線城市受市場供應不足影響，住宅用地推出量大增，尤其是一線城市，今年一季度共推出508萬平方米，為近兩年同期最高水平，同比大幅增長98.0%，其中北京推出148萬平方米，同比增長約2倍，環比增長50%；上海推出177萬平方米，同比增長超八成房企市場集中度提升 上半年TOP10房企上榜門檻702億伴隨著一二線城市成交量的大幅下滑、房企市場集中度仍在不斷提升。據指數研究院監測，截至6月30日，今年銷售額超過50億元的企業達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約佔全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恆大邁入2000億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其後邁進千億陣營，再次呈現強者恆強的行業定律。其中上半年TOP10房企上榜門檻為702億元，大幅增長40%。其中，恆大地產超過碧桂園重奪銷售權益榜榜首，半年銷售金額高達2088億元。

房企「搶地」熱情不減 全國土地出讓金總額近1.5萬億

在持續高壓的樓市調控下，今年上半年房企的「搶地」熱情卻依然不減，甚至比去年還更為高漲。公開數據顯示，今年上半年已有34家房企的拿地金額超過百億元，其中前30名的拿地資金總額合計逾8700億元，同比增長66.4%（可比數據口徑）。碧桂園拿下167幅地塊，拿地總金額達860.15億元，成為今年上半年通過招拍掛拿地規模最大的房企。

2017年上半年表現比住宅成交「搶眼」，全國300城市土地市場樓面均價及出讓金收入均有所上漲。其中前6個月土地出讓金總額近1.5萬億元，同比增長逾三成；成交均價同比漲幅達到四成。其中北上廣等一線城市供地節奏明顯加快，上半年土地供應量同比增加超過四成；二線城市供求雙降、溢價率同比下滑，出讓金漲幅較去年同期明顯收窄。由於一二線熱點城市受調控影響需求外溢，周邊都市圈三四線城市升溫，因此上半年三線城市土地成交均價領漲，溢價率同比也呈現走高態勢。

2017年上半年房企拿地前10名（招拍掛模式）

熱點城市投資性需求減少 下半年樓市或迎來「量價」拐點

業內專家表示，受新一輪地產調控「因城施策」的影響，去年下半年以來一二線城市乃至三四線地區密集出台多輪調控政策，從當前市場數據表現來看，調控效果明顯，量價均出現下滑，尤其是成交量。

張大偉也表示，從未來趨勢看，2017年全國熱點城市的地王數量將有非常明顯的減少。在房價漲幅明顯回落的情況下，之前獲得高價地的部分企業很可能將面臨銷售難題。

2017年上半年宏觀經濟保持平穩運行態勢，房地產市場在「房住不炒」的政策指引下，熱點城市投機性需求得到迅速抑制。在政策嚴控升級的引導下，樓市整體成交同比有所下降，城市間分化明顯。伴隨著成交量的大幅下滑，不排除房企下半年為衝量出現降價的可能性。加之7、8月份面臨的淡季壓力，在此背景下，不排除還有更清淡的結果出來，市場或出現「量價」齊跌的真正拐點。

政策影響下二季度銷售增速有望回落 價格將保持平穩

今年1-2月，全國商品房銷售面積同比增長25.1%，預計二季度成交增速將回落，價格將保持平穩態勢，全年將呈現「成交回落，價格小幅下跌」的特點。一方面，政策調控不僅抑制了部分非理性需求，也將對扭轉市場預期發揮作用。去年930以來，整體市場的同比增速開始出現回落，我們認為今年初的市場走勢並不會改變市場大格局，隨著政策的不斷加碼，市場量價將出現回調，但價格的市場反應將滯後於量。另一方面，國際及國內寬鬆貨幣環境不再，隨著央行在公開市場提升利率及不斷加強金融監管，房地產信貸環境也將更為趨緊，從而對房地產市場量價走勢產生影響。