房市之痛並不在房價！

樓市追蹤

房市正憑藉著噌噌增值的財富，傲視著任何對「京滬永遠漲」質疑的人，儘管對自住需求者來說，這是一個幾乎無法有效貼現的增量主導型市場；脫離居住屬性的高度金融化，才是房市的真正之痛。

今年以來，北京等一線城市及周邊的房價上漲，讓樓市調控再度「高舉高打」，包括北京在內的十幾個城市正加碼包括限購、限貸等在內的調控政策。

每一次樓市調控似乎都違背初衷，反使房價跳上一個台階。至此，人心惶惶的不再是房價上漲，而是房價上漲是否會引來樓市調控。樸實的經驗告訴人們，樓市調控，遏制的不僅是房價「過快」上漲，更遏制了房價走跌。因此，手握樓市調控尚方寶劍，房市投資者就如同吃了一顆定心丸，剩下的就是舉杯相慶了。之於「如果北大清華畢業都買不起房，還買學區房做啥」、「再次逃離北上深廣」等，都被看作是看走眼的失利者哀鳴。

房市正憑藉著噌噌增值的財富，傲視著任何對「京滬永遠漲」質疑的人。儘管對絕大多數自住需求者來說，房市是一個幾乎無法有效貼現的增量主導型市場。但是，房價與人們收入償付比的日益脫節，房價帶來的「階層固化」效應等，潛存的風險足以讓人高度警惕。這其中，房市脫離居住屬性的高度金融化，才是房市的真正之痛。

環顧1998年房改以來的整個房地產制度和房市走勢，其基礎的制度設計本身就決定了房市是一個金融化的市場：土地掛拍賣的單一主體供給模式，使房市自立市之初，就被塑形成了地方政府最大、且最實用的融資市場，這種土地融資市場的底座決定了房市是一個沒有正名或不想正名的金融市場，而且是一個寡頭的、有做市商的多層嵌套的金融市場，如從土地徵收，生地變熟地，到掛拍賣，再到房地產開發，按揭銷售，房市生態鏈的每一個環節都是銜接緊湊、環環相扣的槓桿金融，其槓桿比率甚至連跨市場多層嵌套的資管產品也難以比擬。

房價脫離「基本居住趣味和屬性」的上漲恰源於兩方面：

一個是房市的金融屬性化，一個是獨佔性市場下的增量或流量定價的價格形成機制。前者使房市在如今資產荒的背景下具有了獨一無二的信用創造能力，引發投資者篤定趨之；而增量或流量決定的房市價格形成機制，造就了房市的單邊上漲格局，即住房的流動性較差，地方政府的限量土地供給，以及依附在住房上的教育等各種政府公共服務，使大量的新增房出售後就基本退出流通交易環節而坐享升值，導致房市成為了代際轉移支付場所——剛需的年輕人向年老的城市原住民代際轉移支付。

為此，房市的病灶在於供給側和制度層面。若非要在需求側發揮權威並揮舞大棒，盯著房價的樓市調控最終變成「揚湯止沸」也就不足為怪了。而更重要的是防止房價跌的樓市調控，儘管提高了居民的財產性收入，但這種虛增的數十萬億元財產性收入，只能通過代際轉移支付進行有效變現，而這在人口老齡化下是不現實的，因為這種虛增的財產性收入，不論是對個體還是整個經濟體，如同是背著一個重重的殼在前行，代際轉移支付的空間將是邊際遞減的。

其實，未來經濟增長或難以支撐和消化虛增的財富，而且隨著地方政府手中增量土地逐漸匱乏，無法滿足其收入和金融化需求，由此開始尋找存量財富方面的稅源。當地方政府不願再利用土地市場在房市做市，房市的金融屬性將就會逐漸凋落，房價永遠漲的神話也將被打破。

因此，當前最要緊的是抓住房市之痛，啟動房地產領域的供給側改革，推動土地市場供給主體的多元化改革，引導沉寂的存量投資房市場健康活躍，將銷售端的房產稅費整合到持有環節等，而非繼續用防止房價過快上漲的樓市調控來隔靴搔癢。否則，房價的調控式上漲，終將以犧牲經濟金融系統的穩定性，削弱一線城市在國際市場的競爭力為代價，而這個代價將會是災難性的。