合景泰富股價啟示錄 香港地王后的煩惱和得失

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若能持續關注未來幾年的現金流情況，注重產品設計、市場推廣及財務能力，在香港低息的情況下，從香港豪宅獲取的利潤不一定比國內主要城市同等豪宅項目利潤低。

觀點地產網剛剛搭夥龍光拿下香港鴨脷洲地王的合景泰富，這兩日或許正在為股價波動而煩惱。

3月1日，合景泰富股價跌幅2.45%，報收4.78港元，這一收盤價較2月23日的5.11港元下跌了0.33港元。

投行和券商們對合景泰富以168.55億港元合資投得鴨脷洲地塊的決策產生了微妙的分歧。

大和證券認為，若合景泰富能持續關注未來幾年的現金流情況，另外更注重產品設計、市場推廣及財務能力，在香港低息的情況下，從香港豪宅獲取的利潤不一定比國內主要城市同等豪宅項目利潤低。

但摩根大通站在了反面，認為即便合景龍光鴨脷洲洲項目可較同一區域中海的項目「南區·左岸」價格高出40%，仍然會稀釋其資產凈值。

香港本土地產豪門新鴻基的表態更為耐人尋味。2月28日，新鴻基地產主席兼董事總經理郭炳聯在業績發布會上就直接將中資高價投標競地的行為稱之為「癲標」。

有香港市場人士對觀點地產新媒體直言，因人民幣貶值、內地樓市調控等因素，中資房企到港投資的趨勢依然還會繼續，但高價拿地的行為已經成為香港樓市的最大變數，「誰都沒有水晶球可以預測自己一定會贏」。

摘取全港最高價格官地的高光時刻之後，迎接合景泰富的是一場絕不容錯的自證。截至目前，合景泰富方面仍未公開發布關於鴨脷洲項目明確的規劃信息。

鴨脷洲地王連鎖反應

2月24日，香港地政總署公布，合景泰富地產控股有限公司與龍光地產控股有限公司與攜手以總價168.55億港元成功投得位於鴨脷洲利南道的住宅地塊。

按地政總署披露信息，鴨脷洲利南道鴨脷洲內地段第136號用地前身為駕駛學院，指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，佔地約12.66萬方呎，可建樓面面積達到約76.21萬方呎，可建約1420個單位。

市場原本對該地塊估值介乎91.4億港元至114.3億港元，摺合每呎樓面地價1.2萬港元至1.5萬港元。而合景泰富和龍光地產最終中標價168.55億港元力壓其他13家投標財團，高出市場估值上限近48%，每呎樓面地價約22118港元。

據悉，該地塊位於港島南區，臨海單位建成后將是海景房，適合建優質豪宅，且交通便利。高力國際資深董事鍾德堯對觀點地產新媒體表示，港島南區的地段、海景和交通條件已經是鴨脷洲項目未來入市的保障，也是多家財團都積極投標的主要原因。

對於香港樓市而言，尚未有代表性項目的中資房企一舉創造總價地王，無疑是一顆足以影響市場軌道的「深水炸彈」。

「過去香港土地市場基本是本地家族財團的主場，2014年開始中資逐漸加大在香港的投資力度，之前也已經有數次創下區域樓面呎價新高的前例。在港資企業看來，很難說這不是一種打亂市場邏輯的行為」，有香港市場人士如是表示。

香港房地產土地市場格局已經悄然生變。香港地政總署披露的最新數據顯示，2016年5月至2017年2月，香港賣地總價為1020.6億港元，內地企業佔一半。

上述數據也蘊藏著未來香港住宅供應的方向。仲量聯行數據顯示，香港七大開發商的項目佔全港整體私人住宅供應量的比例估計將由2014年的85%及2016年的77%，下跌至2017至2019年的53%。

合景泰富和龍光地產無疑是近兩年到港投資的內地房企裡面最顯眼的角色。憑藉鴨脷洲地王，兩家房企一舉名滿香港地產界。

不過，以高價投地帶來的光環也有另一面暗影。2月28日新鴻基業績會上，就內地房企高價投地的影響，新鴻基主席兼董事總經理郭炳聯委婉表示，公司在香港經營三四十年，見過不少大風大浪，「公司會積極投標，但會繼續堅持算得過賬才投標」。

如此一番「辣評」足以引起外界對鴨脷洲地王未來回報的猜想。但在當下，這個問題顯然還沒有在資本市場中得到一致的回應。

合景泰富投地邏輯

雖然沒有明確公布與龍光地產合作開發鴨脷洲項目的計劃，但合景泰富品牌部高級經理楊哲華日前對媒體表示，集團認為該宗土地價格合理且未來可期，「貴但值得」。其續稱，該項目必做高端產品，並可能與龍光地產權益各半。

但在部分投行看來，剛剛踏入香港就作如此大筆投資，合景泰富可能要承擔更多風險。

有資深港股分析師則對觀點地產新媒體表示，本周合景泰富股價的波動，不排除和香港高價拿地有關的可能，畢竟鴨脷洲168.55億港元的1/2地價，也已經超過合景泰富146億港元市值的一半。

摩根大通的分析認為，除中海在香港有多年經驗之外，其他內地發展商於香港這個高度發展的市場中缺乏經驗，風險相對較高。其將合景泰富評級由「增持」降至「中性」，並認為合景在香港新的投資稀釋了資產凈值(佔總資產凈值約10%)，並增加公司風險。

基於對沖人民幣貶值、分散投資風險等因素加大海外投資的內資並不少，包括海航、旭輝等內資企業從去年下半年起在香港掀起一波拿地高潮，但也有不少企業選擇了更為謹慎的方式。

碧桂園總裁莫斌年初就曾透露，公司雖對香港樓市亦有興趣，但認為現時樓價太貴而暫不考慮。而新城發展執董陳偉健在2月27日的業績發布會上則表示，公司現正在尋求機會參與香港的地產項目，但並不會主動考慮成為大股東。

投得香港高價地，是否一定能夠收穫高樓價？近期被問及中資財團天價搶地會否拔高香港樓價水平時，梁振英則表示，地產也可能會虧本，「樓價並不取決於地價高低，而是賣樓時經濟環境及供需關係」。

按照今年1月的施政報告，香港將從多方面入手增加土地供應，預計未來3至4年一手住宅物業的供應量將增加45%至9.4萬個單位。住宅供應緊缺的狀況，將進一步得到緩解。

在港島樓市變化的不確定因素前，合景泰富鴨脷洲投資的最大保障或許仍是地塊的利潤空間。大和證券就認為，香港沒有土地增值稅及在稅率較低的環境下，高價豪宅獲取的利潤將比國內項目高。

儘管相對於2016年合景泰富223億元的全年預售額而言，84億港元的土地價格將不是一筆小的數字，但大和認為，這不會給合景泰富造成太大的負擔，「若公司能持續關注未來幾年的現金流情況，另外更注重產品設計、市場推廣及財務能力，在香港低息的情況下，從香港豪宅獲取的利潤不一定比國內主要城市同等豪宅項目利潤低。」