房地產進入供給側改革時代 房企轉型「城市配套服務商」

新一輪房地產調控在這個3月持續深入，主要表現為已限購城市的政策加碼和更多城市加入限購行列。根據當前中央「房子是用來住的，不是用來炒的」這個總的指導思想和去庫存的總基調，對房地產市場因城施策、一城一策的調控和引導還將成為常態。

而深入研究當前消費升級、產業升級需求和公共服務痛點、住房供給痛點，會發現中央對於供給側結構性改革落在房地產領域的任務遠非去庫存那麼單一。如何將「用來住的」房子蓋得更好？如何服務居住者？如何從城市配套服務角度轉變開發者角色？

實際上，從2014年房地產出現上一輪歷史低谷，關於房地產進入白銀時代或遊戲「下半場」的論調便不斷，房企也紛紛談轉型升級。但如同20多年前商品房市場真正開啟，國民對好的居住環境和城市面貌的需求托起房地產的「黃金時代」一樣，當前房企轉型升級真正的核心仍然是需求。

從這個意義上來說，房地產行業不是進入了下半場，而是進入了又一個全新的上半場。

城市化推動者的角色轉變

3月22日，在網易房產主辦的「開發商的城市責任與運營」圓桌論壇上，萬科集團高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海講述了萬科與上海這座城市25年共同生長的故事。

20多年前，當萬科將他在上海第一個項目的售樓處建在位於上海西南七寶鎮的水稻田上，吸引著騎著腳踏車、帶著現金而來的購房者時，誰都沒有想到多年後，這個區域會被納入上海中心城區，承載全球城市核心功能。這是城市化的上海速度，也是城市發展的魅力。

彼時，和萬科一起坐上上海城市化這趟高速列車的，還有日後以湯臣一品奠定豪宅市場地位的湯臣集團，浦東最終以不輸曼哈頓的速度印證了湯君年先生當年的眼光。

幾乎是在同一時間段，來自新加坡的仁恆置地也瞄準了上海，在陸家嘴核心區建設仁恆濱江園，至今仍是上海擁有外籍業主最多的房地產發展商之一。仁恆的董事局主席鐘聲堅先生，2015年在上海仍斷言，還有太多的需求。

1998年，進行需求側改革，確立商品房市場主體地位，開啟了房地產的黃金時代，房企只需拿地、蓋房即可，不愁賣，這一趨勢甚至延續了十幾年之久。

這十幾年，也是飛速城市化的十幾年。作為城市的主要建設者之一，房地產開發商在這一歷史進程中的作用不可磨滅。當然，這一世界歷史上規模最大、速度最快的城市化進程，也迅速造就了一個個如萬科一樣的航母級企業。

著名企業家張瑞敏曾說，只有時代的企業，沒有成功的企業。在當前政策和市場語境下，若房地產開發企業仍將規模化的賭注押注在城市紅利，而不是從城市責任角度做配套服務、做關聯業務的話，其風險將是不斷累積的。

房地產業本身是社會影響力極強的行業，人們甚至用居住改變來形容它的力量。開發商通過自己的產品改變的不僅是人們的居住形態，更包括城市的文化形態、城市的生活方式。因此，開發商當從社會價值、城市責任等諸多角度均衡自身定位。

2013年，萬科集團總裁郁亮提出萬科從專註住宅開發轉型為城市配套服務商，如今距離這一定位的提出已經過去3年，「城市配套服務商」正在全國加速踐行中。

「萬科『城市配套服務商』的轉型目標即是在此認知上不斷革新而來，目前上海區域的『熱帶雨林』業務體系也是在此基礎上應運而生。」張海說。「熱帶雨林」是萬科城市配套服務商在上海區域的系統化和個性化表述。

房地產進入供給側改革時代

其實不僅萬科，恆大、碧桂園等大型房企近年來都在城市配套服務方面有所涉足，這些配套包括但不限於教育、醫療、養老等社會痛點問題。

房地產業協會會長劉志峰曾表示，未來房地產市場面臨的不再是需求不足或沒有需求的問題，而是需求改變了，產品卻沒有變，質量和服務跟不上的問題。

的經濟發展、產業發展以及消費發展已經進入一個結構性變革、產業升級具有歷史性意義的新階段，當下熱議的供給側改革正是基於這種市場發展背景提出的。將進入以品質需求作為導向的品質消費時代和生活方式變革時代，這對於房地產行業、房地產企業未來發展方向及理念，將會是一次全新的梳理和升華。

以萬科在上海布局的「熱帶雨林」體系為例，目前，其產品線已涵蓋產業、商業、醫養、教育、長租公寓等八大城市配套服務項目。

比如醫養業務板塊，上海萬科將他的首個嵌入式養老機構智匯坊放在了25年前進入上海的第一個項目萬科城市花園，那片上海西南七寶鎮當年的農田，2016年11月19日迎來了萬科在上海第一個萬科廣場系購物中心項目——七寶萬科廣場的開業，標誌著萬科在七寶板塊的25年開發形成了一個完整的節點。

未來，消費者必然越來越挑剔，對住房的需求已經從人住升級到了人居。要激活與創造需求，就不得不進行服務升級，為用戶打造全新的人居服務產業鏈。

25年前，騎腳踏車買萬科房子的是20歲的年輕人，25年後，他們形成了一個龐大的財富群體，同時也面臨著更多問題需要像萬科這樣的原先的開發企業轉型升級為城市配套服務商去幫助解決。

「這個過程連在一起看，確實是很有價值的。」張海說，「它符合與客戶共創的趨勢。」