你不知道：限購的越狠，地產股越是大漲

  文 | 地產八卦女

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  8月21日，中海地產發布2017上半年業績，其後，中海地產股價連漲三天，股價累計上漲超過12%，三天市值累計上漲328.7億港元，總市值歷史性地突破3000億港元，躍居行業第一。

  再來看看其他地產公司漲幅：

  萬科A：

  恆大：

  碧桂園：

  龍湖地產：

  無一例外，全部都大漲。整個房地產板塊，從香港內房股到內地A股，都是一片上揚走勢。（注意，我看的是月K線，不是近段時間短期下調趨勢）可以說，2016年是地產大牛市，2017年就是地產股大牛市了....

  近期，恆大許家印甚至因為股價暴漲成功問鼎地產界首富，力壓王健林。

  說到這裡我不禁有個疑問，為什麼房地產進入全面限購時代，房地產股票反而大漲了呢？

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  房地產股票大漲，首先明確了一個事實，就是房地產市場不會崩盤。所以覺得這一輪調控可能導致樓市全面崩盤的朋友們可以歇歇了，不用費心思找各種數據事實道理，畢竟股市還是能反應一定的市場基本面情況的。

  事實上，對於近半年來的房地產調控，個人感覺只是民意的調控。房價降沒降下來不好說，因城施策嘛，自然每個城市調控後效果都不一樣；但剛需買房更難了是不爭的事實，因為房價=房東（開發商）到手價+其他各種交易成本，調控是通過提高二十萬交易成本達到降低房東（開發商）十萬到手價的效果，當然買房更難了。

  說到這裡我想起一位網友的名言，大家可以參考參考：凡是需要打壓的，都是不壓就要衝高的；凡是需要扶持的，都是不扶就要倒地的；凡是需要提倡的，都是實際就是缺乏的...

  至於此次調控後房地產股票大漲，道理其實非常好理解：既然政府實施調控，那原本要進入這些房地產的錢都要去哪裡呢？他們有信貸餘額，有存款，有錢，不會看著它們一點點的貶值，國家又在提倡對外「理性」投資，這就造成國外投資渠道只會收窄，那這些錢終究會流向哪裡？投P2P？投銀行理財？還是投資保險？

  由此，在國人沒有好的投資渠道的時候，那就只能投股票了。問題是投哪些股票好呢？

  一般而言，人們投資股票都是投資最熟悉的領域，比如部分朋友專做銀行股，部分朋友專做軍工股，而對於從房地產市場撤下來的遊資而言，他們最了解的，也必然是地產股。畢竟他們曾經買過地產公司的房子，跟地產公司的人員多少有交流，對房地產行業多少有些熟悉，所以買地產股，即便是從股市角度來看也是相對保險的。再加上2016年房地產市場暴漲，這種事情實實在在發生在我們身邊，也就是說房地產公司的未來業績是看得見摸得著的，房地產公司比那些亂七八糟虛增利潤謊報業績的公司實在多了，自然也能獲得認可。

  而另一方面，過去幾年幾大價值房地產公司確實存在市值被低估的現象。拿萬科、金地來說，這麼好的房企，過去在股市無人問津，敢問那個理財產品能趕上這個分紅率？拜託房地產公司有的是地，而地這種東西是貶值率最低的。再比如萬達，在萬達商業啟動回歸A股上市之前的最後一個交易日，萬達商業的動態市盈率僅有6倍左右，遠低於A股相關個股的估值水平。彼時的估值，也基本上是內房股尚未啟動時主要內房藍籌股估值水平。

  所以從資金的流通渠道來看，資金無處可去，就只能去地產股了。

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  最近一篇【財政的真相調查】報告在網上流傳，羅列的數字可謂觸目驚心！

  以下數據均引自《債券》:

  將25個省市的財政缺口數據匯總起來，我們將得到一個很驚人的總數，見下表：

  從2014年到2016年，25省合計的財政缺口數從31927億，上升到48134億，增幅51%。而今年上半年的財政缺口合計已經超過2.5萬億，今年一定是要超過5萬億了。

  那麼，剩下能夠創造出財政盈餘的6省一市：廣東、江蘇、浙江、福建、北京、上海和深圳（計劃單列市），它們有沒有能力，補上這5萬億的財政缺口？

  從這上面看，預計今年這六省一市的財政盈餘規模，也就是3萬億左右了。這樣的數據，與財政缺口數據相對比，還真是一件令人感覺悲傷的事。

  而從房地產的角度看，地方政府舉債投資，最大的還款來源仍然是房地產。現在政府力推的ppp模式，就是以土地作為招商運營的對價，沒有土地，光靠稅收很難辦大事。

  而現在房地產限購了以後，政府的土地拍賣收入會大幅減少，更加難以還債了。

  對此問題，某位領導就坦承，如果不靠賣地，就只有三種方法來解決：第一種是由中央政府來填補窟窿，這樣必然要減少民生、公共事務等等方面的支出，最後等於是老百姓來替政府還賬；

  如果銀行將地方債務轉變成壞賬，銀行可能大幅虧損，最後仍然是老百姓的損失；

  如果通過多印鈔票製造通貨膨脹來稀釋債務，受害的也仍然還是老百姓，但是很明顯，這種方式對當下的影響是最輕微最看不見的。

  所以，在這樣的情況下，貨幣貶值是必然發生的事情。

  從資金的流通動力來看，當貨幣貶值成為必然，資金肯定要尋找規避通脹的方法。這個方法，只能是房地產，無論是樓市還是股市。

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  最後再來說說房地產股票投資的大邏輯：

  （1）現在房地產公司有5萬家，未來房地產公司肯定會少於5萬家，行業集中度肯定會向TOP房企集中。

  目前的地產集中度還比較低，TOP10企業佔比還不到20%。所以未來TOP房企的市場份額肯定還會大幅攀升，而這些房企絕大部分都是上市房企。

  （2）我們目前的城市化率僅57.35%，而成熟國家都達到80%以上。從這一方面來說，房地產企業，特別是頂尖的上市房企，成長運作的空間還很大。

  就個人感覺而言，環京、環滬、環深等概念在2016年才發酵，廣佛同城、 嘉興的嘉善平湖直接對接上海示範區，以及雄安新區仍在建設，捷運網路仍然以每年30多條的速度同時修建，城市化前途仍然蔚為壯觀。

  （3）2017上半年白馬股大漲，家電、白酒，一片其樂融融，為什麼？因為消費升級。

  那麼，大多數人物質上最最重要最最終極的消費升級是什麼：是改善型住房，是位於絕佳地段的大別墅、大平層、大戶型！這是人在物質上最終極的消費升級。

  由此，地產股為何在限購時期大漲，也就不難理解了。