近郊地價陸續過萬！給了我們什麼暗示？

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上半年的房價瘋狂在政策嚴控下，主城區房價穩在了「頂格」的邊緣，近郊房價跳起來摸「政策紅線」。再加上隨著下半年土地放量，近期多宗近郊的土地走上舞台，讓人驚訝的是多以高價拍出，這不禁讓想住APP覺得，成都城市化發展的進程正在提速。

2017年近郊崛起，地價持續走高

熟悉房地產的人都知道，今年4月主城區的土拍，一度引爆樓市。其中，三環內最高地價達17200元/㎡，北四環外最高地價也達到了11080元/㎡。而自年初的首場土地拍賣開始，近郊不同區域的土地價價格持續走高。

3月，雙流華府樓面地價達10880元/㎡；

6月，龍泉十陵樓面地價達11400元/㎡；

7月，雙流東升樓面地價達10100元/㎡；

8月，郫都犀浦樓面地價達10200元/㎡……

地位位置示意

樓面地價陸續破萬的雙流、龍泉驛和郫都，原本屬於成都的「二圈層」，即我們通常稱的「近郊」。截止目前，近郊也僅溫江和新都樓面地價穩住還沒有過萬。

緊追直上的或許就是新都，新都在今年已經有土地拍賣成交，但因為地塊位置較偏遠，並沒有突破萬元，其成交地價也直追區域住宅均價。而根據公告，9月6日，新都大豐將有一宗商住用地拍賣出讓，其起拍樓麵價達5602元/㎡，可以大膽預估其成交樓麵價過萬並不是不可能。

另一方面，溫江已有近一年時間沒有新增土地供應，什麼時候會有土地供應，屆時地價又會達到多少？

值得人注意的還有遠郊，同樣是在8月的土拍中，青白江一宗地塊以溢價率260%被拍出，新津以底價拍出兩宗地塊，但起拍樓麵價的定價都相對較高，分別以3204元/平米和3600元/平米成交。

地價促使區域熱度攀升，引發城市「市郊化」思考

土地價值的快速升值，讓不少關注城市與樓市發展的「熱心觀眾」有些懵了，成都這是要快速發展「二圈層」，推進城市的「市郊化」了？

從城市發展的進程來講，「城市化—市郊化—逆城市化」是其客觀規律。如紐約、倫敦、巴黎等大都市都是這樣演變而來。在幾年之前，就有不少人指出北京也逃脫不了這種發展模式。

城市化： 由以農業為主的傳統鄉村型社會向非農產業為主的現代城市型社會逐漸轉變的歷史過程。城鎮化過程包括人口職業的轉變、產業結構的轉變、土地及地域空間的變化。

市郊化：由於城市的發展、交通擁擠，市中心地皮價格和其它費用過高因素而形成，許多工廠、企業和商業服務機構遷往地域較廣闊，開支較少的地區，人口隨之遷移到城市周圍居住。美國城市化的一個顯著特點，就是以城市為中心、以市郊為外圍的蜘蛛網形的城市擴張（urban sprawl）。美國是世界上第一個進行大規模市郊擴張的國家，也是第一個市郊人口既超過城市也超過農村的國家。

逆城市化：20世紀70年代以來，發達國家以及一些大城市中心市區郊區人口向外遷移，遷向離城市更遠的農村和小城鎮，出現了與城市化相反的人口流動的現象。逆城市化也稱城市中心空洞化。

當然，從實際的發展進程來看，北京的「去中心化」似乎正在循序漸進。整個城市呈環狀發展，北京的城市發展早已突破了五環，除了六大城區之外，通州、順義、亦庄等新區的人口凝聚力正在逐步顯現。而作為北京的「城市副中心」，通州近幾年的發展可謂是迅速崛起，最直觀的感受便是房價。

北京市城市規模

當然，城市的郊區要快速發展，實現「市郊化」，除了地價、房價快速上漲是遠遠不夠的。「市郊化」的初衷是為了緩解市中心的交通擁堵、人口密度過大帶來的教育、醫療壓力等社會問題。所以，如果在市郊區的軌道交通、教育與醫療等公共配套建設跟不上，城市的「市郊化」則可能會演變成「市郊空城」。成都五環內的市郊區提檔，環線布局至六環

同樣是環狀發展，成都目前的環線已布局到六環，當然，這僅僅是名字發展到六環而已。

根據最新消息，成都五環路建設前期工作已啟動，全長142公里，將串聯起天府新區、雙流區、溫江區、高新西區、郫都區、新都區、青白江區及龍泉區共8個區域。

從當前的區域發展成熟度來看，主城區與近郊區、三環內與三環外、城南與城北……對比之下，區域發展的差異性讓整座城市的人口分布過度集中。為了分散市中心的承載壓力，政府也最新提出了「東進、南拓、西控、北改、中優」的發展戰略。

基於「中優」，中心城區也將擴大到成都五環內，包括錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區全部區域及溫江區、雙流區、龍泉驛區、新都區、青白江區、郫都區部分區域，以及高新區、天府新區成都直管區部分區域。

中優規劃範圍

而從本篇開頭提到的「近郊地價陸續破萬」這一點來看，成都的「中優」進程似乎在加快。伴隨各個區域的產業規劃的落地與升級，成都中心城區似乎也要快速向現在的「二圈層」擴散。

「中優」的主要產業園區、主要產業：

無論是「中優」、還是「南拓」、抑或是最引發關注的「東進」，如果說當前成都正在加快「市郊化」，按照「城市化—市郊化—逆城市化」的城市發展進程，那麼當人口擴散到全新的中心城區之後，如今的市中心在改造升級完成之際，會再度吸附更多的人口流入。

屆時，試想那時你將生活在哪一個「副中心」，你的生活範圍會因此而擴大嗎？

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