收藏！買二手房坑太深！這些細節一定要注意！

虛假房源

購房者去中介公司看玻璃牆上和展板上貼的房源價格都超低，一問中介就說沒了，然後中介會找其他的房源來代替；

也有很多人通過二手房網站找二手房房源，一看價格超低，裝修很好，就撥打電話諮詢，但等你風風火火趕到中介，中介告訴你看中的房子賣掉了，或者房東有問題、又給你推薦其他的高價房；

因此，購房者在看房源一定不能只看網站上掛的和中介公司外面展示的，這裡面大多數都是個幌子、誘餌，就是搜集買方客戶資料和誘導客戶到現場的一種策略而已。

中介如果提供貸款服務，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。

實地考察房屋情況（步驟二要注意的）：

1、房屋自身建築情況

如房屋戶型、結構、朝向、通風、採光、質量、面積、層高、裝修、配送的傢具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和牆面滲水等問題。

2、房屋周邊狀況

如周邊交通、生活配套、小區綠化、雜訊、電梯、保安、物業管理、街道居委會等。

看房子產權是否清晰（步驟三要注意的）：

1、看房產證

（1）有沒有房產證。沒有的直接PASS

沒有房產證的房屋，一般是房主將其抵押或轉賣。有的房主會說，你給他錢，他就能把房產證贖回，再給你。讓他滾！讓他借錢把證贖回，再找你。

除非非常非常非常非常非常中意，不買就會死的房子，不然只選擇有房產證的房屋進行交易。

（2）看房主是誰

賣方必須是房主，對他的房產證和身份證，看身份證號是否一致（當然先要看看是不是假的，多半不會）。

有些房屋有好多個共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個或是幾個簽的無效。

（3）看房屋有沒正在貸款

有的房子貸款買的，房產證並沒被銀行收走，但房產證上應該都有註明，看清楚。

看土地證

郊區的房子土地的使用性質，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有註明「出讓」的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權利。

劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變為出讓地，使用年限70年，這時就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價里，由買家承擔。

還有國人都懂的70年年限，如果運氣好，碰到個40、50甚至60年的老房子（70年的運氣不是更好？滾蛋！祖國母親大人都還沒70歲），要搞清楚怎麼搞......怎麼搞？我也沒碰過這種情況，我也不知道怎麼搞。問去......

去房管局核實以上情況

賣家手上的東西可以隱瞞做手腳，怎麼辦？去房管局看看吧。

順便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經濟適用房、單位房屋。這些住房，在轉讓時有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律衝突。

再順便問問70歲的房子怎麼搞。

合同簽訂

在業主違約后，當我們要打官司，拿著合同讓律師看時，就會發現很多方面都是不利於我們的方面；

比如，有很多中介在雙方違約時都是選擇的第二條：提交當地仲裁委仲裁，而不是第一條：向人民法院提起訴訟，這裡有很大的區別，如果法院起訴，則成本很低，可能幾百塊錢就搞定了，而且還可以將二手房中介一切告上法庭；但如果仲裁，則起訴環節複雜，且訴訟費較高，律師費也比較高，包括財產保全等都比較麻煩；

這還不是重要的，重要的是幾乎所有的賣方都沒有對賣方違約后導致的間接損失進行如何賠償，如銀行貸款產生的一切費用和房價上漲導致的間接損失費等，還有，很多合同的主體名字與實際買方辦理按揭的名字不同，也會導致後期訴訟的麻煩，更讓人揪心的是，很多幫業主解押的解押款，並沒有說是轉定金，因此，在業主違約時只會給你定金2萬或者5萬的違約金，而不是給你幾十萬解押款的雙倍違約金。

有很多合同簽訂合同有效期一般是60個工作日，但如果業主違約，故意拖延時間，就會給被害方很被動，如果對此有其他約定就會方便很多，如果任何一方違約，則合同無限期延展直到違約問題解決、雙方簽字合同作廢為止。

合同陷阱比較多，希望我們的朋友多留個心眼，避免掉進合同陷阱，否則我們即使走上法庭，也會比較被動。

中介費和角色

很多時候，我們重心放在了和房東談房價，在談好后就交定金然後簽合同，等交了定金然後談中介費的時候，就很被動了，2個點的中介費就跑不了了，這還不算，很多人自此陷入被動，評估費、按揭服務費等費用都一分不少，任你怎麼爭取都不會降，沒辦法，因為你已經繳納定金，然後簽字畫押；

還有一種，你和中介公司口頭商定的是1個點傭金，中介也同意，但在簽訂合同時按照2個點簽訂的，等你過戶時，中介說按照2個點收，但中介會以某種理由告訴你必須2個點，否則不給辦理過戶，這個時候，你毫無辦法，以前都是口頭約定，並無寫字畫押，因此，你會很被動。

提到角色陷阱，大家一定要認識到其重要性，切記不要在問題解決前和中介起衝突，有的中介公司人員素質不高，最後吃虧的可能是我們自己，當然了，如果你身邊朋友有幾個是民警或者城管，或者是帶頭大哥等，那你完全可以蠻橫一點。