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剛需不是房子,而是錢

剛需不是房子,而是錢

小抱當年剛畢業的時候,是有機會在北京買個小戶型的,當時想著不如一步到位,攢錢買個大一點的,沒想到這一等,就生生把夠買小戶型的錢,等成了只夠買一個客廳,然後到廁所,演變到今天已經只夠幾塊地板磚的錢了。

看一個活生生的例子,北京某小區的房屋成交價格,感受一下近些年房價的走勢:

是不是感受到了,來自社會的滿滿的惡意?

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20天 17城出調控新政

剛剛過去的周末,北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出台了加碼住宅限購、限貸的措施。就在「遏制熱點城市房價過快上漲」寫入政府工作報告前後,全國17個城市20天內密集出台了樓市調控新政。這是自去年10月左右以來,又一輪限購、限貸風暴。

小抱把這17個城市的調控政策整理了個表格,看起來會更清晰一些:

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樓市活躍是因為房產稅延後?

有人說,樓市持續活躍,是因為房產稅延後的關係,因為:

「房產稅沒有納入今年全國人大的立法計劃,這對於購房者而言,是非常重要的基本面明朗化。2016年的時候,大家還在猜測房產稅是否將出台,若2017年還沒有進入到立法討論程序,那麼,2018年的年內是否能完成立法並正式推出呢?從時間上看,難度很大。如人大對《證券法》的修訂草案早在兩年前就出台了,迄今《證券法》何時正式出台仍無時間表。

如果今後兩三年內不征房產稅,持有房產的風險就大大降低。而政府對房地產政策的其他底牌,實際上在去年年末的中央經濟工作會議上也亮出來了:要落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

最後一句話其實很有意思,既可以解釋當前一線城市房價堅挺、新樓盤遭瘋搶的緣由,也可以解釋部分三四線城市房價上漲,銷售火爆的原因,即像北京、上海和深圳這樣的超大城市,既要嚴格限制人口流入,也要限制土地供應,但人口流入是市場行為,貨幣流入更是市場行為,也無法控制,但住宅用地的供給是政府行為且可以控制,那麼,在需求遠超有限供給的情況下,要抑制一線城市的房價上漲,難度很大。

中央經濟工作會議明確要求「特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展」,而且,對圍繞京津冀、長三角和珠三角特大城市周邊的三四線城市而言,本身就存在特大城市購房資金的外溢效應,如果又有國家的大都市圈規劃作支持,還有三四線城市去庫存作為供給側結構性改革的一大任務,那麼,房價上漲的動力就不言而喻了。」

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買房先要看城市?

房子,越來越住不起,買房,不再是剛需,而是個大課題,有人給出攻略,說選擇城市很重要,理由是:

1)城市住宅竣工量大約有450億平米了,即使按照11億的人口計算(加上已經實質進城的流動人口),人均已經40多平米,總體的城鎮化已經完成,過剩會逐步積累,再過一個5年看,會發現大部分城市遍地都是房子;

2)1960-1990的年生2500多萬個的嬰兒潮時代提供的買房主力軍逐步退場,5年後就是青年人口劇減的一代變成買房主力,沒有就業機會的小城市將真正體會人口減少房屋遍地的慘況。

當然,房價也要看城市,深圳是先行指標。首先它存量住宅最少新增供應也最少,是輕騎兵;其次它年輕人多,適齡青年多,比較活躍;最後它是移民城市,沒有歷史,也沒有階級,相比較而言文化沉澱底蘊也有不足,總之,就是冒險家多。還有,在深圳的一般都是窮一點的二代,北京上海杭州這些富二代比較多,深圳的二代得用一輩子活出人家兩輩子來。

就深圳目前狀況看,在經歷了殺器后,市場冰凍了很久,春節前出現了實質的回調,不少地段一般的樓盤下調了10%。春節后,二手房成交出現了小陽春,尤其是香蜜湖和南山豪宅片區,難道是有錢人更不怕調控?

深圳可以做為北上廣的先行樣板來看,再觀察幾個月,如果深圳二手量價保持目前狀況,說明它已經完成築底。實質上深圳的住房貸款已經大幅降低,在信貸降低基礎上保持的成交具有參考意義。

並最終給出如下路徑的購買選擇圖:

第一階段,確認深圳築底完成後,買深圳;

第二階段,確認上海築底完成後,買上海;

第三階段,確認北京和廣州築底后,買北京廣州;

其餘人口多土地不多的城市,自行設計路線。

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誰還沒點觀點?

老司機們是這樣說的:

每一個老司機都是在調控的槍林彈雨中成長起來的,形成了一些實踐性很強的游擊理論,國讓退就退,國沉默就進。

第一個是張大偉:未來還能買房嗎?偉哥堅信房地產調控的目的是市場平穩,調控導致的樓市波動反而是上車的機會,所以你做好準備。

郜律:對於不差錢的來說,未來的幾個月,又是一個相當好的買點。市場平穩期,就是最好的買入時機。

水庫歐:政策就像剎車片,調控相當於踩剎車,原本狂飆的速度,有可能被剎下來了,您見過剎車剎到倒車的么,沒有。

對於小抱而言,這些都是過眼雲煙,因為我的剛需不是房子,而是錢。

那麼,財友們,你的觀點呢?

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