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25城買房投資回報率排行榜：北上廣深該不該賣？

2021/12/25

yidianzixun

本文資料引用和訊房產聯合雲房數據發布《25城房地產投資回報率排行榜》。站長已經獲得授權。

金錢永不眠

如何計算房產投資的收益？

支出：首付+月供
收益：賣出價格-未還貸款+租金

在計算買房收益過程中，主要是兩個思路。

一是賣出價格足夠高，即你恰好賣在大牛市，房價漲的足夠高。

二是，持續不斷的穩定租金收入。

在具體諮詢過程中，站長發現好多冬粉都是迷迷糊糊的買了，遇到大牛市后，發現房價漲了，就問站長要不要賣。對投資房產的基本概念都沒有。居然也能賺錢。好，我給跪了。

首先要普及一個概念，我們無時無刻不在做投資。只是投資的理念、渠道、配置比例不同而已。

比如站長老媽，就是覺得把錢放在銀行放心，每年賺取3%的收益就很開心。這也是一種投資。

只是老媽不知道，她沒有跑贏每年的通脹，資產還一直縮水。我們不去用宏觀的數字比較每年的通脹具體是多少。我們來看一下北京每年的最低工資標準。大家大體就能猜到，我們每年通脹也要到10%左右了。

但老媽和大部分女人一樣，對房子比較執念。所以用半輩子積蓄來買房，所以，她的投資方式就是房產+銀行定存+部分現金。

老媽的狀態，可能是大部分人的情況。舉個極端的例子，假如站長還有個隔壁的鄰居老王，老王覺得房價那麼高了房子要跌，他不買房子，手裡攥著現金，那老王就是一個「現金投資者」。

什麼都不做，也是在投資。為什麼呢，老王看空了樓市，看空了股票，看空了銀行定投……只是選擇了現金這種投資方式而已。除非老王一分錢也沒有，否則，他就無法迴避投資這個問題。

錢是生物，是有時間維度的。如果你精心地培養它,錢就會長大，如果你對他置之不理，他就會越來越萎縮。

接著考慮這個問題：要不要賣房？

要麼是你感覺房價跌了，沒有之前的收益了，而你又找到另外更好的投資渠道，（比如對自己買入的房產不是很滿意，打算賣掉買入更保值的）你可以賣。要麼是槓桿高還月供壓力確實大，自己吃不消，只能賣房，降低風險，減少壓力。

除非是要迴避較大的損失，不然你手握現金什麼都不做更慌。賣出，是為了做更合理的資產配置。

房產投資的指標

靜態租賃回報率：年內租金收益與售價的佔比，根據當前租金回報，選擇投資時機。

這個可以理解為，我們所說的租售比。有人問，站長，如果只考慮收租過日子，投資哪裡的房產好呢？

我們看下以下25個城市的靜態租賃回報率。這個排行榜可以解答你的問題。房價漲幅最快，房價最高的一線城市，只依靠租金要血賠的。

但實際上，過去一年，我們經歷了一波大牛市，只看靜態租賃回報就確定在哪個城市投資，太不現實了。還要考慮到房價上漲的問題。

這個時候，我們必須考慮另外一個指標：5 年租賃後轉售回報率。

指 5 年內持有物業並出租，於第 5 年末出售物業可獲得的回報率，包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。根據轉售回報，判斷最佳轉售時機。

5年，是一個投資者很好的參照指標。一般短持的投資者，房產很少超過五年。主要原因是：新買入的商品房，在5年內是增值最快的；二手房房本持有滿五年再售免個稅；按照房價周期，5年大概能經歷一個牛市和熊市的波動；現在2年限賣，5年限售的調控政策是主流……

三四線城市的房產持有者，建議5-10年置換新房/次新房保值。

通過5年租轉售回報率的指標，我們能看到哪些城市是通過房價上漲+租金的雙收益保值的。

未來的投資趨勢：長期出租

也許有人會問，站長，2017-2022預測是這個什麼鬼?過去五年依靠房價上漲+租金的投資模式不可取了嗎？

也不一定。但我們要看到未來房產投資的大趨勢。與過去 5 年租賃後轉售回報率水平相比，未來 5 年租賃後轉后回報率將繼續下降，未來，隨著房地產市場的調整，轉售收益將回歸理性，轉售回報率將與長期租賃的回報水平趨於一致。

這裡有個很好的例子。香港。北上深未來的房價情況，可以對標香港。

站長引用的是2016年的數據，不太準確。僅供參考。

豪宅：

上海CBD地塊，地段相當於香港的上環/中環。步行12分鐘到陸家嘴金融街。1260平方呎（建築面積），購房成本1200萬元，租金收入17000元，租金回報1.7%。香港上環，步行12分鐘可到中環，兩房單位785平方呎建築面積（實用639平方呎），購房成本980萬元，租金收入30000元，租金回報3.67%。

學區房：

上海浦東核心地塊，從幼稚園、國小到中學都是市級重點/示範學校，名校林立。1100平方呎，購房成本1200萬元，租金收入11000元，租金回報1.1%。香港西半山地塊。臨近聖士提反女校和聖保羅書院，靠近香港大學。567平方呎建築面積（實用面積348平方呎），購房成本700萬元，租金收入18000元，租金回報3.1%。

改善：

上海浦西內環，出門有兩條捷運，950平方呎，購房成本550萬元，租金收入6800元，租金回報1.48%。香港將軍澳，捷運上蓋，兩房，建築面積710平方呎（使用面積548平方呎），購房成本660萬元，租金收入18500元。租金回報3.36%。

所以，最終級的指標是：長期租賃回報率。租金增長情況下，長期出租物業可獲得的租金回報，可判斷長期的租金收益。