房價會降嗎？一張圖教你看懂天津樓市！

近期，有關政策鬆動的消息一直在發酵，早有北京限價或將放開的消息，後有部分城市限貸寬鬆的傳言。這讓人們期盼調控政策的收緊來抑制房價的可能破滅。而號稱「任大炮」的任志強也放出話來：「房價還會繼續漲，勸君趕緊買套房」。

此刻還在觀望樓市的你，是不是又開始焦慮了，一直困惑人們的問題又來了：房價是漲還是跌？要出手該買哪裡好？而發端於「停工半年鬧房荒」的消息就更令很多預購房的人彷徨於下半年的無房可買？

對於這些問題，或許看過下面這張圖就有了答案。

有沒有搞錯？！這不是一張天津的土地成交圖嗎？

沒錯，土地市場就是樓市的一張晴雨表，並且近半年來天津的土地市場也是相當活躍，我們或許從這裡可以看出些端倪。

首先，從上圖中我們可以看出，近期成交的南開迎水道校區地塊已經成功收錄其中，該地塊最終的拍出結果和其之前的受關注熱度並不十分吻合，其38150元/平米和48000元/ 平米的樓麵價，有人說拍便宜了，在一向出地王的熱門區域南開區，如此優質的地塊匹配如此的價格，是不是預示著土地市場開始逐步降溫？

讓我們來看看今年截至目前所成交的地塊中，樓面單價最高的除了天房迎水道B地塊的48000元/平米外，其次就是河北天泰路地塊的42443元/平米，仍然是天房！貌似實力雄厚的天房和高價地很般配。

還有就是一些個別區域的高價地，像27000元/平米的東麗津濱大道地塊以及近兩萬單價的北辰幾宗宅地，也都幾乎接近片區的新房售價。

那麼，未來這些產品的售價幾何？早先曾經有人給迎水道地塊算了一筆賬，以目前地塊單價來推測未來的售價，大概在六七萬左右，小編覺得這個價格略顯保守。想當初，2015年育梁道地塊以18000元/ 平米被天房獲得，之後2016年天房崇德園首開價格30000元/平米，目前項目處在待售狀態，價格應該不會低於6萬/平米；而2013年手錶廠地塊的25082元/平米單價，到如今已經售罄了的復康路十一號二手房均價達到近8萬/平米左右，而近期亮相的同片區的融創181價格約7萬/平米，如此房價飛漲的情況下，迎水道地塊明年或後年入市的價格猜想應該不會低於目前片區的市場售價，但也要看未來「限價」是不是依然存在著？

說到限價，這項舉措很明顯的控制住了今年上半年新房市場中的價格漲幅，很多加推或是新開盤的價格都基本保持在了一個基準線上，拿紅橋區的北岸中心來說，從其開盤到幾次加推，基本上價格都保持在35000元/平米。但您要說房價降了嗎？從目前市場的成交數據看，並未有這一趨勢，但增速放緩是肯定的。

二手房市場的表現可能比較明顯，因為受到政策的影響，很多賣家的心理預期開始有所變化。曾經一個房產中介推介一套房子400萬，在市場一度低迷之際該套房源掛出350萬仍然無人問津，足足降了50萬之多，可見市場溫度幾何。

但這種趨勢並未持續太久，小編近期從多家機構獲悉，目前二手房成交量雖繼續下降，但成交均價開始出現小幅反彈。8月的最後一周二手房成交量環比第三周下降了11%，成交均價環比上漲16%，達到13300元/平米，漲幅明顯的區域包括和平、河北等區域。據很多中介門店反饋信息得知，目前很多賣家對於市場的妥協度已經達到一定低點，議價空間明顯降低。在「金九銀十」來臨之際，部分准購房客戶會選擇具有升值潛力區域購房，但目前大部分買房客戶仍處於持幣觀望狀態。

說到買房，很多人還有一個迷茫的地方是該買哪裡好的問題？而如今在市場供應緊縮的情況下，「買哪裡好」已經變成了「能買哪裡」的問題了。

從最新的天津市國土資源和房屋管理局網站得知，截至目前，9月已有40多個項目獲得了銷許，在這其中，市內六區佔比較少，環城區域佔到10個，遠郊區縣則高達20幾個，而不限購的濱海新區則集中在生態城區域。未來想買房的置業者，不妨關注下這些集中釋放項目銷許的區域。

而從另一個角度看，上半年的土地成交匯總中，除河東、河北、紅橋、南開各一宗外，其他全部集中在環城和遠郊區縣，尤其北辰、津南等居多，未來的市場供應或許集中在這些土地市場活躍度比較高的片區。

而從市內六區來看，上圖或許給了我們一個十分直觀的認識。單純看地塊的集中區域，南開、河北或許是未來上市項目較多區域；而和平、河西等區域則因為土地出讓較少而令新房供應匱乏，或面臨「斷糧」的局面不無可能；河東和紅橋兩片區域，由於之前的土地儲備以及接下來下半年的一個地塊集中供應，或許會給市場一個有效的補給，同時，從地塊成交價格上看，這兩片區域也均處在市內六區的價格窪地，未來新房售價或很「美麗"。

小編一直有個邏輯，就是二手房市場的價格雖然受到政策的影響較弱，受買家的主觀意願較強，但是其會因為新房市場的價格變動而受到影響，而新房銷售的價格一定程度上取決於土地的價格。以當前的土地市場熱度和成交價格來看，您認為房價會降嗎？！

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