人民幣貶值對樓市的影響:中性偏利空

  央行8月11號把人民幣匯率中間價下調1.9％至1美元兌6.2298元人民幣，引發自1994年1月統一官方和市場匯率以來人民幣匯率的最大單日跌幅。值得關注的是，8月12日，人民幣對美元中間價再度貶值超千點。12號人民幣對美元中間價報6.3306，較前一日的6.2298再度貶值1.62%。

  央行對外的表態是，人民幣兌美元短暫波段后可以回到正常狀態，人民幣還是強勢貨幣。人民幣經過兩天調整3%左右，累積貶值壓力得到一次性釋放，此前偏差校正已基本完成。

  深圳市房地產經紀行業協會認為，我們更願意把目前人民幣的「貶值」看成匯率的波動，因為自2005年以來，人民幣匯率就一直對外在升值。目前的貶值是有外在和內在兩大需求：外在來說，美國升息預期在加強。內在來說，的信貸和貨幣政策尚處於相對寬鬆期。同時市場內部有強大的聲音要求人民幣繼續貶值以支持出口以確保經濟平穩增長。在這兩種趨勢的夾擊下，人民幣的貶值或還將持續一段時間。

  就房地產方面，深圳市房地產經紀行業協會認為，人民幣貶值從融資層面，會提高房地產企業的融資成本，影響投資效率，因為國內房企海外發債已逐漸形成規模。從消費層面，人民幣匯率的波動主要是影響高凈值人群。「高凈值」是指資產凈值較高；「高凈值人群」一般指個人金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體。人民幣貶值主要是影響他們的境外購房計劃。

  至於對整個樓市的影響，人民幣匯率的波動其實是相對次要因素，因為樓市大勢已經確立：即黃金10年已經結束，超額收益回報已經告一段落。

  整體而言，我們認為，人民幣貶值對樓市的影響：中性偏利空的。但主要取決於市場本身的吸引力。例如，在美元和日元都相對貶值的時候，仍有大量資金進入美國和日本市場。這主要還是取決於那個房地產市場的未來前景。

  另外，房地產市場仍是內資的主場，例如2014年全國房地產開發企業到位資金121991億元，其中利用外資僅639億元，佔比僅0.5%。因此我們暫時不認為人民幣匯率的變動會對樓市帶來決定性的變動因素。

  對於樓市調控的觀點，我們倒是贊成美聯儲主席耶倫的看法：她認為對抗資產泡沫、穩定金融體系的最好方法是通過監管政策，而不是通過調整當前的貨幣政策。所以關鍵是制定遊戲規則，而不是人為調整量化指標。

  發展研究部

  二〇一五年八月十九日