土地流轉的機遇

本文是融金匯周驪曉老師在微課堂上分享的內容。

大家好，本周我們分享的主題是《土地流轉的機遇》

土地流轉往高里說是一件利國利民利子孫的事情，往低里說是我們企業家這一代遇到的千載難逢的商機。香港的經濟學家測算過，如果大陸的土地流轉事業能夠成功的話，能創造出500萬億的市值空間。500萬億的概念我們可以跟房地產作比較，的房地產創造出的市值空間是30萬億，而土地流轉能夠創造500萬億。可想而知這個商機是非常巨大的。2010年我帶著一些企業家做了6年的土地流轉，我想把這些經歷和大家分享一下。

討論土地流轉如何來做的問題之前，我們首先要把土地流轉的界定範圍跟大家說明白。我們今天所討論的土地流轉，涉及的土地是農業基本用地。也就是我們常說的紅線以內的種植基本的農業作物的基本農業用地，跟我們的商業用地無關，跟我們的工業用地無關，跟林權也是無關的。

其次我們要認知到，土地流轉所涉及的基本農田我們可以把它當成資源，那麼對於資源來講經濟學分為資源為我所用狀態，資源為我所控狀態，以及資源為我所有狀態。我們要把這三種狀態搞明白，再次，我們要搞清楚什麼叫做證券化，也就是說資源的證券化，或者說我們的農業用地的證券化的概念。同學們如果對證券化不太理解的話，要麼看看我的課件，要麼去百度一下證券化能對資源帶來什麼樣的好處。簡單的來說企業的上市就是一種證券化，按我課堂上的說法，就是把資源用遊戲規則表現出來，這就是證券化。

我們還要搞明白，在的農業用地里所劃分的資源為我所有狀態是屬於國家的，這跟西方的土地是有一定的區別的。西方的土地往往都存在於我們自然人手裡，而的農業用地的所有權是在國家手裡。那麼我們的普通農民所獲得的這塊土地，實際上獲得的是資源為我所用狀態和資源為我所控狀態。那麼把土地在農民手裡的這種權利定義為經營承包權，所以我們要對經營承包權要有正確的認知，經營承包權只是從國家手中拿到了資源為我所用、所控狀態。

我們還必須要知道，拿到經營承包權只是農民才有這種資格，城市居民是沒有權利承載經營承包權。更要考慮清楚，現在國家在政策層面上對經營承包權有一種新的說法，希望把經營權和承包權分開，也就是「三權」，把資源為我所有，資源為我所控，資源為我所用分開了。這樣的政策還沒有完全執行，僅僅是一中說法。也就是說我們要明確的一點是，我們的土地流轉到底流轉的是什麼？土地流轉實際上流轉的是你能否從國家手中承載這塊土地的為我所用的權利，我們把這種權力定義為承包權。

我們舉一個例子，比如我們城中的企業家到農村中去和農民簽訂一個租賃協議，比如說租1畝地，每年支付農民1000元的租賃費，我想種什麼就種什麼，如果這種合同簽訂下來，仔細分析並沒有獲得這塊土地的承包權，只是獲得了在這塊土地的種植權利，那麼這種是不符合我們的土地流轉的意義。也就是說，用這種方式，首先支付出去了1000塊錢，其次並沒有獲得承包的權力。也就是說，這種實際上不是土地流轉，僅僅只是租賃，我們可以比喻為二房東。大房東是農民，農民的經營承包權並沒有喪失，他只是將這塊土地交給你去使用了。

也就是說，我們完成的土地流轉，實際上完成的是從國家手中獲得這塊土地的承包權。那我們的很多企業家就會有問題了，他說承包權是在農民手裡那麼我作為一個城裡人怎麼來去承載這種承包權呢？這個問題，我們等一下再回答。至少我們現在要搞明白，如果我們變成二房東的話，首先支出去了1000塊錢，其次你要種植農產品，再次還要把農產品賣掉，那麼你是一個完全的農業唯產品論，而這樣的方式想要獲得利潤的話是很難的。也就是說只有當我們真正拿到土地經營承包權中承包權的概念時，我們才可能會有更大的商機。

下面我們可以從2010年的中央1號文開始看起，看看國家在農業政策上有一些什麼樣的想法。如果你願意看的話，就會發現自打2010年開始在農業領域裡面多次在政策上，提出了未來的農業要進行的農業工業化、農業產業化、農業集約化、農業現代化。那麼，國家在1號文中多次強調這些政策想做一些什麼樣的事情呢？我們又可以從的農業和西方的農業的耕種方式上來討論。我們都知道，的土地是離散的，西方的土地是十分集中的。

的土地的這種離散源自於自有的特點。我們把土地分給了不同的農民，讓農民自己選擇耕種自己喜歡耕種的農作物，這種方式使得我們8億、9億農民都有了自己的土地來去完成它的價值創造。但是，這種耕種方式無法獲得效率提升的。我們知道在西方的一個農場主就有可能控制了幾萬畝的土地，這樣的好處在於，在天上可以開飛機撒農藥，地上可以走拖拉機，可以做收割。而土地的離散使得天上是無法開飛機的，因為每家農戶的農作物是不一樣的，有的需要農藥，有的不需要農藥，這樣就造成了勞動力的低下。

我們就有理由分析出來，未來的農業如果要做農業工業化、產業化、集約化和現代化，必須把土地集中起來，把離散的土地變成完整的大規模的土地。那麼這裡面的矛盾就出現了，因為每家每戶都有自己的自留地，他們願不願意集中起來呢？那麼限制他們集中的理由呢？因為每家每戶有他們自己的承包權，那麼也就是說只有把承包權，這種離散的承包權集中起來，才可以實現農業工業化。那麼我們就很容易想到了，農民為什麼要這樣做？農民有沒有理由將土地出讓出來讓你來做農業工業化呢？矛盾點就在這裡面出現了。

矛盾點實際上是一個兩難，如果我們把土地收起來變成集中化的話，那麼我們的8億農民就會出現反對的聲音，憑什麼讓我們喪失經營承包權？那麼如果不收起來帶來的影響就是工業化難以實現，而這個問題又要在2027年必須要解決。因為我們政府和農民簽訂的經營承包權已經到期，第二輪的經營承包權的到期日就在2027年。如果作為政府來考慮，到底怎麼做才能解決這個矛盾，既讓農民開心又能讓產業化實現呢？

中央在十七大的時候就為這件事情作了很充分的準備，十七大提出來的土地流轉概念，然後國務院馬上出台了土地確權概念。到了現階段我們又看到了經過土地確權可以做抵押、融資、貸款的政策。我們也看到了城鎮化如火如荼的在推進。那麼一系列的信息給我們的啟示就是土地流轉做也得做，不做也得做。原因是到了2027年這個問題再不解決的話就會引發很多後續的問題。如果繼續和農民簽經營承包權的話，農業就會變成空心化。如果不簽的話，農民會有大量的反對聲音。

如果同學們聽得有點糊塗的話也沒有關係，抓住主要問題就行。這裡面的主要問題就是在2027年以後，如果要實現農業工業化的話，那麼我們的經營主體在農業領域裡面應該由誰來去完成？現在已經發現用個體的農民去完成的話是不符合我們的規劃，那麼只有兩個主體來去完成承包權的承載：第一個就是農業合作社，第二個就是農業開發公司。對於這兩個主體來說，我們城中的企業家的商機就出現了，那麼就是你會不會做農村合作社以及會不會做農業開發公司的問題了。

我們可以從一個簡單的農業開發公司的創建來舉例子。也就是說，城裡的企業家如果說現在創建了一個農業開發公司，那麼他的主營業務應該是什麼呢？第一步，首先要跟農民去談，你能不能把你的經營承包權轉讓給我？那麼農民就會問你了，為什麼要拿我的經營承包權，對我有什麼好處？那麼我們就要跟農民簽訂一個這樣的協議，把你的經營承包權給了我的公司，我給你保底，以前你的土地一年能掙多少錢，我還在多給你一部分錢。那麼農民就會算這樣的賬了，假如我以前一畝土地能掙1000塊錢，現在有保底，還能增加，那農民應該是樂意的。

這種樂意的基礎之下實際上隱含了一個很重要的東西出現，農民已經開始喪失他的經營承包權，獲得了長期的收益權，這是一種方式；第二種方式呢，你可以讓農民的經營承包權來去參你的股，讓他成為你的農業開發公司的股東。也就是說對於農民來講，他用他的經營承包權來置換成了農業開發公司的股權了，那麼農民用股權獲得他的收益，事實上也達到了同樣的效果，農民喪失了經營承包權。那麼這兩種方式經營承包權跑到哪裡去了，實際上跑到了你的農業開發公司手裡面了，你的農業開發公司承載了承包權。

這農業開發公司你事實上把離散的土地集中起來了，也就是說在你的農業開發公司的主營業務可以轉向大規模的種植農作物，天上可以開飛機了，地下可以開拖拉機。就完成農業工業化，農業集約化，產業化和現代化。那也就代表你為國家政策做出來了一種驗證。對於農民來講他已經事實上喪失了農民身份，那喪失了農民身份變成了什麼呢？我們通過城鎮化和非農戶口的政策，我們發現農民已經變成了城裡人。那你可以用反租倒包的方式把農民再重新吸納到你的農業開發公司裡面來，那時候農民就變成了你公司的員工。

我們的農業開發公司已經完成了第一個土地流轉的這樣的工作。那你就問了，那我農業開發公司的贏利在哪裡呢，如果說我大規模的種植有可能通過我的勞動生產率的提升，使得我能有那麼一點點的利潤。但這種利潤呢，也是非常之少的。那我的更大的利潤來自哪裡呢，來自於土地流轉以後你獲得了經營承包權以後，你可以獲得國家大量的政策，尤其是在金融領域裡面的政策，我們稱其為土地流轉以後的銀行抵押貸款，這種貸款對於我的農業發展是有極大得助力的。那周老師，這種貸款從哪裡來呢？我們有沒有通過貸款使我們獲得極大的價值提升呢？

你可以到當地去接觸一下你們每個地域裡面的農發行和國開行。看他們對於你們當地的農業土地流轉的貸款政策是什麼。據我所了解，這種貸款是非常之喜人的。 第一點，有可能是貼息免息；第二點那他的規模是非常之大。那麼我通過這六年的分析和判斷，我看到了太多太多的驗證。比如說有的企業用一萬畝，可以抵押貸款兩個億。甚至有的企業兩三千畝的土地就可以獲得幾個億的貸款。而這種貸款又是長期的貼息和免息，那使得你的生產資金自然就有了大量的儲備。

還有一個好消息，中農集團因為你的土地流轉形成了農業工業化以後，他有大量的贊助資金，甚至於說在農機、農資和農技領域裡面提供免費的服務，這些免費實際帶來的就是你的企業的利潤。那同學們可能要問了，中農為什麼要做免費生意呢？這裡面你要了解一下國家對農業的一種控心。我們以前中央為各地去補貼各種農業的支持的時候，劃到你的省里才劃到你的市裡才劃到你的縣裡。其實到我們真正土地上已經基本是沒有了，層層剝皮了。那麼國家就在想我們資本金能不能真真正正進入到土地領域裡面呢？不用這種劃撥的方式呢？

那麼中農就承載了這樣的一個使命。國家把大量的一些技術，資金和設備劃撥給中農，由你中農直接到土地裡面去，來去為我們的農業做助力。那我們就會得到一個非常好的非常精準的扶貧也好，或者說國家補貼的政策所帶來的資本金也好。這些都是我們的利潤。還有一個更好消息，等你做到了土地流轉完成了規模化的時候。中農集團和中糧集團，這些央企就會溢價收購你。我跟中農的高管進行過溝通的話，他們已經收購了很多你們已經完成土地流轉的企業。源自於的農業用央企去種植和耕種的話，效率可能會更加高效一些。

這兩個大階段，如果我們做成功的話，我們就已經獲得了巨大的利潤回報。如果我們要用合作社來去完成這兩個階段，可以比照剛才我說的方式。那有的同學可能會問了，周老師，合作社是一個非法人的機構，進社自由，退社自由，那麼管理是不方便的。那怎麼辦呢？不用擔心，我們國家正在研究在目前的條件下，將來有沒有可能把合作社就地改製成有限責任公司的方式所以說我們不同地域的企業家可以選用合作社的方式來完成這兩步工作，也選擇用農業開發公司的方式來完成這兩步工作，當然選用農業開發公司效率是最高的，回報也是非常可觀的。

2010年東北有一個金福糧油企業，老總叫喬文志，我當時帶著他用這種土地流轉的方式帶著他走了六年。我們這個方式從最初的兩三千萬的市值，走到今天已經將近十個億的市值，而且也達到了上市的目標。那麼，除了這個案例以外，我們自己的學員，就是我們這些來聽過我課的老闆們成立了一家公司，三十幾個老闆成立的一個投資公司，同樣在東北用一無所有，無中生有的邏輯獲得了一千畝歐盟標準的水稻田。通過這幾年的運作也取得了巨大的成功，銀行貸款包括給我們的各種政策的補貼。

我帶著很多企業家去看東北五常的喬文志的金福糧油，他們看到了我們用什麼樣的方式去完成土地流轉，看到了前景。結果在全國各地都出現了土地流轉的農業開發公司，我們會看到在陝西，山東，四川，重慶等等地域都有很多我們的學員在做土地流轉。有的企業家走得快一點，有的企業家走的慢一點，我給大家一直一個原則，你要真懂我的商業邏輯的話，你不要用錢去租賃他們的土地變成二房東，以這種入資入股的方式獲得經營承包權，完全符合了以小博大，無中生有。那麼這種效率是我贊同的。

在這幾十分鐘的時間裡，我僅僅講的是邏輯，這裡面的細節還有很多很多的問題。如果真要把土地流轉講的非常透出的話。恐怕兩天的時間都說不清楚。不同的地域不同的季節，不同的農民可能會有不同的意見，甚至不同的政府有一些不同的指導意見，能不能這些問題呢就比較個性化歡迎同學們在群裡面把你們遇到的問題不斷的發出來。我來帶著大家共同完成土地流轉這個項目，我們都知道土地流轉這個項目對於我們當代來講，我們的農業工業化是非常有意義的。同時也對於我們現階段的企業家邁向農業領域裡面是一個最好的契機。希望大家不要錯過這個契機。

土地流轉是一個非常複雜，非常漫長的一種盈利方式因此對於我們企業家來講，一定要小心謹慎，抓住我一直強調的以小博大，無中生有的原則。如果可能的話，那我們共同的一步一個腳印向前邁進，實現我們最終的理想。所以，如果你們樂意的話，也歡迎你們來到我們融金匯，去看不同的地域，針對於不同的情況，我們共同探討一下，看有沒有可能我和你們共同的成長，共同的向前邁進，實現我們最終的進入土地這個巨大的聚寶盆這個領域的空間里。