剛需不是房子，而是錢

小抱當年剛畢業的時候，是有機會在北京買個小戶型的，當時想著不如一步到位，攢錢買個大一點的，沒想到這一等，就生生把夠買小戶型的錢，等成了只夠買一個客廳，然後到廁所，演變到今天已經只夠幾塊地板磚的錢了。

看一個活生生的例子，北京某小區的房屋成交價格，感受一下近些年房價的走勢：

是不是感受到了，來自社會的滿滿的惡意？

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20天 17城出調控新政

剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。就在「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入政府工作報告前後，全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風暴。

小抱把這17個城市的調控政策整理了個表格，看起來會更清晰一些：

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樓市活躍是因為房產稅延後？

有人說，樓市持續活躍，是因為房產稅延後的關係，因為：

「房產稅沒有納入今年全國人大的立法計劃，這對於購房者而言，是非常重要的基本面明朗化。2016年的時候，大家還在猜測房產稅是否將出台，若2017年還沒有進入到立法討論程序，那麼，2018年的年內是否能完成立法並正式推出呢？從時間上看，難度很大。如人大對《證券法》的修訂草案早在兩年前就出台了，迄今《證券法》何時正式出台仍無時間表。

如果今後兩三年內不征房產稅，持有房產的風險就大大降低。而政府對房地產政策的其他底牌，實際上在去年年末的中央經濟工作會議上也亮出來了：要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。

最後一句話其實很有意思，既可以解釋當前一線城市房價堅挺、新樓盤遭瘋搶的緣由，也可以解釋部分三四線城市房價上漲，銷售火爆的原因，即像北京、上海和深圳這樣的超大城市，既要嚴格限制人口流入，也要限制土地供應，但人口流入是市場行為，貨幣流入更是市場行為，也無法控制，但住宅用地的供給是政府行為且可以控制，那麼，在需求遠超有限供給的情況下，要抑制一線城市的房價上漲，難度很大。

中央經濟工作會議明確要求「特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展」，而且，對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言，本身就存在特大城市購房資金的外溢效應，如果又有國家的大都市圈規劃作支持，還有三四線城市去庫存作為供給側結構性改革的一大任務，那麼，房價上漲的動力就不言而喻了。」

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買房先要看城市？

房子，越來越住不起，買房，不再是剛需，而是個大課題，有人給出攻略，說選擇城市很重要，理由是：

1）城市住宅竣工量大約有450億平米了，即使按照11億的人口計算（加上已經實質進城的流動人口），人均已經40多平米，總體的城鎮化已經完成，過剩會逐步積累，再過一個5年看，會發現大部分城市遍地都是房子；

2）1960-1990的年生2500多萬個的嬰兒潮時代提供的買房主力軍逐步退場，5年後就是青年人口劇減的一代變成買房主力，沒有就業機會的小城市將真正體會人口減少房屋遍地的慘況。

當然，房價也要看城市，深圳是先行指標。首先它存量住宅最少新增供應也最少，是輕騎兵；其次它年輕人多，適齡青年多，比較活躍；最後它是移民城市，沒有歷史，也沒有階級，相比較而言文化沉澱底蘊也有不足，總之，就是冒險家多。還有，在深圳的一般都是窮一點的二代，北京上海杭州這些富二代比較多，深圳的二代得用一輩子活出人家兩輩子來。

就深圳目前狀況看，在經歷了殺器后，市場冰凍了很久，春節前出現了實質的回調，不少地段一般的樓盤下調了10%。春節后，二手房成交出現了小陽春，尤其是香蜜湖和南山豪宅片區，難道是有錢人更不怕調控？

深圳可以做為北上廣的先行樣板來看，再觀察幾個月，如果深圳二手量價保持目前狀況，說明它已經完成築底。實質上深圳的住房貸款已經大幅降低，在信貸降低基礎上保持的成交具有參考意義。

並最終給出如下路徑的購買選擇圖：

第一階段，確認深圳築底完成後，買深圳；

第二階段，確認上海築底完成後，買上海；

第三階段，確認北京和廣州築底后，買北京廣州；

其餘人口多土地不多的城市，自行設計路線。

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誰還沒點觀點？

老司機們是這樣說的：

每一個老司機都是在調控的槍林彈雨中成長起來的，形成了一些實踐性很強的游擊理論，國讓退就退，國沉默就進。

第一個是張大偉：未來還能買房嗎？偉哥堅信房地產調控的目的是市場平穩，調控導致的樓市波動反而是上車的機會，所以你做好準備。

郜律：對於不差錢的來說，未來的幾個月，又是一個相當好的買點。市場平穩期，就是最好的買入時機。

水庫歐：政策就像剎車片，調控相當於踩剎車，原本狂飆的速度，有可能被剎下來了，您見過剎車剎到倒車的么，沒有。

對於小抱而言，這些都是過眼雲煙，因為我的剛需不是房子，而是錢。

那麼，財友們，你的觀點呢？