上海二手房價走勢預判（寫於11月28日新政前）

一、鬆動成交是待漲，長則兩年，短則兩月

每一次的多空對峙，都是在暴漲之後。

最近的一次短周期，是今年的325新政之後4、5月。

最近的一次長周期，是2011到2012。

如果你在市場中，你知道當下行情不好，但是有成交。

什麼樣的房子在成交？價格本來就略低或者價格合理讓了點。

鬆動不成交才是看跌。

鬆動成交是看漲。

市場中鬆動成交的房子並不多，歪瓜裂棗或者博傻價其實不成立房源，並且真相是會越來越少。

朋友們經常說的是：我知道我該買，可是我看吐了也沒看到合適的。

嗯，要堅持淘房，如果不想堅持，那就硬吃個好的，而不應該選擇放棄。

二、長周期多空對峙

如果把你放到2010年，你會如何做？

1、如果首套，價格合理條件下，其實新房更合適。你大概會在2010年底買新房，2011交房，2013年你的房子滿二了，此時你握有優質籌碼，你有足夠長的時間握有次新籌碼，如果房感足夠好，2014正好置換。

2、如果二手，你是為了居住，你需要知道如果操作不太好，是可能跌的；主力人群來說，沒怎麼漲，也沒怎麼跌，剛需依然買入，理由請在老文章中找。

3、大幅下跌的夢該醒了，但是投資來說不漲就是跌，如果重現2010到2012，你10買，12年無法出貨，最合理的買入時間是2012年底

我們回望歷史，是揣摩買家心態；因為歷史就在那裡，以歷為鑒，可以面向未來。

揣摩買家，是因為買家與買家競爭。

在5年的周期內，跑過通脹大概率的；那麼剛需包括全款的投資剛需，或者說長期投資者因為投資手段的缺乏會買，這是鬆動成交的背後邏輯。

而每一次的暴漲，投資客佔比不會低，不會暴漲對於投資來說，未必是可以勝出的，當然你說，我買了等待時間，那其實上海遠未到頂，理由參見老文章。

投資我們通常只看2年周期，那麼選擇踏空或者更正確，一旦開漲，勇敢跟上。

三、短周期多空對峙

我們來看2016。

1到3月的陡升，叫做年底催債以及年終獎效益；有那麼一批人15年的應收賬款到了甚至很可能借給親友買房子的錢催回來了以及年終獎發了，於是漲。

7月8月的上漲，則是購房資格效應。也就是終於有了購房資格，或者變現的購房資格諸如假離婚之類，這是我在5月喊多的理由。

那麼接下來會發生么？

會，但是並不可怕。

理由就是催債可能已經提前完成，年終獎可能已經通過向朋友借錢預支，空翻多的買家沒有那麼多，但是依然有，所以看漲；

購房資格催生的上漲依然會出現，不是所有人買房子都看漲跌，尤其是長多預期下。上海樓市看漲，在於房東相對團結，而買家相對恐慌。

四、夢該醒了。

如果你持幣，你說要跌，那正在鬆動，為何不買？

你想等待更大的跌幅，那麼我的意見是你在做夢。

夢該醒了。

你說明明11年14年都有甩盤。那你得知道現在新房高價根本不給開，而開發商如果低價，拖進度的拖進度，選擇客戶的選擇客戶。本質上，這是鎖籌行為或者福利性銷售。

這是看漲的信號。

另外一種愚蠢或者不良動機的說法是17、18年大漲，這比跌的可能性還小。

年終獎效應或者購房資格效已經洶湧過一次，17年會起個不大不小的波瀾，18年？

有句話說，一鼓作氣，再而衰，三而竭。

也就是說17年漲得多一點，18年上漲更乏力；或者政府高壓控制下；兩年都乏力。

五、走向何方？

我的預判短周期多空博弈和長周期多空博弈的融合。

整體基調就是寡淡，但是17年的漲幅不會太小。

上漲基本上年終獎效應一次脈衝，購房資格效應一次脈衝。

餘下的行情都如2011。第一次脈衝3個點附近，第二次脈衝10個點附近。

剛需建議上車；投資把脈脈衝，休息有時候是投資的必然選項

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