到2019年，房地產債券到期規模將逾7000億，能不能活下來，全憑自己本事了

地產財富會

萬達一系列動作其實掀開了房地產業冰山一角。

隨著資金償還高峰逐步臨近，

地產行業進入整合階段，

一批中小型開發商可能不得不退出。

2017-7-29

首富也要賣資產變現這件事情，細思極恐，餘震不斷。

梳理后發現，房企的存量債務規模越來越大，且近三年都是償債高峰。大型房企與小型房企的現金儲備開始出現分化，部分房企就要活不下去了。

萬達債務規模第一

恆大、華夏幸福分列第二、第三

業內認為，萬達調整戰略反映房企現狀——償債壓力越來越大。

據wind統計數據顯示，目前存量債券規模超過100億元的房企數量已達36家，合計債券規模8283.8億元，佔地產企業債券總規模的比例達37.9%。萬達位居第一，恆大和華夏幸福分列二三位。

Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。

房企償債規模將迎「四連漲」

2018年華夏幸福還債壓力較大

今年，房地產企業償債規模首次突破1000億關口，達1007.30億元。其中下半年地產企業債券到期規模521.49億元。具體來看，榮盛發展、金融街、金茂三家地產企業下半年分別以30億元、25億元、20億元位列債券到期規模的1—3位。

雖然受益於前期市場銷售熱潮，短期企業償債壓力仍可承受。不過，從2018年開始，其償債規模將迎來四連漲。

數據顯示，2018年，存量債券到期規模前15位的地產企業，合計債券到期規模640.5億元，約佔當年地產企業債券到期規模的30.9%。其中，華夏幸福當年債券到期規模108億元，佔據當年地產企業債券到期總規模的4.9%。

實際上，從明年開始，地產行業未來四年的償債規模都將居高不下。數據顯示，當前地產企業債券餘額規模已達2.185萬億元。而2018年—2021年期間，地產企業債券到期規模就達1.698萬億元。

部分開發商要扛不住了

房企發債利率明顯上行

房企償債規模攀升同時，籌資渠道依然未有好轉。

數據顯示，7月以來，房地產企業內地發債421.6億元。今年以來，房企國內發債規模2216.71億元，較去年同期的7478.61億元，大幅下滑70.4%。

Wind資訊早前報道，為了籌措資金，房企發債利率已明顯上行。數據顯示，今年以來，地產企業發債利率超過6%（含6%）的債券數量佔比超過35%，而去年同期佔比不足25%。

其他渠道方面，今年以來，地產企業海外債票面利率6%（含6%）以上的債券數量為29隻，創歷年同期新高。

此外，信託方面，華創證券袁豪此前研報稱，集合信託已成為當前地產公司融資工具中最為重要的渠道之一。過半地產公司表示當前的融資策略是：在價格隨行就市的情況下，動用各類融資手段，儘早獲得更長期、更大規模的資金。

不僅如此，按上市房企計算，大型房企與小型房企的現金儲備開始出現分化。

民生宏觀固收研報分析，截至2017年一季度末，上市房企貨幣資金合計8885億元，同比增長39%，比2016年底降低1個百分點。雖然貨幣資金的同比增速已經有所回落，但貨幣資金的絕對值仍處在歷史最高位。大小房企貨幣資金情況出現分化，與2016年底相比，2017年一季度末大房企貨幣資金增加360億元，而小房企減少10億元。

而隨著資金償還高峰逐步臨近，地產行業漸入整合階段。

平安證券楊侃此前研報分析，2017年上半年百強房企銷售面積累計同比增長41.7%，遠超同期全國增速。TOP10的銷售面積和銷售額市佔率分別較2016年提升3.3個百分點和7.9個百分點至15.8%和26.6%。考慮調控加碼和融資渠道收緊，中小開發商無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，中小房企的被動退出及大中型房企的兼并收購，均將帶來行業集中度的進一步提升。

民生證券研報亦分析，在房地產企業融資收緊下，有限的資金流向信用資質更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強，因此能更好應對強監管下的流動性壓力。而部分前期加槓桿快、激進拿地的小房企的資金鏈壓力將不斷加大，具有潛在信用風險，或被大房企收購重組，房地產業行業將迎來新一輪洗牌。