上半年房地產開發投資增速緩中趨穩 房企需警惕資金風險

新華網北京7月17日電(王日晨) 今日,統計局公布2017年1-6月份全國房地產開發投資和銷售情況。數據顯示,上半年房地產開發投資增速放緩,商品房待售面積繼續減少。

開發投資增速放緩

上半年,全國房地產開發投資50610億元,同比名義增長8.5%,增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中,住宅投資34318億元,增長10.2%,增速提高0.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.8%。

1-6月份,房地產開發企業房屋施工面積692326萬平方米,同比增長3.4%,增速比1-5月份提高0.3個百分點。其中,住宅施工面積472722萬平方米,增長2.9%。房屋新開工面積85720萬平方米,增長10.6%,增速提高1.1個百分點。其中,住宅新開工面積61399萬平方米,增長14.9%。房屋竣工面積41524萬平方米,增長5.0%,增速回落0.9個百分點。其中,住宅竣工面積29760萬平方米,增長2.5%。

1-6月份,房地產開發企業土地購置面積10341萬平方米,同比增長8.8%,增速比1-5月份提高3.5個百分點;土地成交價款4376億元,增長38.5%,增速提高6.2個百分點。

國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長邢志宏解讀稱,從去年以來,開始了新一輪的房地產調控,有兩個重點,一是抓一線和二線熱點城市的控房價、防風險的工作,第二是抓三四線城市的房地產去庫存工作。這一輪調控跟以往的調控在方式上是不同的,採取了分類指導、因城施策的方針,在這種情況之下,房地產投資增速雖然有所回落,但是回落的幅度並不大。

他指出,一線和熱點二線城市在調控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售,為了解決供求矛盾,還加大了土地和房屋的供應,這就使得房地產投資的變動幅度沒有以往那麼大。「總的來看,房地產開發投資增速可能會是一種緩中趨穩的走勢,對經濟的影響需要隨著房地產形勢的進一步發展來進行測算。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析,開發投資增幅繼續回落,符合兩個特徵。第一是去年同期基數開始上升,導致當前增幅繼續上升空間不大。第二是供地和拿地動作依然較為明顯,尤其是部分三四線城市也加入了供地的熱潮中,使得投資數據不會明顯收窄。此類區域預計三季度會繼續延續,即投資數據維持在5%以上的水平。

從土地的交易數據看,同比增幅繼續上升,這也說明了此類企業當前對於拿地的積極性在增加。由拿地的資金面看,其實已經收緊。但從供地節奏看,依然是在增加的。到了第三季度要警惕出現一個新的矛盾,即供地規模的增加和房企拿地預算的減少。

「隨著樓市調控,一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市。從城市級別看,三四線城市的住宅類土地明顯升溫:而一二線土地市場則明顯平穩。」中原地產首席分析師張大偉認為,三四線城市土地市場熱度刷新了歷史紀錄,特別是溢價率達到了40.%,相比往年有非常明顯的上升。

待售面積繼續減少

1-6月份,商品房銷售面積74662萬平方米,同比增長16.1%,增速比1-5月份提高1.8個百分點。其中,住宅銷售面積增長13.5%,辦公樓銷售面積增長38.8%,商業營業用房銷售面積增長32.5%。商品房銷售額59152億元,增長21.5%,增速提高2.9個百分點。其中,住宅銷售額增長17.9%,辦公樓銷售額增長38.9%,商業營業用房銷售額增長41.7%。

6月末,商品房待售面積64577萬平方米,比5月末減少1441萬平方米。其中,住宅待售面積減少1305萬平方米,辦公樓待售面積減少60萬平方米,商業營業用房待售面積減少128萬平方米。

「商品房銷售保持在15%的同比增幅,沒有明顯下滑,這和三四線城市的托底效應有關。」嚴躍進認為,現在很多三四線城市市場交易較為活躍,有部分人也不願意繼續觀望,無論是剛需還是改善,都有較為明顯的交易上升態勢,這也使得商品房銷售金額等數據的同比增幅曲線有所反彈。

房企警惕資金風險

房地產開發企業到位資金方面,上半年,房地產開發企業到位資金75765億元,同比增長11.2%,增速比1-5月份提高1.3個百分點。其中,國內貸款13352億元,增長22.1%;利用外資104億元,增長58.9%;自籌資金23273億元,下降2.3%;其他資金39035億元,增長17.2%。在其他資金中,定金及預收款23226億元,增長22.7%;個人按揭貸款12000億元,增長6.7%。

嚴躍進稱,從開發企業到位資金的狀況來看,當前基本屬於穩定,這或和房企銷售回款速度上升有關係。此類數據對於房企後續的補庫存等有積極的作用,一定程度上也利好房企後續的拿地。當然對於此類數據依然需要警惕,尤其是要防範資金成本上升所帶來的利空效應。

資金成本逐漸增加,對於2017年來說,各種融資渠道壓力逐漸增加,對於很多房企來說,資金鏈的風險逐漸積累。張大偉預計,從資金及銷售等方面看,2018年上半年房企的風險可能加大。