馬光遠：這次房地產調控將如何收場？

最近在潛心研究兩件事：

一是經濟是否真的進入新周期，幾乎閱讀了所有的關於經濟周期的重要文獻和著作；

二是結合前段時間黃奇帆先生對房價以及房地產長效機制的評價，總結我多年來關於房價的思考和觀察，寫一篇綜述文章。

但房地產市場仍然不平靜，時不時有大的動靜出現。

這次是西安和鄭州：6月25日，西安市政府第三次出台調控措施：新房網簽滿5年方可交易，外地購房者須繳納2年以上社保。

而鄭州住建部部門在6月29日發通知，明確規定，鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平，且不得捆綁車位銷售以及設置其他附加條件。商品住房實際銷售價格不得高於申報價格，申報價格3個月內不得調高，3個月後根據市場變化確需上調的，必須提供充足的調價依據和理由，並重新向價格主管部門申報價格備案。

這兩個城市目前出台的「限售」和「限價」的舉措，可是說是本輪房地產調控的核心舉措，也是最受爭議的地方。

坦率而言，儘管從去年年底到現在，西安的房價上漲比較迅速，房價環比漲幅一度排名70個大中城市的前三，但在我看來，西安房價總體仍然處在合理區間，並沒有多少非理性的泡沫存在。對於西安前兩次的調控，我理解成利用調控本質上達到把西安房地產市場哄起來的目的，因為但凡調控，總會製造恐慌性購買和人氣，這在任何一個城市都屢試不爽，大家深得精髓和要領。

從效果看，西安房價也很配合，在多年停滯之後終於開始上漲，應該說，這本來是皆大歡喜的事，但突然來一個「五年之內不得出售」的嚴厲措施，對整個西安房價的走勢恐怕還是有影響的。

西安房價均價不過9000多一點，和同一個檔次的城市，比如，鄭州，武漢，長沙，合肥等城市比，總體價格相對仍然較低，甚至比西藏、蘭州都低。我過去一直把西安列為房價安全的城市之一，即使到目前的價格，我仍然認為西安房價偏低。即使曲江、新區這些媒體驚呼已經過了萬元的區域，房價也是偏低的。

對於西安這麼一個國際化的大都市，歷史悠久的古都而言，好的地段的樓盤不要說過1萬，就是過2萬，也是合理的。對於西安這樣的城市，居然沒有幾個到2萬的樓盤，這對西安這樣的城市是一種極大的侮辱。西安有「泡饃」，但西安房價一點點「泡沫」都沒有。採取「五年之內不準賣」的這種狠招實在沒有任何理由。客觀而言，西安房地產市場目前的火爆只是一種價值回歸，採取極端的舉措其實並不利於市場的發展。

至於鄭州規定「新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平」則更是荒唐。我們根本無法理解為什麼備案的價格不能高於去年10月份的價格水平，把這個問題交給很多諾獎得主，估計他們也只能交白卷。

可以說，這次調控中的「限價」、「限售」兩大殺手鐧，看起來氣勢洶洶，但都違背了基本的市場原則而不可能持久。限售使市場的交易凍結，而限價一定會出現大量的品質非常低劣的樓盤。特別是，考慮到房地產調控周期根本不可能超過兩年的慣例，這種嚴厲的舉措不僅無法糾正市場的扭曲，反而使市場更加扭曲。

我在之前的文章中特彆強調，本輪調控走到今天，最大的危險不是房價暴漲，而是我們仍然堅持和房地產的基本面完全脫離的「去庫存」的政策，把虛火引向三四線城市。

今年，三四線城市的房價已經連續6個月環比上漲，除了少數經濟基礎不錯，位於一些核心城市都市圈的少數三四線城市，大量的三四線城市庫存量很大，經濟基礎薄弱，人口流入停滯甚至流出，鼓動去庫存把房地產的熱火引過去爆炒，最終一定導致更大的庫存和住房的過剩。

房地產政策到了必須放棄「去庫存」思維，去庫存誤讀了房地產的基本面，誤判了房價的基本走勢，如果還堅持「去庫存」，今年下半年，估計小縣城的房子都會被一搶而光。開發商湧入這些地方去拿地，然後製造更大的過剩。

我對這次房地產調控的最大感受是，徹底亂了方寸，有些地方的調控措施純粹處於政治正確而罔顧當地房地產市場的實際情況。

比如說限價，其實最不應該對高檔住宅、高價樓盤限價，高檔住宅高價樓盤屬於有錢人，並不影響一般老百姓，真正應該限價的是普通住宅，是面向廣大老百姓的中低端的樓盤。但各地純粹為了讓房價「均價」的數據好看，只去限最高價，但對解決普通老百姓的居住而言，這種限制高價樓盤的做法毫無意義。

正確的做法是：放開高端，限制中端，嚴格控制低端，這樣做，數字雖然不好看，但卻能真正解決普通老百姓買不起房的問題。

對於一個亂了方寸的政策，其實根本無需猜測其如何收場。我想說的是，最終決定未來市場走向的，仍然是市場規律。不管規定五年不準賣，還是十年不準賣，都無法改變西安房價仍然處於合理區間的事實。

那些在調控政策出台後，很焦慮的給我發信息求助的，可以安心的去吃泡饃了。你看曲江那麼好的地方，房價剛過1萬啊，漲幅都沒羊肉泡饃的漲幅大，真是羞先人呢。

本文圖片源自網路

本文為作者原創，未經授權不得轉載