「暗流涌動期」，房地產稅不再是空頭承諾！

住建部負責人在2月23日舉行的國新辦發布會上表示，2017年要抓好熱點城市防過熱、防風險工作，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落。要加快房地產稅立法，並適時推進改革。

住建部部長陳政高稱，2017年住建部將認真貫徹落實中央經濟工作會議精神，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，建立房地產的基礎性制度和長效機制，努力促進房地產市場平穩健康發展。

消息一出，關於房地產稅即將推出，穩定市場預期化解房地產焦慮情緒的消息層出不窮。

且不預測今後法規條例的出現以及市場的反饋，先看一組政策、數據。

銷售價格統計數據：

2月22日，國家統計局發布了1月70個大中城市住宅銷售價格統計數據，兩大目標似已達成：一、熱門城市房價下降，三四線城市略有上漲；二、分化形成，去庫存持續進行。

15個一線和熱點二線城市中，11個城市新建商品住宅價格環比下降；3個城市持平，分別為北京、杭州和成都；僅廣州一城出現環比上漲。一二線城市新建商品住宅價格環比基本止漲。據易居研究院對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算，1月份，一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為0.0%、0.1%和0.4%。

用地供應計劃

日前，《北京市2017年國有建設用地供應計劃》(下稱《計劃》)已在北京市政府常務會議上審議通過。2017年北京市計劃供應國有建設用地總量為3900公頃，比2016年的4100公頃減少了200公頃，這也是北京市連續第六年減量供地計劃。其中住宅供應用地減少近一半，計劃供應610公頃。

拿地數據

2月16日，北京市土地市場迎來了春節之後的第一場土地拍賣，兩塊房山的住房用地被掛牌，吸引了天恆、中糧、碧桂園等諸多房企參加。此外，據中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月16日，25家企業拿地金額超過20億，合計耗資1951.63億拿地；其中12家企業拿地超過50億。開年近一個半月，已達2000億拿地金額。

信貸政策

知情人士本月早些時候稱，北京、廣州和重慶的部分銀行於近期上調了首套房個人住房貸款利率。

據新華社消息：北京再次收緊信貸政策，多家商業銀行已經上調了北京地區首套住房的貸款利率。除了平安銀行、南京銀行等暫時仍有8.5折的優惠利率外，包括建設銀行、招商銀行、光大銀行在內的多家銀行均在2月初將個人首套住房貸款優惠利率從原來的8.5折到8.8折調整至9折。此外還要求自2月8日（含）起網簽生效的二套房貸款期限最長不超過25年。

隨後，天津、深圳等多地銀行先後收緊信貸政策，將商貸利率最高折扣限定在九折。

看到這些政策、數據過後，筆者最深的感觸是：

1、促進房地產市場平穩健康發展的基調不會變，大漲大跌均不可能，很可能迎來「暗流涌動期」，多管齊下按住房地產市場，拖住價格，一直到「十九大」閉幕或者等待川普新政帶來的變數。

2、房地產稅這次不再是空頭承諾，但只要暫時的措施能維穩，就不會推出。

3、可以肯定的是，進入存量房時代，關於城市更新、資產管理的大資產時代的紅海期，為時不遠，很快將迎來大批量的湧入者。

「暗流涌動期」

縮減近一半的用地供應計劃、2000億的拿地金額、收緊信貸政策、川普新政的不確定性，眼下略顯平靜的房地產市場，實際正「暗流涌動」 。

拿北京為例：較受關注的住宅用地，今年的計劃供地量僅為610公頃，較上年減量近一半。從近12年土地供應數據來看，2017年北京市計劃住宅供地量、普通商品房供地量均為歷史最低點。

土地供應少，拿地投入大，市場需求並未減少，但信貸政策已然收緊；海外投資、移民，川普新政又帶來了太多的不確定性。筆者認為：」有價無市」可能是2017上半年的主旋律，市場較為穩定，但能維持多久，心裡沒數。畢竟居民怨聲載道不可能、開發商賠錢不可能，何況川普本身就是個不可能。

房地產稅：不再是空頭承諾

從立法的角度來說，房地產稅正式首次提出，是在十八屆三中全會上，「加快房地產稅立法並適時推進改革。」隨後，官方多次表態進行房地產稅立法。這一定程度上也說明，房地產稅立法的推進將使未來房產稅的徵收名正言順。不過，列為人大常委會2016年立法工作計劃預備項目的房地產稅法至今未聽到任何音訊。

這也給以一種，凡是樓市調控要緊的窗口期，房地產稅就會被拋出，引發社會大討論，待樓市漸穩，再偃旗息鼓的循環疑問。此外，重慶和上海試行的房產稅試點是失敗的的言論，也加深人們對房地產稅只是空頭支票的認知。

但筆者認為，此次房地產稅，不再是空頭承諾，推出勢在必行，只是各地略有差異不會大規模推廣。

「暗流涌動期」國內外市場環境複雜、央行壓力非常大，「最後一根稻草」極易出現。借鑒他國房地產發展可以看出：房地產稅是成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源，用於支持地方公共設施建設和服務，提升地方房產價值，形成正向循環。推出房地產稅，對建立房地產的基礎性制度和長效機制，努力促進房地產市場平穩健康發展，重要意義。

但情況複雜，一二線城市、與三四線城市，房地產發展狀況嚴重分化。如何實現一二線城市控制房價、三四線城市城市去庫存，是對房地產稅制定者的考驗。當然，房地產稅背後涉及的土地使用權，以及與此相關的現行法律制度的推出，也是亟待驗證解決的。

推出是趨勢，只是時間長短罷了。

即將迎來大資管時代的紅海期

的房地產經歷了從新建、開發、交易為主的市場逐步轉向存量房和新建房並重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。2015年以前，城市更多是資本驅動外向型增長；2015-2016年，城市進入內向增長模式。圍繞資管管理、城市更新、資產證券化的大資產時代逐步拉開序幕；2017年，參與者將會更多，大資管時代的紅海期，即將來臨。

新樓少、舊樓多；錢多，可確定能投的少，而圍繞「大資管」概念創新各種新生業態又不斷湧現：像共享辦公、產業園、資產證券化、城市更新等等，布局者已有，2017年只會更多。

以上為對最近政策、數據的分析整理，如有不同理解，歡迎文章下方留言，共同探討。

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