香港傳真 | 屬於香港的雙城記

同一片土地上，另一個群體卻表達了自己的焦慮，他們對資金不斷推高成本表達出不滿。這就是屬於香港的雙城記。

ONE

香港地方小，美食比較集中，到了飯點前後，沒多久就坐滿了食客。

香港人跟著他們的胃，四寶飯、豆腐火腩飯、深井燒鵝、肉丸滑牛魚鰾生魚片粥、雲吞面、油渣面，一碗接一碗。明知一定會和三四陌生人拼桌，還是抵抗不了這份煙火氣的呼喚。

如今餐桌上遇到來自另一種文化碰撞，並且是以一種公開方式。在一家連鎖快餐店，五十幾歲的老街坊呷完一口熱奶茶，悠悠對著電話喊：

「喂，我是三叔啊！八月十二，孫子滿月，過來食餐飯……順便把你、你阿爸和阿媽的微信賬號發送過來，方便聯繫。」

TWO

隨著兩地互通愈發頻繁，內地給香港帶來的影響幾乎是廣泛性的——除了帶來新的文化方式，還在經濟發展層面帶來了龐大的財富。金融業發展，重塑了人們對隔一河之地的浪漫想象。

尤其是近幾年來，內地新興高凈值群體看到了香港炙手可熱的未來。香港已經成為最重要的人民幣離岸中心，獨立貨幣、獨立稅制以及獨立制度契合了這部分富豪對境外投資的想象，資金源源不斷流入。

7月中旬，某國際銀行旗下私人財富管理投資顧問公司在推介新產品時披露，至2017年5月，其保險產品佔比由去年底5.4%升至6.8%，在全部產品中漲幅居首。

媒體多番追問客群增長構成，該公司零售銀行業務主管起先以「商業機密」為由不答話，轉而向身旁公關同事徵求意見，猶豫一陣，這才小心回應：

「前五月保險比例增長部分，大約三四成為離岸客戶購買。離岸客戶中，內地部分又佔一半。」

果然一看台下媒體刷刷執筆記錄，該主管頓了頓聲音，隨即補充道：「人客（客人）對於財富管理要求出現變化，本地、離岸部分都有同樣增長。」

THREE

置身香港，這座城市正演繹著自己的希望與焦慮。

在快速發展的時代，變化無處不在，投資者需要加快腳步，才能抓住涌動的財富契機。同一片土地上，另一個群體卻表達了自己的焦慮，他們對資金不斷推高成本表達出不滿。這就是屬於香港的雙城記。

其中對於香港樓市，不同的角色有著不同的體驗。作為既得利益者，7月的一個中午，某開發商執行董事在接受採訪時公開表示，儘管下半年房價升幅放慢，但樓市看不到壞消息，本地經濟增長仍是支持房價的動力。其同時透露，公司三季度末的新樓盤定價或調高。

中原發布的數據顯示，2017年上半年香港開發商新開物業共計銷售1360億港元，較去年下半年增加13%，是有記錄以來的最高上半年銷售數據。在這被外媒稱為「最昂貴房地產市場」購置新房，買家平均每套需付出的代價達180萬美元（摺合約1406萬港元）。

這種略為「亢奮」的情緒並非個例，在兩天後香港島以西島嶼舉行的某度假項目示範單位開放活動上，十幾位本地媒體不等主辦方組織的參觀流程近半，已多次要求提前進行採訪。

他們最樂於問及和價格相對應的數字信息——「XX項目的呎租是多少，預計什麼時候租出去？」「樓盤的回報率大致有幾個點？」「前來租賃的外籍人士比例有多大，有沒有內地人？」……

FOUR

這裡的居民絲毫不掩飾對於房價的矛盾心理，或許是香港樓市生態中最為真實的寫照。

同樣在7月某一個中午，一位年輕鋼琴演奏家出席開發商周年酒會，閑聊之時也被卷進香港樓市的話題漩渦。這位在當地頗有知名度的人士身兼多職，既從事電影配樂，又製作音樂題材節目，目前在香港已購置數套房產。

即便如此，他對房價仍頗有微詞，直言十幾年前供樓壓力不大，最早首期在30多萬港元——以按揭九成計，一套房總價300餘萬港元——如今的情況卻是連按揭都越來越難辦理。

為了給樓市降溫，香港政府屢屢祭出「辣招」，包括購房最高按揭成數由1997年的九成降至2017年的六至七成，以及今年4月12日進一步收緊印花稅條例等，但房價仍居高不下。數據顯示，過去二十年間，本地房價漲幅達99.2%，僅今年上半年漲幅便達8%。

儘管對按揭諸多不滿，對於已有房產，這位演奏家卻絕沒放棄投入資金到樓市硬碰，他數次表達出對南區住宅的看好，並放言「就算斷供車也不能斷了供樓」。

至於原因，他給出的理由是，「辣招」對樓市的影響並不大，只要政府不改變供應方式，就不必擔心房價下跌。

FIVE

美國諮詢機構Demographia此前旗幟鮮明地指出，香港擁有全球範圍內與收入相比最買不起的住房，假設不繳稅、沒有其它生活開支，這裡的房價中位數相當於本地家庭18年的總收入。

高力國際7月中旬則發布了一份名為「港幣500萬的選擇」數據，同是500萬港元預算，在北部的黃大仙區能購置一套506平方呎房產，在深水埗、灣仔、東區、中環等地帶卻只能買得起300平方呎以下的房源。更甚者，在富豪集聚的半山區僅買得起229平方呎。

隨著房價的走高，包括恆基兆業在內越來越多開發商順應形勢，開發出以面積小著稱的「納米樓」。加之購房者對住宅面積的預期降低，「納米樓」的成交量一度成為樓市新風向。

對於市場自我調整的結果，香港政府未加以阻止，更將它視為「市場保持靈活性」的效果，第三方服務機構卻對此持相反意見。

某國際機構高層接受採訪時公開抨擊「納米樓」並不適宜人們居住，皆因扣除公攤面積以及廁所、衣櫃、床等部分后，可活動範圍「幾乎很少」。

高力國際同樣認為，納米樓依然會是入市者的主要產品，但隨著房價上升，納米樓面積已達到臨界點，並警告投資者「要小心購入」。

SIX

對於樓市，香港政府曾明確承諾要降低房價，或至少遏制房價的繼續上漲，這意味著要增加住房供應。

這方面香港政府的確在付諸努力。前行政長官梁振英在卸任前夕發表《施政彙報》提及，截至2017年3月底，預計未來3至4年，一手住宅市場的供應量約為9.6萬套，較本屆政府上任時高出近五成，並創2004年9月以來新高。

但和日益增長的外地及本地購房需求相比，新房端的供應仍顯得杯水車薪。以本地需求為例，香港住宅量自2010年下半年開始未能追上結婚及本地出生人數，僅2016年，新成立家庭逾10萬戶，遠高於外界所預估香港未來幾年年均新增供應住宅2.1萬套的水平。

「負擔得起房價的家庭總數，仍高於香港的（住宅）供應總量！」仲量聯行相關負責人在7月的一次記者會上嚴肅地表示，政府自2009年推出的一系列辣招是「一刀切」的冷卻樓市措施，因一二手市場同樣執行雙倍印花稅及按揭收緊措施，令二手房需求推向新盤市場。

這番話道出目前香港樓市的一個事實：同樣面對辣招，人們在購買一手房時，仍可以依靠開發商提供的「優先融資安排」獲得另類按揭及抵扣印花稅；二手房卻形成了鮮明的反差，人們因難以獲得按揭貸款而被迫放棄，儘管房價相對便宜。

「我們只是希望新一屆政府修改現有的冷卻樓市措施，讓一手及二手市場能重新運作。」上述負責人建議，政府應在二手市場放鬆雙倍印花稅及按揭收緊措施，釋放二手市場約116萬套的住宅存量——相當於未來三四年新房供應的11倍有餘。

無獨有偶，一天前高力國際在召開記者會時提及，香港新造按揭宗數已由1997年的1.62萬宗降至2017年5月份的8164宗，平均每宗貸款總額多183萬港元，總額卻下跌17.7億港元。據此，該機構得出一個看似幽默的結論：

「銀行最大的風險是缺乏足夠的按揭業務。」