蘇州租客一下先交8年房租 房子卻不能再住了？

一般情況下，如果房東在房子出租期間，把房子賣了，那麼對於租客來說，房子易主並不影響自己繼續租下去。這在法律上有個專業術語叫「買賣不破租賃」。可近日，吳江市民彭某卻因為租住的房子易主后，不能繼續租住。吳江法院法官提醒租客，「買賣不破租賃」是通常情況，但在具體案件審理中，有不少例外。

1.房東還不起貸款 房子被法院拍賣了

彭某

彭某於2013年2月6日與老周簽訂了一份房屋租賃合同，租賃老周名下位於吳江橫扇的一套房屋，租期從2013年2月6日到2021年2月6日止。彭某稱自己已分多次支付了八年的全部租金。然而，在合同簽訂后不久，老周便把這套房屋抵押給了銀行以獲取貸款。貸款到期后老周無力歸還，銀行便起訴至吳江法院，在隨後的執行程序中，法院對該房屋進行司法拍賣，最終房屋由被告韓某購得。

彭某認為自己可以按照原合同繼續租賃該房屋。但韓某卻說該房屋被公告查封，拍賣期間彭某並未向法院申報房屋租賃情況，所以房屋是以不帶租形式拍賣的。自己作為新的所有權人，不應當履行原有的租賃合同。

2.法院拍賣房產前 租客應主動申報權利

經法院查明，這套房屋之前被園區法院查封，法院還在房產上張貼執行公告，告知租賃人員憑藉相關材料申報權利，逾期不申報，作無租賃物處理，屆時自行承擔不利後果。但在執行異議期間，彭某並未申報租賃權。

法院

法院審理認為，法院張貼的拍賣公告已明確告知優先權主體申報權利，而彭某對此應當知曉或者視為知曉，但其並未在規定期限內對執行標的提出書面異議、申報權利，由此產生的不利後果應由其自行承擔。據此，駁回了彭某的訴訟請求。

據承辦法官介紹，「買賣不破租賃」作為一項法律原則，也是有例外情形的。如租賃物抵押后才出租，再比如租賃物被法院查封后才出租的，租賃關係均不受法律保護。本案因為原告並未及時申報權利，才導致租賃合同無法繼續履行，由此造成的損失，彭某可以找老周要求賠償。

法官提醒：若想租得安心，在租賃房屋時，要弄清房屋是否有抵押、查封等情形，或在合同中約定相關賠償責任。

（文章來源：城市早8點）