投資邏輯變了!只有在這些城市買房才不會賠錢!

2017/06/14

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後台很多冬粉問:站長,我們家小縣城商鋪投資可以嗎?站長四五線投資你怎麼看?站長認為,還是要跟大家交流下全國城市投資的基本面。

今天為大家分享的是指數研究院發布的《2017年地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》,對全國297個地級以上城市房地產投資吸引力進行排位。上海、北京、深圳位列前三,第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

我們可以通過開發商的拿地思路,跟著他們做投資。在以下五大超級城市群投資,至少是比較穩妥的保證。

買房這事兒,隨大流,不挨揍。

2017房地產開發投資吸引力

TOP50

數據來源:指數研究院測算

研究結果顯示,2017年,上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位,經濟基本面較好的二線及受核心城市輻射的三四線城市排名靠前。從城市層級來看,1線城市排名領先,上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位,廣州排名第5;1.5線城市中天津首次排名進入前4,杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經濟基礎強、人口流入多、市場需求旺盛,排名均位列前10;2線城市中,鄭州、廈門、合肥領銜排名,分列12、13、16位,哈爾濱、大連等東北城市則繼續延續上年的態勢,排名靠後;2.5線城市中,東莞、佛山保持全國前20名,中山排名提升明顯,至23名;三四線城市中,珠海、汕頭、鎮江、保定等城市具備承接核心城市產業、人口及置業需求外溢的區位優勢,排名靠前。

從區域分佈來看,東部沿海及長三角、珠三角、京津冀城市群城市投資吸引力保持領先優勢。長三角的經濟水平領先,城市的現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的吸引力均較強,整體投資吸引力仍保持領先地位,其中上海、杭州、南京名列前十;珠三角依託毗鄰港澳的沿海區位優勢,開放水平不斷提升,深圳、廣州保持全國領先水平,周邊的東莞、佛山等在核心城市帶動下,開發投資潛力居前;京津冀的北京、天津分別位列第2、4位,廊坊、保定在京津冀一體化和雄安新區的規劃利好推動下,城市房地產開發投資吸引力也顯著上升。

「十三五」規劃中指出,未來加快城市群建設發展,打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群,並將在全國範圍內共打造19個城市群。可以預見,在國家規劃層面,城市群的發展也將進入加速期。

近兩年政府工作報告中均明確指出要「著眼開拓發展空間,促進區域協調發展和新型城鎮化」。「重點推進「一帶一路」建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略」。「以區域發展總體戰略為基礎,以「三大戰略」為引領,形成沿海沿江沿線經濟帶為主的縱向橫向經濟軸帶,培育一批輻射帶動力強的城市群和增長極。」

我們順著三大戰略規劃的指引與城市發展的軌跡來看,未來核心城市群的空間格局也逐漸清晰起來。三大戰略的疊加區域也將是未來發展最具潛力的區域。京津冀本身就是三大戰略之一,發展潛力最為突出,三角、長江中游以及成渝城市群分佈在長江經濟帶沿線,是東中西部產業轉移的最主要橫向通道,而長三角以及珠三角地區都是21世紀海上絲綢之路的核心區,承擔著海上對外開放以及創新升級的使命。

以上這五大城市群無疑將成為未來最具發展潛力的地區,抓住這五大城市群的發展機會才能把握住城市發展的未來。

圖:「三大戰略」疊加區域指向5大超級城市群

表:五大城市群經濟與人口規模[1]

資料來源:指數研究院整理

占國土面積11%的五大城市群經濟總量佔全國55%,是經濟最活躍,潛力最突出的地區。2016年,長三角、京津冀與珠三角三大傳統城市群GDP規模分別為14.7、7.5和6.8萬億,人均GDP分別為9.7、6.8和11.6萬元,無論是經濟總量還是人均效益,三大傳統城市群都處於領先水平,也仍將是未來經濟發展的領頭羊,其中京津冀城市群規劃規格高、政策執行力度大都表明京津冀將呈現追趕之勢,與長、珠三角城市群的差距將縮小。長江中游和成渝城市群GDP規模分別為7.1和4.8萬億,長江中游城市群常住人口達1.2億,成渝城市群也接近1億人,雖然人均效益仍與發達城市群相差較遠,但其依然是國內產業轉移的主要承接地,也是帶動整個中西部崛起的核心,未來增長空間較大。

圖:五大城市群經濟規模梯度

數據來源:CREIS中指數據,fdc.fang.com

珠三角城市發展最為均衡,長三角、長江中游城市群內部差距較小,京津冀城市間梯度差異較大,成渝仍處於中心城市獨大階段。從城市群GDP經驗數據來看,第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的發展規律,珠三角城市基本符合這一規律,城市群內部城市梯度均衡;長三角與長江中游作為跨區域城市群,內部形成多個都市圈,多中心的結構使資源相對分散,其中,長三角城市群內多個中心城市實力均突出,城市群內競爭激烈;而京津冀這一規律在第5大城市滄州開始被打破,達到7,城市間的巨大差距也意味著后發城市具備較大增長空間;成渝城市群在第3大城市綿陽這一比例已接近10,表明成渝仍以重慶和成都兩大核心城市為主,城市群框架尚未形成。

圖:2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅

(單位:萬人)

從人口增量來看,京津冀城市群受益於北京、天津兩大城市人口的快速增長,五年常住人口增加近700萬,人口凝聚力居首;珠三角城市雖然面臨製造業向內陸轉移的壓力,但2015年人口規模相對2010年仍增長4.6%,人口吸引力突出。

圖:2010-2015年各城市群內人口增長主要城市佔比

京津冀、珠三角、成渝都是雙核驅動的城市群,城市群內兩大核心城市人口增量佔比均超過整個城市群的六成。

京津冀已經逐漸脫離了北京一城獨大的局面。從統計數據看,2010-2015年天津人口增量已經超過北京,成為城市群內人口增長最多的城市,一方面源於北京開始進入外溢效應主導的階段,疊加政府對人口增長嚴格管控下,北京人口增長放緩,而天津尚處城市擴張期,核心地位不斷強化,人口仍在不斷流入。深圳和廣州仍是珠三角人口流入最多的兩個城市。成渝城市群的人口增量也幾乎被重慶和成都瓜分,兩市人口增量幾乎佔到整個城市群的八成,表明無論是沿海地區的人口迴流,還是對周邊人口的吸引,重慶和成都無疑成為西南區域首選,這也是城市群發展不可避免的強核階段。

長三角和長江中游城市群屬於跨區域城市群,多核心發展是其重要的特徵。

長三角是發展最成熟的城市群,除上海外,杭州、南京等也發展成為區域核心,各個城市人口增量佔比相對均衡,值得一提的是,合肥的人口增量佔比位列城市群內第二,對人口的吸引力開始明顯提升。長江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省,省會城市武漢、長沙、南昌中心城市的地位十分突出,人口增長在城市群內排位前三,但顯然武漢的人口吸引力要遠高於長沙、南昌。未來一段時間內長江中游預計還將持續強核模式發展,中心城市的地位將進一步加強。

城市群發展

漸次推進

國內目前僅長三角及珠三角城市群形成大面積高亮度區域,城市群形態形成。

雖然我們認為長三角、珠三角、京津冀、長江中游以及成渝這五大城市群是未來最具發展潛力的地區,但不可否認的是,城市群的發展是漸次推進的,顯然這五大城市群也處於不同的發展階段之中,判斷城市群所屬的發展階段有助於我們發現城市規律、把握城市機會。核心城市產生輻射和外溢是城市群形成過程中的重要特徵,只有核心城市經濟體量達到一定程度,才能出現外溢效應,目前國內僅北上廣深4個一線城市GDP達到2萬億規模,開始輻射周邊。

數據來源:NOAA

由早期的點點星光到現在的綿綿之帶,印證了城市發展路徑和城市群的形成過程。由NOAA發布的1998-2013年夜間燈光變化顯示,2000年以前城市亮燈率低,大片地區未點亮,可觀測到的亮點僅包含北京、上海等少數城市。2003年前後,可以觀測到亮燈區域明顯擴大,長三角地區、珠三角地區亮燈城市密集,星光閃耀。之後,沿海城市、內陸省會城市、中小城市依次點亮,亮燈率明顯高於前幾年,亮燈區域的擴展與城市發展路徑相吻合。至此,以胡煥庸線為分界,形成了明顯的亮燈區和非亮燈區,燈光格局也印證了城市群正在悄然形成。

從NOAA最新的夜燈圖中,我們可以看到目前僅長三角、珠三角城市群形成大面積亮度較高區域,表明長、珠三角城市群相對成熟,形成了城市群應有的城市層次與結構;京津冀城市群中北京、天津亮度顯著高於河北,更多地區僅核心城市亮度較高,如長江中游城市群的武漢;成渝城市群的成都、重慶;中原城市群的鄭州;海西城市群的福州、廈門;關中城市群的西安等。這也表明,這些區域尚處在發展初期,核心城市虹吸效應遠大於外溢效應,尚未形成區域間的聯動發展。

[1]長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況,為方便計算,本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全體計算。

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