深度剖析：租賃2.0時代，無錫房價何去何從？

近期無錫市政府召開新聞發布會，將於今年9月1日起在全市正式實施修改後的《無錫市戶籍准入登記規定》（以下簡稱新《規定》）。特別值得關注的是，該《規定》增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫城鎮社會保險、申領（簽注）《江蘇省居住證均滿五年（宜興為均滿三年）條件的，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。這意味著無錫響應國家政策，向著"租售同權"的大方向邁開了歷史性的第一步。在租賃2.0時代，無錫的樓市將何去何從？

首先對於這個問題，我們必須明確，國家希望實施租售同權並於現在開始試點的主要目的之一就是放寬限制，幫助發達和較發達城市吸引人才，留住人才，為國家經濟建更好地添磚加瓦。所以，從經濟學的供需理論、競爭理論上來我們不難理解，在可以預期的大量符合新《規定》要求的外來人口湧入錫城的大背景下，對於本來就較為稀缺的各項城市優質資源的競爭程度勢必持續加劇，無錫住房租賃市場的供需平衡將被打破，在很長一段時間內會處於供不應求的局面。

其次，土拍網將從更深層的房租水平與CPI等的關係來闡述未來無錫住房市場的租金水平走向與變動幅度。

CPI是居民消費價格指數（consumerpriceindex）的簡稱。CPI是一個反映居民家庭一般所購買的消費價格水平變動情況的重要的宏觀經濟指標，其變動率在一定程度上反映了通貨膨脹或緊縮的程度，對宏觀經濟以及各種國家政策的制定實施都是至關重要的。其一般計算公式為CPI=（一組固定商品按當期價格計算的價值除以一組固定商品按基期價格計算的價值）×100。在國家統計局的官方指標定義中，居住指標是CPI的重要組成部分，佔比大約在13%，而房租（非房價）指標是其最集中的代表和體現。儘管業界對這一佔比一直存在很大的爭論，更有許多學者認為該佔比早已高達40%-50%（某些大城市的客觀情況也的確如此），在此我們仍暫且以官方指標定義為準。

居住（房租）部分在CPI中佔比

在無錫市統計局2017年7月20日發布的《2017年1-6月份無錫國民經濟運行情況簡析》（以下簡稱《簡析》）中顯示上半年居民消費價格總水平（CPI）為101.9，市場物價上漲1.9%。在調查的八大類商品和服務價格中，居住類價格指數上漲2.2%。而在居民收入方面，《簡析》中顯示上半年全市居民人均可支配收入23350元，同比增長8.4%，其中城鎮居民人均可支配收入26511元，同比增長8.0%，農村居民人均可支配收入14482元，同比增長7.9%。這在一定程度上抵消正常市場狀態下由於通貨膨脹所導致的貨幣貶值繼而引發的居民消費能力下降的問題。這一數據客觀表明整個上半年無錫住房租賃市場的租金水平是持續上升的。

為了更好地解開這個答案，我們嘗試著用指數平滑法去預測下半年無錫租房市場的租金髮展趨勢，會得到什麼樣的結果？

指數平滑法（ExponentialSmoothing，ES），是在移動平均法基礎上發展起來的一種時間序列分析預測法，它是通過計算指數平滑值，配合一定的時間序列預測模型對現象的未來進行預測。是生產預測中常用的一種方法，也經常用於中短期經濟發展趨勢預測。

指數平滑法的基本公式：

Qt=a*St-1+（1-a）*Qt-1

Qt-本期預測值；St-1-前期實際值；

Qt-1-前期預測值；a-平滑指數，取值範圍0≤a≤1。

其中，St-1=1.9%；平滑指數a是新、舊數據在平滑過程中的分配比率，其數值大小反映了不同時期數據在預測中的作用高低，a愈小，則新數據在平滑值中所佔的比重越低，預測值愈趨向平滑，反之則新數據所起的作用越大。這裡必須要考慮到的是，由於租房合同大都一年一簽甚至幾年一簽，特別是在9月1號無錫實施新《規定》后，很可能出現租房合同5年和3年一簽的情況。通常情況下，房東會考慮到未來幾年的投資回報率和通貨膨脹率而與租房者訂立一個比目前高的租金水平，而在整個合同期內不會頻繁更改租金。這就導致租房市場不像買房市場一樣在很短時間租金水平會頻繁出現劇烈波動，至少在未來中短期內變動的幅度是比較平緩的。在今年年初科學院預測科學研究中心發布了《2017年物價走勢》預測報告中預計2017年CPI全年大約上漲為2.3%，CPI走勢上半年平穩，下半年漲幅有所上升。即Qt-1=2.3%，a=0.6。從而我們大致得出2017年下半年CPI預測值Qt=0.6*1.9%+（1-0.6）*2.3%=2.06%。這與科學院預測科學研究中心預測的全年CPI走勢也是相吻合的。而這其中佔有重要地位的居住（租金）部分數據指標也勢必同向上升。

在房地產租售領域，世界銀行給出過一個合理的租售比即1:200，在一些特別發的大城市，合理租售比也不應低於1:300。通常狀況下，租售比高於這個合理值，人們會更買房而不是租房。反之亦然。

以下為隨機選取的無錫三個小區案例：

由於居民自古以來有一種根深蒂固對住房持有的偏好，以及長久以來租房領域國家政策一直不是很明朗，以至於當前時點下無錫的住房租售比都遠低於國際合理租售比。從圖表數據不難看出，在未來買房轉向租房的大可能性下，市場租金上漲還有非常大的空間。再加上新《規定》的推出對租房市場的刺激，租金上漲必將成為大趨勢。這與前面的給出的觀點也是一拍即合的。

基於以上分析，未來無錫的市場平均房租水平上升將是毋庸置疑的，並且會以一種幅度較大，速度較緩的狀態慢慢上升。

最後，就是無錫居民最關心的未來房租變動與房價的關係了。鑒於本文主要討論的大背景是今年9月1號即將實施的新《規定》，所以我們從這個大背景下簡述由於房租上漲對房價造成的影響。

同樣考慮在合理市場租金比的自然調控下，新《規定》實施后的短時期期內，由於租房市場的良好空間和前景，對房價會產生一些衝擊。但這種衝擊絕不會導致無錫房價大幅度下跌。理由很簡單，在新《規定》的政策要求下，外來租房人口會大量的湧向無錫各種優勢資源聚集的居住小區，比如選擇靠近學區、捷運的居住小區。而對租住大部分普通的居住小區他們不會產生太濃厚的興趣。這反而將直接導致優勢資源聚集的居住小區的房租瞬間攀升。在市場的自我調節作用下，房租和房價在宏觀層面必定是同向影響彼此的，這些區域房租水平的攀升也將導致短期內該區域房價的持續上漲。長期來看，小區域房價持續上升輻射的影響將會慢慢影響到整個錫城。

從長遠來看，在未來新《規定》正式實施后，無錫住房市場的租住價格和售賣價格會以以一種持續穩健的步伐持續上升。