房地產調控的新邏輯

自3月中旬各地密集調控以來，全國房地產市場總體上持續降溫，並出現了深刻變化，面臨的市場基礎與以前的調控呈現明顯變化，這就客觀上要求房地產市場需要根據新的市場環境，把握調控的新邏輯，特別是要注意防止多項短期政策疊加可能引發的局部風險。

結合房地產發展的階段特點和現實問題，建立房地產長效機制應當注重以下四個問題：

第一，建立市場規則是長效機制的導向。從過去房地產調控的經驗看，房地產市場過熱或過冷，往往是「市場化不足」導致資源配置扭曲的結果。長效機制就需要發揮市場的決定作用，建立一系列市場運行規則，避免行政手段對市場的過度干預。

第二，供給側結構性改革是長效機制的核心。從需求看，總體上已經由住房短缺向住房改善轉變，城市之間分化和城市圈同化效應日益顯現。但住房供給體系目前在不少城市依然較為僵化，特別是一級市場供給缺乏彈性，二級市場交易制度尚不健全，租賃市場發展滯后，難以滿足住房需求升級變化。

第三，增量改革化解存量問題是長效機制的可行路徑。新房市場的制度延續較長時間，牽涉眾多利益主體，在新房領域建立長效機制難度較大。近年來存量房上升的趨勢明顯，一線城市存量交易佔比已經佔據主導地位，但存量房市場的調控機制目前在不少城市幾乎為空白，因此，以增量改革來化解存量問題具有較高的可行性。

第四，購租並舉是房地產長效機制的重要方向。長期以來，房地產「重買賣輕租賃」的傾嚮導致租賃市場發展嚴重滯后，儘管一線城市租賃需求旺盛，但無論是供給數量還是租賃品質均難以滿足需求，專業化、規模化租賃機構的發展缺乏良好的市場環境。

具體而言，構建基於存量市場房地產長效機制有以下幾個建議：

首先，優化土地供給結構，增加土地供應主體，提高土地供應彈性。土地供給不僅要與去化周期掛鉤，還要與城市的產業、人口結構掛鉤。盤活存量土地，形成多元的供給主體。

其次，擴大存量流通是增加有效供給的重要渠道。在房屋供需總體平衡且新房供應逐步緊縮的趨勢下，增加市場有效供給更多地需要靠二手房的流通。因此，擴大二手房流通，需要平衡房屋流通環節和持有環節稅收制度，平衡政策性住房與商品住房的關係。

最後，補齊租賃市場發展短板，讓租房成為新市民的居住方式。目前，一線城市的存量房屋用於租賃比例僅為20%左右，新增供應中租賃的比例更低，一些城市房屋空置與租賃短缺並存。因此，要加快住房租賃市場立法，重點解決租賃市場中業主隨意趕人、隨意漲租金以及租賃無法享有買房同等權利三個最核心痛點，建立交易雙方信用管理機制，保障交易雙方合法權益。同時，要加快機構化、規模化租賃企業發展，最核心的是降低企業管理運營成本、降低拿房成本，並建立涉及資質、稅收、金融等方面行業的監管規範，用高品質的租房服務滿足新市民的居住需求。