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2021/12/25
寫在前面
又是房價？
小編問我，咱們難道是要做一個房地產的專業公眾號？
當然不是。我們關注重大的、公眾關心的問題，在這些問題上分享信息、知識和我們的見解。房地產就是這樣一個問題，近期值得我們好好分析。
我們不求工於文采，網上盡有諸多故事和段子精彩紛呈，才華橫溢；我們也不追求煽情和激發讀者共鳴；我們的價值在於抑制自己的衝動，提供專業的視角，盡量從中立的角度提供冷靜的分析，推進對問題的認識。
與君共享，與君共勉。
——巨會讀
周四（前天）中午，巨會讀發了一篇很有信息量的文章《房價啊，您老悠著點》，（敲黑板，看原文鏈接補充信息啊！）預告了房價調控的下一步走向；
當天下午，我們喝阻了幾個朋友的購房衝動，因為我們判斷，「最早周五，最晚下周三，這幾天就是出台調控政策的窗口期」；
周五（昨天）下午，北京樓市調控升級，實施「認房又認貸」政策，二套房首付比例提至60%！
如期而至！又是一個「史上最嚴」！
本情節並非虛構。如此巧合，純屬邏輯必然。
為什麼這麼說？
調控新政
北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款。（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。
◆ONE◆
為什麼這個時點調控？
〖摘要〗
最早周五，最晚下周三，
必出調控政策；周五可能性最大
因為北京的房市「實在太瘋狂了！」
有多瘋？
刷爆微信圈的煽情故事、精彩段子，我一般當做娛樂和輿情動向參考看，不能完全作為判斷的依據。好吧，那就來一個真實的——前同事的賣房故事……
因為工作變動的關係，她搬到了上海，所以想賣北京的房子。作為賣房的菜鳥，她惡補了攻略，諮詢了朋友，學會了「在同等戶型成交價格的基礎上加50萬標價」。
她查了鏈家的價格，同等戶型的差不多470萬，就以520萬的價格上周五掛出。
當天，有人連房子都沒看就要買，驚得菜鳥立馬縮了回去，加了30萬又掛出去。
過了幾天，一對夫妻要以這個價格買。房子如此搶手，菜鳥都有點不知所措。由於人在上海，她並不太了解北京情況，跟對方視頻會談之後，發現買意堅定，心裡不免嘀咕，「難道是因為我掛的太便宜了？」頗為後悔當初怎麼不加價100萬？
殊不知，朋友們就在群里告訴她，「直接加價100萬，就是現在普遍的做法」。
群里公認的「房哥」告訴她，這是因為沒房源，很多小區最近一個月根本沒房子賣。「鏈家網的記錄滯后一個月左右，最新成交一般不上架。所以你看的價格偏低了」。
「房哥」補充說，「另外，我相信要買你房子的人，肯定被放了好多次鴿子。所以，看到有個靠譜的實在房源，加價就認了。」
勝讀十年書！北京看起來真是缺資產呢。那就先不賣了吧……
就是在這種瘋狂的氛圍下，周四下午，幾個猶豫了很久的朋友，被漲價狂潮裹脅得實在不能自己，咬牙跺腳決定出手買房。我們儘管無比體諒他們下此決心的不易，還是毅然決然地攔住了他們。
「最早明天（周五），最晚下周三，必出調控政策。」
這個判斷基本來自經驗和對政府決策流程的理解，也有比較靠譜的依據：
➙第一，房價短期內漲得實在太凶，遠超以往，不但輿情沸騰，想必更超越了決策者的底線。政府迫切需要早出手早表態；
➙第二，兩會期間不能出，兩會結束后第一天出也有點難看。所以儘管北京漲勢更凶，出手調控卻在上海、深圳等地之後；
➙第三，要在習主席訪美之前出。美國已經明確，邀請習主席4月中旬訪美，時間未定。既有此重大行程，調控政策當然要趕在此前儘早出。
從種種跡象看，調控政策很可能早已走完決策程序，只等宣布。周五的可能性最大，因為這是兩會後適合宣布的最快日子，也因為周末可以讓人們有時間消化消化。
◆TWO◆
為什麼這麼調控？
〖摘要〗
萬一效果不好，那就八九月份再加一輪調控。
還會出什麼招？
既要控制房價，又不能因此壓制了經濟復甦的勢頭，怎麼辦？
政府嘔心瀝血，引導房地產業「去庫存」，不就是為了讓它「補庫存」，拉動經濟增長嗎？花了偌大代價，今年初連社會融資額都創了新高，才創造出一個經濟復甦的局面，怎容破壞？
由於房地產投資是當前經濟復甦的主要力量之一，政府不會希望打壓過甚。這個調控力度委實不好把控，輕也不是重也不是，重了，打壓投資，輕了，達不到調控的效果。所以，調控有一定的「過重」風險，所以需要控制。
怎麼控制？
➀調控偏重於需求側，所以有更嚴格的限購，更高的首付比，更嚴苛的一二套房購買條件，等等，而在供給側下手較輕。下手太重了怕影響經濟復甦，而且，此前針對地產融資之類就已經出台了大量限制性措施，效果還要慢慢顯現。
➁政策表述可以嚴格，執行過程則可以相機行事，增加迴旋餘地。反過來也是成立的：如果調控不夠嚴格，效果不明顯，就用其他手段輔助，比如行政的、法律的……
以上描述，其實是周四中午所發文章《房價啊，您老悠著點》（敲黑板，看原文鏈接補充信息啊！）的內容，和周五的真實調控政策精神高度一致。
☝敲黑板，快快看原文鏈接補起來！
我覺得可以再補充第三點：實在效果不好，那就八九月份再加一輪調控。
萬一這輪真的還需加碼，或者以後再調控，有什麼招？
政府選擇的餘地並不多，大致只有這麼幾招：
➀繼續收緊房貸條件，控制居民加槓桿。
➁進一步限制企業融資，提高資金成本。
➂加大高價樓盤網簽限制，增加其交易成本。
也就這些招數了吧？哦，對了，不排除政府增加自住房的土地供應。對此，我們要密切關注，也非常值得關注。多大量啊？公益性的還是盈利性的？能否走出一條出路來？……
◆THREE◆
調控政策會導致什麼後果？
〖摘要〗
這一輪全國範圍大城市的地產牛市基本結束。
但其房價長期仍有上漲動力。
三四線城市情況如何，視其調控政策而定。
現在調控政策已經出台，應當如何解讀呢？
➀二套房認房又認貸：已有首套或有貸款記錄的，執行二套政策——投資和改善性購房受到直接打擊，融資受阻，購房需求降低，交易量會大幅下降。
普通二套房的首付加高至60%。由於北京均價已過6萬元，如果購買100平米的二套房，首付最低將達360萬元！而去年北京的戶均房貸額度不過是144萬元。更何況，非普通二套房的首付高達80%！
這使得許多人通過「假離婚」等繞開政策的方法不再可行。
二手房市場會大幅降溫。大量的二手房交易是由改善性購房驅動的，這種交易往往是以舊換新，即先賣房后買房，交易鏈條可能非常長，涉及的人數眾多，一個房子的成交往往取決於買家自己的房子能否順利售出。新政一旦施行，許多人馬上不具備購房資格，或者購房成本大幅上升，導致原來的交易鏈條斷裂。
由於改善性購房的需求被凍結，不能「換新」也就不會「賣舊」，所以房子的供給會下降。需求和供給同時下降，市場進入觀望期。
➁貸款期限最長不得超過25年。此舉是為了加大購房早期支出，抑制需求；購房者要麼加大首付額度，要麼增加每月房貸支出。
➂企業購買的商品房需滿3年以上才能再交易，而且如果賣個給人，需受制於限購政策。因為企業加槓桿購房的路數普遍多於個人，這項規定實質上是禁止以企業名義購買的房產通過快速買賣牟利，作用等同於去槓桿。
➃學區房受影響最小。後面會有一個小節專門談談學區房。
➄整個市場交易封凍，會出現一段觀望期。新房很可能比二手房更早出現價格回落，因為房企的融資成本普遍較高，資金鏈最先綳不住的開發商會率先降價，當然也不排除有能力拿到低成本資金的房企硬抗到底的情況。
小結：繼北京之後，廣州、鄭州等地也紛紛出台調控政策。以此為標誌，這一輪全國範圍大城市的地產牛市基本結束。但其房價長期仍有上漲動力。三四線城市情況如何，視其調控政策而定。
☝註：廣州社保3年的要求已經升至5年
對此，網上有個神評論：每次調控，都是符合條件者的一次狂歡；政府幫你壓價，你不上車，對得起誰啊？
政策出台當晚註定要成為無數人的不眠之夜。
有一個朋友四天前簽約買了一套1000萬的房子。新政一出，整個交易鏈條就斷裂，鏈條上的許多人要麼不再具備買房資格，要麼支付不起更高的首付款。
他因此被迫違約。四天，20萬的違約金；能否以政策變動的不可抗力為由索回違約金，還是一件很考究能力的事情。
現在的房產交易鏈條之長，令人心慌。一處房子能否成交，往往取決於買家能否順利地把自己的房子賣出去，許多情況下就成了連環套甚至是死循環。
與此同時，網簽需要人合規、房子合規。人合規，就要求離婚獲得指標；房子合規，就要求提前還貸、解除抵押；等等。這些都需要時間。解除抵押一般一個月辦不完，全部弄合規至少兩個月。
春節后的交易，有幾個能做完網簽呢？違約事件一籮筐，善後事情何其多！
這就是為什麼我們要喝阻那幾個朋友的買房計劃，儘管他們下定這個決心有多麼的不容易。
◆FOUR◆
一分為二看房價
〖摘要〗
這是一個公平的遊戲，
自己選擇，輸贏各安天命；
但這也是個不公平的遊戲，
後來參與的人想玩，卻連籌碼都買不起。
寫完《房價之謎》，我不無得意地對朋友說，寫這篇文章逼我思考，想清楚了許多以前不清楚的事情。
我還說，如果早做努力想清楚這個問題，早早就可以堅定買入大量房產發財了，甚至應該舉債買房。
真的是這樣嗎？
這裡有著非常事後諸葛亮的味道。房價不敗的神話背後，並不是只有政府獨家經營土地這一項條件，強勁的需求也是至關重要的。
沒有30年年均10%的GDP增長和社會財富積累，光靠壟斷就能把房價頂上天？
可是事先誰能確信，經濟能有這麼長時間的高速增長和財富積累？
捫心自問，我並不能未卜先知。所以，即便我早早就破解房價之謎，還是未必有勇氣下此大注。
如果學問做得更好一點，觀察力更強一點，比如說，我看到國人全球血拚，去日本買回大量的馬桶蓋，再聯繫到3萬億的外匯儲備，以及由此導致的外匯占款和超發的貨幣，也許對巨大的購買力和房價有更多的信心。
但是我也沒能買房發達。除了認識水平之外，膽識和行動，都缺一不可。
我的一個大學同學，本世紀初的時候在方庄買了11套房，當時的首付比例極低，幾乎可以忽略。賣房子的人呢？是一個香港的開發商，因為並不看好北京房市，所以甩賣之後就撤離了。
不同的判斷，不同的行為，導致不同的結果。
房價扶搖直上的十多年間，其實大多數人都有機會，只是抓住機會的人要少得多。
現在單價6萬的時候人們覺得貴，幾年前單價2萬的時候也覺得貴，更早的時候單價5千的時候還是覺得貴。回顧那些沒有抓住的機會，你能說，當時的謹慎一點道理都沒有？
可以說這是一個公平的遊戲，都是自己的選擇，輸贏各安天命；但這也的確是個不公平的遊戲，後來參與的人想玩，遊戲的價碼已經太高了，他們連籌碼都買不起。
所以，對於「買不起房」的現象，我始終一分為二地看，有社會的原因，也有個體的原因。常帶敬畏之心，不敢戲謔，不敢煽情。
所以，對於那些刷爆微信圈的煽情故事、精彩段子，我始終在欣賞時保持一定的距離。它們往往才華橫溢，令人拍案叫絕，很有娛樂和判斷輿情動向的價值。
如果能加入冷靜的批判、專業的分析，那就更好了，尤其是當它們不能增加我對問題的理解的時候。
所以有時候我們需要唱唱反調。
比如：
➙爆文：親歷搶房潮的故事——我可以說，我剛就講過一個身邊朋友的賣房故事，不就是沒那麼煽情么？
➙爆文：既然讀了清華北大都買不起房，為何還要買學區房？——我可以說，買了學區房就能讀清華北大嗎？
➙爆文：你以為你在買房，實際上你買的是一個「階級」——我可以說，房價成為關注焦點之後，就容易被各種拉郎配，說什麼話題都想用它裝點門面啊？
➙段子：一哥們在計程車上打電話給朋友，痛訴自己買不起房。出租司機靜靜地說，我就是個開車的，啥也不會，就靠拆遷拿了幾套房。你們高材生才是國家的棟樑，如果連你們都只想著買房，那麼這個國家真的沒有希望了——我可以說，國家的棟樑要是連買房都不能想，那還有什麼希望？
冷靜和專業，是我們的價值所在。
我在《房價之謎》開篇說，此文旨在推進對這個問題的認識和討論。文中批評供地制度，認為這是當前房價困局的根源，但並不是為了批評而批評。
任何一項制度，都有其路徑依賴和特定的歷史必然性。我們可以批評，土地財政是如何不可持續，以及帶來多麼沉重的經濟與社會負擔，但也需要看到，學自香港的供地制度其實是當時的一個自然甚至是必然的選擇。
而且，在經濟啟動時，乃至後來相當長的時期內，它都發揮過重要的作用，包括基礎設施的建設，各種項目的啟動經費，財政的正常運轉，各種轉移支付和民生工程，等等。
只不過，在不知不覺中，甚至在難掩的自滿中，土地財政已經積重難返了。沒有退路了，需要以極大的勇氣去積極走出一條新路，擺脫對土地財政的依賴。
是的，我們以後也會進一步展開對土地財政的專題討論。
◆FIVE◆
學區房定價邏輯
〖摘要〗
你可以把學區房理解成一個回報足夠高的理財產品。
學歷，那是什麼？
為什麼一定比學期房值錢？
還有一篇爆文：為什麼學區房值錢，而學歷不值錢？這是一個例外，我不唱反調，還很願意和大家分享。
關於學區房的定價，除了符合房價定價的一般規律之外，還有自身特殊的定價邏輯。
需要說明，這不是我的發明。下面的內容來自塞冬(尊重保護原創！)。
我們假設某個銀行推出這麼一款理財產品：
➀300萬起購，6年後贖回；
➁每年還需投入30萬，持續6年；
➂不承諾保本，但根據歷史經驗，大概率保本且收益跑過市面上其他理財產品；
➃所有合法出生子女，均贈送中關村一國小位；
➄贈送北京四環60平老房子6年免費使用權。
這款理財產品的名字就叫：「北京-海淀-中關村南路-東南小區60平 2室1廳-850萬」——注意，這個價格比前面的數據加總還高出一截，似乎有點對不上，但原文如此。
如果該理財產品不限購，敞開供給，每年願意買且買得起的人會有多少？是滯銷還是搶手？你願意買嗎？
編輯｜Savannah張婧
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