長租公寓規模不經濟？「優客逸家」首次宣布實現單城市盈利

近日，長租公寓品牌「優客逸家」宣布，4月份其在成都市場首次實現單城市盈利。據了解，這也是長租公寓行業首家宣布規模化盈利的企業。

「優客逸家」成立於2012年，是長租公寓賽道里較早的玩家之一。2014年獲得B輪融資時36氪對其進行了報道。「優客逸家」的目標用戶是畢業后1-3年的青年，支付能力有限。公寓產品線里合租佔到90%，杭州單間價格較高，1000-1500元之間，成都單間基本在800元左右。

在房源的獲取上，渠道包括：跟業主網上建立聯繫、社區地推活動，中介介紹，物業直接合作等，但不包括二房東。目前「優客逸家」主要覆蓋的是二線城市，包括成都、武漢、杭州，北京也有房源，以分散式為主，至今累計管理房間數超過3萬間。

長租公寓的模式較重，前期規模化成本投入很大，投資回收期常常需要3-5年。此前鏈家研究院楊現領曾公開表示，分散式公寓可能要做到10萬間房盈利情況才有可能變好。長租公寓能否做到規模經濟，對公司的規模化運營能力提出了很高的要求。

創始人兼CEO劉翔表示，盈利不是「優客逸家」目前的最首要目標，第一要務還是保持健康的規模增速，在每個城市達到1.5-2萬間房源的規模臨界點。下一步的重點在於實現自我造血良性增長，擺脫外源性資本依賴。下半年公司將進行模式升級，會以更輕資產化的方式，做更高效、更大規模的房屋運營。

劉翔向36氪介紹，「優客逸家」把業務分為基礎業務和增值服務。基礎業務就是租金差或管理服務費，之後所有廣告、金融消費、生活消費等延展都算入增值服務。目前「優客逸家」仍以基礎業務為主。劉翔表示，公寓與房東和租客是強關聯的，在建立彼此的信任之後，在合適的場景下很容易實現增值業務的轉換。

在增值業務中，金融是一個重要的方向。對租客，可以提供租房分期；對房東來說，如果有資金需求，比如想要按年收款，也可以引入第三方金融機構提供保理產品。

在傳統的租賃市場，為什麼金融產品的滲透率不高？劉翔表示，對於這些分散的住宅租賃，對金融機構而言只能叫小微金融，每一筆業務額度不高。而租賃是一個虛擬交易，而且分散在城市各處，風險很難把控。當「優客逸家」這樣的運營商形成資金閉環，業務和資金都集中在一個平台上的時候，信息化程度很高，所有交易和數據都是可監控的，對金融機構來說這是一個很重要的風控模型。

與集中式公寓不同，分散式公寓有分散非標等特點。集中式公寓的競爭核心其實在於資源，分散式公寓的運營則更為複雜。每個房東的訴求和風險偏好不同，對應的房源定價、合作策略也不同；物理距離帶來的管理成本、不同時間不同地點的資源調配，對公寓碎片化響應的能力要求很高。

在宏觀上還有跨行業、跨地域、跨周期等特點。這是一個很長的鏈條，收房租房是房產，設計生產是裝修，保潔水電是物業，系統開發是IT，租房分期、房東保理是金融，還涉及到智能硬體的研發。

劉翔表示，租賃運營其實是一個動態平衡的管理，收房、生產、收租、租后服務，每一個環節的節奏必須匹配。而這種動態平衡運營能力的背後，是高效精細化運營能力，取決於流程設計和IT系統。IT系統背後固化的是一套管理思想，在每個環節降低成本，提高效率，在操作層面也能通過系統束縛業務人員，進行相對穩健地運營管理。

2015年國務院一紙發文，把公寓定性為生活性服務業，宣布將在稅收、融資等方面給予政策支持。政策紅利、消費升級、資本追捧，近幾年湧入長租公寓的品牌在一二線城市落地開花。

長租公寓又分集中式公寓、分散式公寓。分散式公寓有：鏈家旗下獨立出的自如、青客公寓、垂直女性市場的包租婆等；集中式公寓有：第一隻獨角獸魔方公寓、估值 2 億美金的 YOU+、領鷹、自如寓等。此外，三大連鎖酒店集團也分別孵化了各自的長租品牌：逗號（如家）、窩趣（鉑濤）、城家（華住）。

目前各家公寓在租賃市場所佔的份額仍非常小。分散式里規模最大的自如也才30萬間，其餘頭部玩家也就幾萬間房，長租公寓的發展仍在早期。劉翔判斷，未來國內市場上至少會有3-5家能達到上百萬間規模。

團隊目前共有680多人。創始人劉翔做了10年旅遊電商和5年租賃服務，此前曾創辦了國內首家旅遊比價搜索引擎「優客旅行網」。公司曾獲得來自源渡創投的天使輪投資，君聯資本的A輪投資，經緯、海納亞洲基金、君聯資本多方投資的B輪融資。此外，公司在去年獲得了華瑞銀行提供的數億元創投貸。