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買房好還是租房好?經濟學家的答案

買房好還是租房好?經濟學家的答案

無論房價上升或下跌,「買房好還是租房好?」總是很多找尋居所的人想知道答案的問題。

大家都知道澳洲人和人一樣都喜歡擁有自己的房子,所以就有所謂的 「偉大澳洲夢」,也就是置業的夢想。

根據統計,全澳洲有大約百分之70的人已自置物業,亦即是說他們已經夢境成真。既然大部份的澳洲人都選擇買房,是否證實買房比租房好呢?

為了解答這個人人關心的問題,不少學者嘗試找出答案。

例如,美國哈佛大學一個研究發現,就算是發生房市崩潰,1999年購買物業的中等收入家庭到了2013年仍然能累積可觀的財富。

不過,根據2013年諾貝爾經濟學獎得獎者Robert J. Shiller的研究,美國在過去126年的房價,在計算通貨膨脹后,每年僅上升百分之0.37,如果把買房的資金投資在股票市場,回報更大。換句話說,租房比買房更好。

澳洲墨爾本大學的經濟學家也嘗試解答這個問題,搜集了從1983年至2005的有關數字作研究。

經濟學家比較一名買房者和一名租房者,兩人用同等的資金,亦即首付和其他和買房有關的支出,一人投資在買房,另一人投資在股票和定期儲蓄,兩人均住在一套中位價的二手獨立屋。

然後,買房者在10年後出售房屋,看看兩人的財富增長有什麼分別。

假設買房者支付百分之20的房價作為首付,每月需清還房屋的只付利息貸款。在出售房屋時,計算賺取的資本增值。因為租房者通常搬遷的次數會較擁有房屋的人多,平均為三次,每次支出約為$2000,而每次搬家還要加入一個月的雙倍租金。

考慮所有因素后,研究發現,以悉尼來說,除了1989至1990年和2003至2004年外,幾乎每一年買房都是較精明的選擇。

研究的結論是,從經濟角度來看,過去30年在澳洲各大首都城市買房比租房好。結果顯示現時在悉尼、墨爾本、珀斯和達爾文買房是更佳的選擇,但在其他首都城市,買房和租房的分別不大。

此外,在適當的時候買房也會對投資的回報有很大的影響,回報可以比其他投資,例如股票高。相反,在不適當的時候買房,會令回報減少,甚至虧損。每個城市至少有四年的房價中位數會上升超過百分之10,但也有很多時候房價中位數會不變或輕微下跌。

不過,要留意的是研究是基於過去的數據,並不代表未來也會一樣。

澳洲房價自1983年至今已上升超過三倍,遠超收入增長。儲備銀行曾指,視乎市場情況,從投資角度來看,買房和租房的分別不大。央行在2014年的一個報告中警告,房價要繼續以過去60年的速度增長,買房者的財富才可以和租房者看齊。

無論經濟學家結論是什麼,在決定買房或租房時,除了經濟因素外,也要考慮非經濟的因素。如果房子不是自己擁有,便不能隨自己的喜好來布置和裝修,也會擔心房東會迫遷,缺乏安全感。

房子也是生活的一部份,幾代人住在同一所房子,滿載著回憶,這並非金錢可以代替的。難怪百分之70的澳洲人都會選擇買房,實現他們的澳洲夢。

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買房還是租房?一份詳盡的分析

經常聽身邊人因買房還是租房爭論不休,有人認為選擇買房則是選擇了淪為「房奴」,一輩子下來可能只剩套房了;選擇租房又不穩定,缺乏安全感,到頭來一輩子可能連套房都沒有。

那麼租房和買房那個更划算?小編決定今天就研究下這個問題。

2016年3月全國城市房價排行榜

2016年3月全國城市租金排行榜

(圖片來自城市房產網,數據內容來源於房地產業協會主辦的房價平台)

首先我們來看一組數據。在2016年3月全國城市房價排行榜上,北京房價為43048元/平米,以一套70平米的住宅為例,

房價:70×43084=3015880元

在2016年3月全國城市租金排行榜上,北京租金為70.84元/平米/月,以一套70平米的住宅為例,簡單算一下北京的租房成本。

房租:70×70.84=4958.8元/月。

加上水電氣寬頻,總的約5000元以上。

深圳上海的房租和北京相差不大。

那麼我們來算一筆賬:

讓我們以一套位於主城區內,面積為70平方米、總價300萬元的房產為例,算一算買房和租房的利與弊。

買房這筆賬

買房需要的是有一筆足額的首付款持續的供款能力

以首付30%的比例來計算,買房時至少要支付90萬元的首付,此外還有一些稅務的支出,最大頭的是1.5萬元的契稅。

簡單起見,我們的例子中申請210萬元的商業住房貸款(30年期)。按照最新的貸款利率4.35%來計算,每月需要還貸10454元,30年下來貸款本息合計3763457.15萬元左右,其中利息總額達到了1663457.15萬元。

租房這筆賬

同樣這筆錢,我們不買房,而是選擇租房的話,情況又是如何呢?

為了便於計算,將租房人手上的90萬元用作儲蓄,並將每月1萬元閑錢拆開,假設月租金為5000元,剩下的5000元仍然用作儲蓄。其中,90萬元用於10次3年期的定期存款,每三年的利息約為10萬,那30年的利息約為100萬。

此外,每月5000元按銀行零存整取存款,一年的大概利息是500元,30年下來,實際上存款利息約為1.5萬元左右。那麼,存款總額約為181.5萬元。

歸結起來,租房者花費實際支出為每月房租5000元,30年後租金總額為180萬元,總存款約為190+181.5=371.5萬元。換言之,租房者在30年後的資產約為:371.5萬元。

如果房價保持增值,買房划算

假如房價每年的增值為1%的話,那麼300萬元的房產在30年後的價值就達到404萬元左右,看來還是買房比較合算;

可是,如果房價每年的增值是2%的話,300萬元的房產在30年後的價值就達到543萬元左右,比租房累積的資產價值高。

這樣租,比起買房要更合適

根據上圖北上深現在租售比普遍都在2%左右,換句話說你把買房的錢存在銀行吃定期,一年的利息足以支付房租了。

有人選擇北京一套租金6000元的房子(沒有傢具家電),租金按年付,自配家電傢具,10年租約,第一年共支出月10萬塊錢左右。

至於漲房租,按照每年漲租5%計算,到第10個年頭的時候大概房租是現在的1.55倍,算下來也就9300塊錢而已。

而你的購房款呢,假如租戶原定有400萬的購房款,10年後已經變成了600萬。而600萬即使按照定期存款利息2%計算,至少有12000元。利息付房租完全是沒有問題的。

其實,除了上面從經濟角度來分析租房買房孰優孰劣以外,日常,我們還要從生活角度來分析。

買房的好處與壞處

租房的好處與壞處

那麼,什麼樣的人適合租房?

適合租房的人群主要分為三類。

一是初入職場的年輕人,特別是剛畢業的大學生,他們經濟能力不強,選擇租房尤其是合租比較划算。

二是工作流動性較大的人群,如果在工作尚未穩定的時候買房,一旦工作調動,出現單位與住所距離較遠的情況,就會產生一筆不菲的交通成本支出。

三是收入不穩定的人群,如果一味盲目貸款買房,一旦出現難以還貸的情況,房產甚至有可能被銀行沒收。

什麼樣的人適合買房?

一、這類人群相對應該成熟一些,包括工作多年、經濟實力雄厚的白領。

二、還有些置業升級願望強勁、追求舒適居住環境的購房者,也可以賣掉舊房買新房,滿足對生活品位的追求。

此外,準備結婚的新人如果資金不足的話,二手房則是不錯的婚房選擇。

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