投資邏輯變了！只有在這些城市買房才不會賠錢！

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後台很多冬粉問：站長，我們家小縣城商鋪投資可以嗎?站長四五線投資你怎麼看？站長認為，還是要跟大家交流下全國城市投資的基本面。

今天為大家分享的是指數研究院發布的《2017年地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，對全國297個地級以上城市房地產投資吸引力進行排位。上海、北京、深圳位列前三，第4至10位分別是天津、廣州、杭州、南京、成都、武漢、重慶。

我們可以通過開發商的拿地思路，跟著他們做投資。在以下五大超級城市群投資，至少是比較穩妥的保證。

買房這事兒，隨大流，不挨揍。

2017房地產開發投資吸引力

TOP50

數據來源：指數研究院測算

研究結果顯示，2017年，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位，經濟基本面較好的二線及受核心城市輻射的三四線城市排名靠前。從城市層級來看，1線城市排名領先，上海、北京、深圳投資吸引力仍保持全國前三位，廣州排名第5；1.5線城市中天津首次排名進入前4，杭州、南京、成都、武漢、重慶等核心城市經濟基礎強、人口流入多、市場需求旺盛，排名均位列前10；2線城市中，鄭州、廈門、合肥領銜排名，分列12、13、16位，哈爾濱、大連等東北城市則繼續延續上年的態勢，排名靠後；2.5線城市中，東莞、佛山保持全國前20名，中山排名提升明顯，至23名；三四線城市中，珠海、汕頭、鎮江、保定等城市具備承接核心城市產業、人口及置業需求外溢的區位優勢，排名靠前。

從區域分佈來看，東部沿海及長三角、珠三角、京津冀城市群城市投資吸引力保持領先優勢。長三角的經濟水平領先，城市的現有產業基礎、創新實力、對優秀人才的吸引力均較強，整體投資吸引力仍保持領先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；珠三角依託毗鄰港澳的沿海區位優勢，開放水平不斷提升，深圳、廣州保持全國領先水平，周邊的東莞、佛山等在核心城市帶動下，開發投資潛力居前；京津冀的北京、天津分別位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一體化和雄安新區的規劃利好推動下，城市房地產開發投資吸引力也顯著上升。

「十三五」規劃中指出，未來加快城市群建設發展，打造京津冀、長三角、珠三角世界級城市群，並將在全國範圍內共打造19個城市群。可以預見，在國家規劃層面，城市群的發展也將進入加速期。

近兩年政府工作報告中均明確指出要「著眼開拓發展空間，促進區域協調發展和新型城鎮化」。「重點推進「一帶一路」建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展三大戰略」。「以區域發展總體戰略為基礎，以「三大戰略」為引領，形成沿海沿江沿線經濟帶為主的縱向橫向經濟軸帶，培育一批輻射帶動力強的城市群和增長極。」

我們順著三大戰略規劃的指引與城市發展的軌跡來看，未來核心城市群的空間格局也逐漸清晰起來。三大戰略的疊加區域也將是未來發展最具潛力的區域。京津冀本身就是三大戰略之一，發展潛力最為突出，長三角、長江中游以及成渝城市群分佈在長江經濟帶沿線，是東中西部產業轉移的最主要橫向通道，而長三角以及珠三角地區都是21世紀海上絲綢之路的核心區，承擔著海上對外開放以及創新升級的使命。

以上這五大城市群無疑將成為未來最具發展潛力的地區，抓住這五大城市群的發展機會才能把握住城市發展的未來。

圖：「三大戰略」疊加區域指向5大超級城市群

資料來源：指數研究院整理

占國土面積11%的五大城市群經濟總量佔全國55%，是經濟最活躍，潛力最突出的地區。2016年，長三角、京津冀與珠三角三大傳統城市群GDP規模分別為14.7、7.5和6.8萬億，人均GDP分別為9.7、6.8和11.6萬元，無論是經濟總量還是人均效益，三大傳統城市群都處於領先水平，也仍將是未來經濟發展的領頭羊，其中京津冀城市群規劃規格高、政策執行力度大都表明京津冀將呈現追趕之勢，與長、珠三角城市群的差距將縮小。長江中游和成渝城市群GDP規模分別為7.1和4.8萬億，長江中游城市群常住人口達1.2億，成渝城市群也接近1億人，雖然人均效益仍與發達城市群相差較遠，但其依然是國內產業轉移的主要承接地，也是帶動整個中西部崛起的核心，未來增長空間較大。

圖：五大城市群經濟規模梯度

數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com

珠三角城市發展最為均衡，長三角、長江中游城市群內部差距較小，京津冀城市間梯度差異較大，成渝仍處於中心城市獨大階段。從城市群GDP經驗數據來看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的發展規律，珠三角城市基本符合這一規律，城市群內部城市梯度均衡；長三角與長江中游作為跨區域城市群，內部形成多個都市圈，多中心的結構使資源相對分散，其中，長三角城市群內多個中心城市實力均突出，城市群內競爭激烈；而京津冀這一規律在第5大城市滄州開始被打破，達到7，城市間的巨大差距也意味著后發城市具備較大增長空間；成渝城市群在第3大城市綿陽這一比例已接近10，表明成渝仍以重慶和成都兩大核心城市為主，城市群框架尚未形成。

圖：2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅

（單位：萬人）

從人口增量來看，京津冀城市群受益於北京、天津兩大城市人口的快速增長，五年常住人口增加近700萬，人口凝聚力居首；珠三角城市雖然面臨製造業向內陸轉移的壓力，但2015年人口規模相對2010年仍增長4.6%，人口吸引力突出。

圖：2010-2015年各城市群內人口增長主要城市佔比

京津冀、珠三角、成渝都是雙核驅動的城市群，城市群內兩大核心城市人口增量佔比均超過整個城市群的六成。

京津冀已經逐漸脫離了北京一城獨大的局面。從統計數據看，2010-2015年天津人口增量已經超過北京，成為城市群內人口增長最多的城市，一方面源於北京開始進入外溢效應主導的階段，疊加政府對人口增長嚴格管控下，北京人口增長放緩，而天津尚處城市擴張期，核心地位不斷強化，人口仍在不斷流入。深圳和廣州仍是珠三角人口流入最多的兩個城市。成渝城市群的人口增量也幾乎被重慶和成都瓜分，兩市人口增量幾乎佔到整個城市群的八成，表明無論是沿海地區的人口迴流，還是對周邊人口的吸引，重慶和成都無疑成為西南區域首選，這也是城市群發展不可避免的強核階段。

長三角和長江中游城市群屬於跨區域城市群，多核心發展是其重要的特徵。

長三角是發展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也發展成為區域核心，各個城市人口增量佔比相對均衡，值得一提的是，合肥的人口增量佔比位列城市群內第二，對人口的吸引力開始明顯提升。長江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省會城市武漢、長沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增長在城市群內排位前三，但顯然武漢的人口吸引力要遠高於長沙、南昌。未來一段時間內長江中游預計還將持續強核模式發展，中心城市的地位將進一步加強。

城市群發展

漸次推進

國內目前僅長三角及珠三角城市群形成大面積高亮度區域，城市群形態形成。

雖然我們認為長三角、珠三角、京津冀、長江中游以及成渝這五大城市群是未來最具發展潛力的地區，但不可否認的是，城市群的發展是漸次推進的，顯然這五大城市群也處於不同的發展階段之中，判斷城市群所屬的發展階段有助於我們發現城市規律、把握城市機會。核心城市產生輻射和外溢是城市群形成過程中的重要特徵，只有核心城市經濟體量達到一定程度，才能出現外溢效應，目前國內僅北上廣深4個一線城市GDP達到2萬億規模，開始輻射周邊。

數據來源：NOAA

由早期的點點星光到現在的綿綿之帶，印證了城市發展路徑和城市群的形成過程。由NOAA發布的1998-2013年夜間燈光變化顯示，2000年以前城市亮燈率低，大片地區未點亮，可觀測到的亮點僅包含北京、上海等少數城市。2003年前後，可以觀測到亮燈區域明顯擴大，長三角地區、珠三角地區亮燈城市密集，星光閃耀。之後，沿海城市、內陸省會城市、中小城市依次點亮，亮燈率明顯高於前幾年，亮燈區域的擴展與城市發展路徑相吻合。至此，以胡煥庸線為分界，形成了明顯的亮燈區和非亮燈區，燈光格局也印證了城市群正在悄然形成。

從NOAA最新的夜燈圖中，我們可以看到目前僅長三角、珠三角城市群形成大面積亮度較高區域，表明長、珠三角城市群相對成熟，形成了城市群應有的城市層次與結構；京津冀城市群中北京、天津亮度顯著高於河北，更多地區僅核心城市亮度較高，如長江中游城市群的武漢；成渝城市群的成都、重慶；中原城市群的鄭州；海西城市群的福州、廈門；關中城市群的西安等。這也表明，這些區域尚處在發展初期，核心城市虹吸效應遠大於外溢效應，尚未形成區域間的聯動發展。

[1]長江中游城市群和成渝城市群均出現規劃中只含某城市部分縣、區的情況，為方便計算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標均按地級市全體計算。

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