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25城買房投資回報率排行榜:北上廣深該不該賣?

25城買房投資回報率排行榜:北上廣深該不該賣?

本文資料引用和訊房產聯合雲房數據發布《25城房地產投資回報率排行榜》。站長已經獲得授權。

金錢永不眠

如何計算房產投資的收益?

支出:首付+月供

收益:賣出價格-未還貸款+租金

在計算買房收益過程中,主要是兩個思路。

一是賣出價格足夠高,即你恰好賣在大牛市,房價漲的足夠高。

二是,持續不斷的穩定租金收入。

在具體諮詢過程中,站長發現好多冬粉都是迷迷糊糊的買了,遇到大牛市后,發現房價漲了,就問站長要不要賣。對投資房產的基本概念都沒有。居然也能賺錢。好,我給跪了。

首先要普及一個概念,我們無時無刻不在做投資。只是投資的理念、渠道、配置比例不同而已。

比如站長老媽,就是覺得把錢放在銀行放心,每年賺取3%的收益就很開心。這也是一種投資。

只是老媽不知道,她沒有跑贏每年的通脹,資產還一直縮水。我們不去用宏觀的數字比較每年的通脹具體是多少。我們來看一下北京每年的最低工資標準。大家大體就能猜到,我們每年通脹也要到10%左右了。

但老媽和大部分女人一樣,對房子比較執念。所以用半輩子積蓄來買房,所以,她的投資方式就是房產+銀行定存+部分現金

老媽的狀態,可能是大部分人的情況。舉個極端的例子,假如站長還有個隔壁的鄰居老王,老王覺得房價那麼高了房子要跌,他不買房子,手裡攥著現金,那老王就是一個「現金投資者」。

什麼都不做,也是在投資。為什麼呢,老王看空了樓市,看空了股票,看空了銀行定投……只是選擇了現金這種投資方式而已。除非老王一分錢也沒有,否則,他就無法迴避投資這個問題。

錢是生物,是有時間維度的。如果你精心地培養它,錢就會長大,如果你對他置之不理,他就會越來越萎縮。

接著考慮這個問題:要不要賣房?

要麼是你感覺房價跌了,沒有之前的收益了,而你又找到另外更好的投資渠道,(比如對自己買入的房產不是很滿意,打算賣掉買入更保值的)你可以賣。要麼是槓桿高還月供壓力確實大,自己吃不消,只能賣房,降低風險,減少壓力。

除非是要迴避較大的損失,不然你手握現金什麼都不做更慌。賣出,是為了做更合理的資產配置。

房產投資的指標

靜態租賃回報率:年內租金收益與售價的佔比,根據當前租金回報,選擇投資時機。

這個可以理解為,我們所說的租售比。有人問,站長,如果只考慮收租過日子,投資哪裡的房產好呢?

我們看下以下25個城市的靜態租賃回報率。這個排行榜可以解答你的問題。房價漲幅最快,房價最高的一線城市,只依靠租金要血賠的。

但實際上,過去一年,我們經歷了一波大牛市,只看靜態租賃回報就確定在哪個城市投資,太不現實了。還要考慮到房價上漲的問題。

這個時候,我們必須考慮另外一個指標:5 年租賃後轉售回報率。

指 5 年內持有物業並出租,於第 5 年末出售物業可獲得的回報率,包含租金回報和房產增值兩部分收益后測算得到的回報率。根據轉售回報,判斷最佳轉售時機。

5年,是一個投資者很好的參照指標。一般短持的投資者,房產很少超過五年。主要原因是:新買入的商品房,在5年內是增值最快的;二手房房本持有滿五年再售免個稅;按照房價周期,5年大概能經歷一個牛市和熊市的波動;現在2年限賣,5年限售的調控政策是主流……

三四線城市的房產持有者,建議5-10年置換新房/次新房保值。

通過5年租轉售回報率的指標,我們能看到哪些城市是通過房價上漲+租金的雙收益保值的。

未來的投資趨勢:長期出租

也許有人會問,站長,2017-2022預測是這個什麼鬼?過去五年依靠房價上漲+租金的投資模式不可取了嗎?

也不一定。但我們要看到未來房產投資的大趨勢。與過去 5 年租賃後轉售回報率水平相比,未來 5 年租賃後轉后回報率將繼續下降,未來,隨著房地產市場的調整,轉售收益將回歸理性,轉售回報率將與長期租賃的回報水平趨於一致。

這裡有個很好的例子。香港。北上深未來的房價情況,可以對標香港。

站長引用的是2016年的數據,不太準確。僅供參考。

豪宅:

上海CBD地塊,地段相當於香港的上環/中環。步行12分鐘到陸家嘴金融街。1260平方呎(建築面積),購房成本1200萬元,租金收入17000元,租金回報1.7%。香港上環,步行12分鐘可到中環,兩房單位785平方呎建築面積(實用639平方呎),購房成本980萬元,租金收入30000元,租金回報3.67%。

學區房:

上海浦東核心地塊,從幼稚園、國小到中學都是市級重點/示範學校,名校林立。1100平方呎,購房成本1200萬元,租金收入11000元,租金回報1.1%。香港西半山地塊。臨近聖士提反女校和聖保羅書院,靠近香港大學。567平方呎建築面積(實用面積348平方呎),購房成本700萬元,租金收入18000元,租金回報3.1%。

改善:

上海浦西內環,出門有兩條捷運,950平方呎,購房成本550萬元,租金收入6800元,租金回報1.48%。香港將軍澳,捷運上蓋,兩房,建築面積710平方呎(使用面積548平方呎),購房成本660萬元,租金收入18500元。租金回報3.36%。

所以,最終級的指標是:長期租賃回報率。租金增長情況下,長期出租物業可獲得的租金回報,可判斷長期的租金收益。

為了補充觀點,站長又挖到了2016年統計的數據。雖然商鋪寫字樓賺的多,但坑也多。對我們老百姓而言,還是老老實實買住宅的好。

各類物業歷史 5 年租賃後轉售回報率

2016-2021年租賃後轉售回報率預測



所以今天的文章中心思想就一個,買房投資的公式:

正確標的+量力而為的槓桿+租金的現金流回報

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