剛需購房人何時買房最合適？

最近，身邊有不少購房計劃的朋友在觀望：這次調控史上最嚴，等到開發商熬不住的時候，房價會降吧，到時候就能抄底買房了……事實真是如此嗎？

監管層釋放調控新信號

【央行明文抑制投資投機性購房】2月中旬以來，監管層不斷釋放出樓市調控的新信號，先來看央行。在2月16日至17日召開的2017年央行金融市場工作會議上，人民銀行副行長潘功勝強調，要繼續完善差別化住房信貸政策，加強房地產金融宏觀審慎管理，促進房地產市場平穩健康發展。央行2月17日發布的《2016年第四季度貨幣政策執行報告》亦指出，要貫徹中央經濟工作會議精神，落實好各項制度和機制建設，宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。在這份大約3萬字的報告里，70次提到了「風險」，16次提到了「泡沫」。

【住建部：抑制房地產泡沫 房地產稅在推進】房地產稅是否要來，何時來，「有房一族」對此甚為關注。2月23日，住房和城鄉建設部部長陳政高及副部長陸克華髮聲。關於房地產稅問題，陸克華稱，房地產稅是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，並適時推進改革，有關部門正在按照中央要求開展工作。住建部還明確人了2017年的主要工作：一方面，要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題；另一方面，要抓好熱點城市防過熱、防風險工作，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落。

【國土部：彈性增減土地供應】國土資源部數據顯示，2016年，全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%；合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。在上月舉行的全國國土資源工作會議上，國土部透露，今年將彈性增減土地供應 合理調整用地結構。國土部部長姜大明表示，對保障性住房用地實施應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的特別是三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

一線城市歷次房地產調控的市場表現

那麼問題來了，是否要等到房價降了再買房呢？枕頭財經特約專家石大龍提醒大家一聲：快醒醒吧，歷次房地產調控的實踐已經證明——調控期是剛需買房的最佳窗口期。不信，你可以回看一下一、二線城市歷次房地產調控的市場表現。

首先，來看看歷次房地產調控周期內及調控結束后，房地產市場的表現如何，這或將預示著本輪房地產調控周期結束后的房價走勢。很多人都抱怨說：房地產調控越調越漲。事實確實是這樣。遠的不說，來看一下2016年之前的最近一次（2010-2011年）房地產調控的效果和後市房價走勢。

2009年，經濟率先從國際金融危機中復甦，寬鬆的信貸和投資政策使得2009年房價過快增長。為遏制房價過快上漲，從2010 年4 月14 日起，各部門接二連三地出台調控措施，最後調控姿態升級到堅決遏制，國四條、國十條、全面叫停銷售定金等高密度政策可謂空前嚴厲。例如，國務院出台多項通知，明確房地產調控以遏制房價上漲；房貸政策方面，將首付比例調整到30%以上，二套房首付比例不低於50%，貸款利率不低於基準利率的1.1 倍，暫停第三套房貸款；同時部分城市開始限購，北京等一些房價過高的城市頒布家庭限制購房套數政策。這一系列的政策組合號稱「史上最嚴厲的調控」，這次調控在當時取得了較好的遏制房價上漲的效果。

下面，看看幾個重點城市當時的房地產調控效果。先看北京。2010年4月出台房地產限貸政策后，北京二手房價格增速開始放緩，配合2011年3月的限購限貸以及加息升準的貨幣政策，2011年5月份，北京房價增速由正轉負，且此輪增速下滑一直持續到2012年2月。此後，在寬鬆貨幣政策的刺激下，北京房價增速從2012年3月開始由負逐漸轉正，並持續上升至2013年11月（參見上圖）。面對房價再次回升，2013年4月，北京房地產限購限貸升級，二套房首付比例提高至70%。此後，北京房價增速逐步下滑，2014 年9月，北京房價同比增速為負（-2.40%）。此輪增速下滑一直持續至2015年初。 2015年2月，北京二手房價格同比增速為-4.1%，3月北京市降低二套房首付比例至40%，同時在貨幣寬鬆的助推下，當月房價降幅開始收窄，兩個月後由負轉正。 2015年5月，二手房價格增速3.50%，隨後一直保持上升趨勢，2016 年4月當月同比增速為37.20%。

再來看上海、深圳的房價走勢，基本與北京相似——在調控政策出台後，出現房價增速放緩甚至房價下跌的情況。

只不過，上海、深圳這兩個城市房價出現增速放緩的時間和幅度不完全一致，只有深圳出現過房價增速下滑10%以上的情況。

二線城市歷次房地產調控的市場表現

或許你覺得北京、上海、深圳都是一線城市，房價走勢不具有代表性。那麼，再來看看幾個二線城市的房價走勢。在此，以杭州、南京、武漢、石家莊為例，這些城市分佈在東部發達地區、中部地區、華北地區，在二線城市中具備較高的代表性。

不難發現，在前幾輪調控期間，杭州、南京、武漢、石家莊這些二線城市的房價都出現增速放緩甚至下滑的走勢。但即便如此，這些二線城市的房價也沒有出現價格下跌10%以上的情況。反而在調控政策放鬆后，各城市出現房價快速上漲的態勢，每輪上漲增速的幅度都要高於下滑的幅度。由此可見，一二線城市的房價基本上是漲多跌少的情況。

圖為武漢歷次房地產調控對房價的影響。

圖為石家莊歷次房地產調控對房價的影響。

剛需購房人何時買房最合適？

從歷史經驗來看，每一次樓市調控政策都是有效的，在調控期，房價往往會出現增速放緩甚至房價下跌的情況。那麼，有剛性購房需求的買房人何時買房最佳呢？筆者認為，調控期是剛需置業的最佳窗口期。核心論據主要有下述兩點。

一方面，貨幣超發使得房地產越來越貨幣金融化，脫離了居住屬性和居民收入基本面，尤其是2014年以來，貨幣超發導致房價漲幅遠超GDP和居民收入，房地產越來越貨幣金融化。在貨幣持續超發的背景下，一旦調控政策有所鬆動，房價會重新開啟上漲周期。

另一方面，研究近幾輪房地產市場周期可以發現：的一輪房地產周期平均在36個月左右，上漲時間24個月，調整時間12個月。當前房價增速已步入放緩階段，按照12個月左右的調整周期，預計2017年底、2018年初房價可能將結束本輪調整階段，步入重新上漲階段。

根據上述判斷，有必要提醒一線城市和中、東部二線城市的購房者尤其是剛需置業者：珍惜這樣的機會，有低於市場價10%的房就出手吧，市場上的跌幅終究有限，很少有人能真正捕捉到房價低點，見好就收吧。（文/枕頭財經特約 石大龍 蘇寧金融研究院研究員）