內地擴張乏力 遭南下房企衝擊 香港本土房企陷內外承壓困局

日前，多家香港房企相繼發布了上半年業績報告，盈利多呈增長之勢。其中，長實地產、恆隆地產和九龍倉的股東應占溢利分別同比增長了67%、30%、26%。

不過，看上去亮麗的中期業績背後有著諸多隱憂。上半年，因為樓市調控的緣故，九龍倉內地銷售額下跌27%；恆隆地產內地租金收入下滑4%，高端化戰略在二線城市出現了水土不服的問題；長實地產的土地儲備不增反減，內地拿地壓力凸顯；在內地發展緩慢的太古地產也暫無加速擴張的計劃。

此外，在內地房企大舉入港的衝擊下，內地擴張乏力的香港房企在本土市場一時難以招架，面臨著內外交困的發展局面。

多家港企盈利迎增長

在市場形勢整體良好的背景下，多家香港老牌房企交出了一份理想的期中業績單。

長實地產的發展勢頭較為強勁。2017年前6個月，長實地產的股東應占溢利為144.1億港元，較2016年同期的86.1億港元增長67%。投資物業重估前的溢利為94.8億港元，同比增加14%。

上半年，恆隆地產的股東應占溢利同比增長30%至38.3億港元。營業收入略有上升，其中物業租賃下跌2%，物業銷售則增長5%。另一方面，營業溢利整體增長5%，物業銷售方面上升了18%。

九龍倉的業務盈利呈現多面開花的局面，股東應占盈利為84.41億港元，較2016年同期增長26%。投資物業的營業盈利小幅增長5%，發展物業上升32%，而酒店則上升 49%。

太古地產在上半年的業績表現同樣搶眼。截至6月底，太古地產已落成的香港辦公樓物業租用率為99%，香港的太古廣場、太古坊以及內地的太古匯租用率均為100%。此外，位於香港的太古廣場、港島東中心和太古城中心的租金分別上漲15%、10%、8%。

亮麗業績背後暗藏隱憂

需要注意的是，香港房企收穫喜人業績的同時，諸多發展問題也凸顯了出來。

在內地房企上半年銷售業績大幅攀升的情況下，九龍倉內地應占已簽約銷售額下跌27%至119億元。對此，九龍倉把原因歸於「內地實施了新一輪的降溫措施」，並稱限購令將給經營環境帶來更多不確定因素，令市場前景充滿挑戰。在近日的中期業績會上，九龍倉主席兼常務董事吳天海還稱，因為限價政策的影響可能會延遲一些項目入市的計劃。

九龍倉在內地的銷售或將繼續受到樓市調控的衝擊。有業內人士近日對《經營報》記者表示，調控監管依然從嚴，房企面臨的市場形勢將會越來越嚴峻。

恆隆地產在內地的物業租賃也不如人意。內地物業組合租金收入上半年下降4%，內地8個恆隆廣場的商場部分，僅濟南項目租出率超過90%，其他商場出租率均在90%以下，最低為64%。

而且，恆隆地產的高端化戰略在內地二線城市遭遇了水土不服的狀況。上半年，恆隆地產在瀋陽、濟南、無錫、天津的商場表現不甚理想，租金收入有不同程度的下滑，同比最大跌幅達12%。

對此，恆隆地產方面向記者表示，商場開業后，一般都需要一至兩個租期的時間優化租戶組合，以配合市場不斷變更的需要及消費者的喜好，同時讓租戶按市場力量自行優勝劣汰。

在市場形勢整體良好的背景下，多家香港老牌房企交出了一份理想的期中業績單，但同時，諸多發展問題也凸顯了出來。 本報資料室/圖

而相比在其他行業的大手筆收購，長實地產在土地市場更為保守，土地儲備不增反減，由2016年底的1254萬平方米減至1152萬平方米，且絕大部分是內地的土地儲備面積在下降，香港和海外則沒有變化。

長實地產拿地策略向來謹慎，且多次暗示當下的地價過高。房地產資深人士薛建雄對記者分析, 長實地產在內地拿地較少，與現在內地土地市場競爭激烈有著一定關係。

此外，太古地產目前所持物業發展勢頭雖然良好，不過在內地的緩慢擴張步伐也引起了業內的熱議。記者了解到，太古地產進入內地市場已有十餘年，但只是進入了北京、上海、廣州、成都4個城市，已落成和發展中的主要投資物業項目僅有7個，且其中4個項目的應占權益僅為50%。

港企本土拿地愈加艱難

內地發展難以取得突破之際，香港本土房企也面臨著內地房企不斷湧入香港的挑戰。

2011年以來，內地房企赴港投資熱潮逐漸升溫。據克而瑞房地產研究中心統計，2011~2016年，內地房企積极參与香港公開住宅用地出讓，累計共成交23宗，投資總額達764億港元。

仲量聯行6月初發布的相關報告指出，按地塊最大可建樓面面積計算，2016年內地房企拿地面積達400萬平方英尺（約合37萬平方米），比2015年增加了一倍。

相對進取的內地房企在香港高價拿地亦是常態。香港地政總署統計數據顯示，2016年5月至2017年2月，內地房企共拿下6宗地塊，總金額為416.3億港元，占所有批出土地成交金額的40%。其中，合景泰富聯手龍光地產以168.55億港元拿下的住宅地塊，刷新香港近20年來單幅土地的成交總價最高紀錄。

相比較下，香港本土房企顯得力不從心。仲量聯行數據顯示，香港本地七大開發商在香港競價購得的住宅土地，已由2012年佔整體出讓總量的45%，降至2016年的22%。

以長實地產為例，其近年多次參與土地競標，但因為報價不及內地房企，最終未能如願收穫土地。恆隆地產董事長陳啟宗表示，恆隆地產與其他香港房企一樣，都不理解內地房企在香港高價投地的原因。他多次在公開場合強調，因為所拿地塊價格過高，內地房企未來難以獲得盈利。

九龍倉在給記者的書面回復中稱，集團買地時會考慮種種因素，內地資本入市不會影響集團的投地策略，而且不時有聯營項目，對於與內地資本合作投地持開放態度。

香港房企在本土拿地愈加艱難已是不爭事實。在接受記者採訪時，綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示：「由於土地稀缺，本土房企在香港的土地資源並不充足，內地房企的湧入則加劇了土地資源的緊張。」

同時宋丁指出，內地房企主要從市場戰略上對香港布局，不太在乎成本，這對追求高利潤的本土房企造成了一定的壓力。未來香港市場格局一時難有太大改變，但會因為內地房企的到來而形成新的制衡局面。