圈下「五城一鎮」 華夏幸福要在武漢「搞事情」？

作者 周超

自去年下半年以來，華夏幸福在武漢都市圈陸續拿下「五城一鎮」開發權，佔據武漢東南西北四個方位，總面積達194.62平方公里。

如此生猛的拓展力度，在華夏幸福的全國布局裡都是罕見，讓人不禁充滿好奇：華夏幸福打算在武漢「搞」多大在分析的事情?

在具體分析這「五城一鎮」之前，我們先來看看華夏幸福近年來迅速擴張背後的兩大核心能力進行深入分析，並試著解讀華夏幸福未來在武漢都市圈「五城一鎮」近200平方公里的開發前景。

華夏幸福兩大核心能力：產業培育和資本運作

華夏幸福近年來的快速躥升，從外部環境來說，得益於國家加大力度鼓勵社會資本投資、鼓勵PPP模式提供公共建設及服務，為華夏幸福在全國範圍拓展項目、爭取地方政府合作上營造了積極氛圍。

從華夏幸福自身來說，要想抓住這個宏觀發展機遇，必須具備兩大核心能力：一是覆蓋產業鏈發展全過程的產業孵化培育能力，這對地方政府一直是最有吸引力的;二是貫通金融一二級市場的強大資本運作融資能力，這為華夏幸福產業新城在全國全面開花提供了充足的資金「糧草」。

招商素來被外界認為是華夏幸福的核心能力，不過這一核心能力正在向覆蓋產業鏈發展全過程的產業孵化培育能力去轉化。

向早期企業拓展，儲備豐富企業源：在國內，華夏幸福成員企業火炬孵化創客邦孵化器在全國布局30餘個城市;在全球，華夏幸福聯合太庫科技，已在美國矽谷、以色列特拉維夫、德國柏林等6個國家10個地區地設立了10餘個孵化器。

建立多層次投資基金，為不同成長階段企業提供資本支持：華夏幸福已設立總規模超百億的產業投資基金，包括太庫天使投資基金、生物醫藥產業加速基金、裝備製造產業集群基金等。

與產學研各層面緊密合作，推動戰略性新興產業加速落地：華夏幸福與40餘家行業龍頭企業結成戰略聯盟，與30多家科研院所達成校企合作，與100多家研發機構深度對接，其中包括清華大學、中科院、航天科技集團、京東方等多家產學研龍頭。

將全球企業資源引入：華夏幸福與美國專業招商投資選址服務商康威國際戰略合作，為全球中小企業落地提供入口和一系列服務。

可以看到，華夏幸福的產業孵化培育能力已搭建起功能完備的體系，招商對象從固安時代的生產製造企業擴展到從初創到成熟、從國內到國外的廣大戰略性新興產業企業，產業服務也從囿於單個園區的運營服務擴展到涵蓋辦公空間、資本支持、產業合作、海外落地等各個方面。這樣的體系化服務能力，無論是對地方政府還是對國企、民企，都是有著相當大吸引力的。

在向全國高速擴張、廣受地方政府歡迎的同時，華夏幸福還必須同步解決另一個重要問題——大規模、低成本的資金。自2011年9月借殼登陸A股后，華夏幸福的資本運作能力一路攀升，為其全國高速擴張儲備了充足的「糧草」。

增發募資82.98億元：華夏幸福分別於2011年和2016年在A股市場成功進行兩次定向增發，總共募資82.98億元。

865億銀行授信：過去兩年，華夏幸福陸續獲得中信銀行165億、渤海銀行200億、郵儲銀行500億的銀行授信，總計達到865億元。

綜合運用債務工具融資246.91億元：自上市后，華夏幸福積極運用多種債務融資工具如企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具等進行融資，根據2017年1月公告，華夏幸福目前債券融資餘額為246.91億元。

首單100億PPP資產證券化：今年3月8日，華夏幸福以固安工業園區相關受益為資產的兩單PPP資產證券化項目獲得上交所受理，額度達到100億元。

由於去年底以來國家對證券市場的監管加強，上市公司通過增發融資將受到更多限制。考慮到國家對PPP資產證券化的支持，華夏幸福未來或將繼續積極推動旗下運營成熟的園區資產進行證券化，與銀行授信、債務工具一同積聚起千億級別的資本規模，為華夏幸福的高速擴張提供充足資金支持。

在了解完華夏幸福賴以高速擴張的兩大核心能力后，我們再看看，坐擁近200平方公里的「五城一鎮」，華夏幸福未來將在武漢都市圈施展出怎樣的拳腳?

先來看看被華夏幸福囊括其中的「五城一鎮」簡要情況↓↓↓

目前「五城一鎮」簽署《合作備忘錄》都不滿一年，在華夏幸福的運作模式里尚處於前期的戰略及產業規劃階段，所以基本上沒有公布明確的發展定位和招商進度。從公開信息來看，僅有問津新城透露已簽約智能製造、健康食品、文化創意、現代服務等領域7個億元項目，總投資75億元。

從「五城一鎮」的地理區位來看，除了漢陽四台產業小鎮位於武漢市區範圍內，其他五個產業新城都位於武漢市區40-50公里範圍，從區域交通來看都有著不俗潛力。比如黃陂前川產業新城，位於黃陂區政府所在地前川街道以南，西南距天河機場15公里，東南距陽邏深水港30公里，南距亞洲最大的鐵路編組站——漢口北站僅5公里，武漢外環高速、新十公路穿境而過。

又比如江夏鄭店產業新城，區內擁有亞洲最大的高速互通——京港澳高速和滬蓉高速大互通，107國道縱貫全境，離金口長江深水碼頭僅7公里，毗鄰金口新城和上汽通用產業園。

雖然「五城一鎮」的土地供應可能最快還得一兩年之後，不過根據華夏幸福簽署的協議及以往開發慣例，可以大致估算華夏新城所能掌握的土地量。

根據新洲問津產業新城開發協議，合作區域內的可出讓建設用地的面積原則上不低於合作區域建設用地面積的60%，可出讓建設用地中的商住開發用地比例應不低於可出讓建設用地面積的40%。

另外新洲區確保合作區域有不低於1000畝開發用地的建設用地指標供項目進行先期開發建設。簡單據此估算，整個「五城一鎮」僅在初期就有6000畝土地供華夏幸福開發，體量相當之大。

另外，結合「五城一鎮」自然稟賦和區位交通分析，處於市區內的漢陽四台產業小鎮未來或將成為地標性城市綜合體、多層次商業辦公和中高端住宅的聚集地。

新洲雙柳臨近產業聚集的陽邏，同時北接漲渡湖、南臨長江，景觀優勢非常突出，除了產業園區外，或將重點開發低密度生態住宅。咸寧嘉魚產業新城處於江夏區西南側，在「五城一鎮」中距離武漢市區最遠，不過景觀優勢相當突出，西接長江、東邊於江夏區共享斧頭湖，未來或有可能開發低密度生態住宅及旅遊度假型產品。

華夏幸福在武漢都市圈「五城一鎮」的布局或許是進入武漢的開發商中手筆最大的，其未來至少一二十年的發展都將與武漢都市圈深深綁定。作為植根華中市場的房地產綜合服務機構，湖北地產聯盟也將在未來持續關注華夏幸福與武漢這座國家中心城市的「不解之緣」。

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