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誰助推了澳洲房價瘋長? 爭論矛頭再指移民

誰助推了澳洲房價瘋長? 爭論矛頭再指移民

誰助推了澳洲房價瘋長?這一次,激烈爭論的矛頭對準了移民。

ACB News《澳華財經在線》報道,3月初,房產大數據公司Core Logic公布的最新數據顯示,澳洲首府城市房價的增長速度已創近7年來最高水平。悉尼的房價年增率達到18.4%,創自2002年12月以來的最高水平;墨爾本年增率達到13.1%。墨爾本與悉尼的平均房價分別為79.5萬元及61萬元。整體來看,2月澳洲首府城市平均房價上漲1.4%,在過去的一年中上漲11.7%,創自2010年6月以來最高年增長速度。

Core Logic的數據顯示,澳洲首府城市的房價自2012年6月以來每個月都有所上漲,已上漲47.3%,尤其是悉尼的房價更是暴漲了74.9%。

澳洲抵押貸款經紀公司Mortgage Choice與房地產數據研究機構Core Data聯合發表的題為《偉大的澳洲夢想的演變》的白皮書,對1000名澳洲人進行的調查,在所有的受訪者中,有67.3%的人表示,由於房價上漲,市場已「過熱」。有87%的人認為,要實現傳統上的擁有一套自己的獨立房的住房夢想太難了。

無論是否承認樓市「泡沫」的存在,房產可負擔性的矛盾日益尖銳,自然引起市場關於「泡沫」的擔憂。從歷史上看,催生樓市「泡沫」的因素可能不止一個,最近,令人出乎意料的是,移民問題捲入了樓市調控的爭論中。

穩房價VS。降移民

3月初,美國總統川普在發表國情咨文時,曾變相稱讚澳大利亞的移民體系:「保護我們的工人也意味著變革我們的移民法律體系……世界上的其他國家,比如加拿大,澳大利亞和其他國家的移民系統都是基於移民的個人能力和品質……如果廢除現有的不加區分的移民體系,採用基於移民個人能力的體系,我們會在多方面受益。」

那邊是川普對澳洲移民體系的肯定,這邊是澳洲國內各派針對移民展開激烈辯駁。3月4日,資深經濟評論家Judith Sloan在《澳大利亞人報》上撰文稱,澳洲的房價漲成這樣,主要是由於引進了過多的移民。

她寫道,「擁有基於移民個人能力的體系和移民的規模是兩回事」,如果人們通常將房價的可負擔性與負扣稅制度聯繫起來,那麼將房價的可負擔性與移民聯繫起來也是同樣的邏輯。因為負扣稅和移民都是影響需求的因素。

她在文中算了這樣一筆賬:在到2050年的33年中,澳洲的居民人口將要增加1200萬,增幅為50%。與此相對照的,加拿大為1/3,美國為1/4,英國為1/5,紐西蘭為1/6。澳洲的海外移民佔了人口增長數的一半,是所有英語國家中人口增長最快的。

「移民所帶來的經濟好處是什麼呢?如果我們拿最近生產率委員會的估算來看,經濟好處是非常有限的。」她說,「在2060年,即40多年後,與海外移民凈增長為零的情況相比,人均GDP僅提高7個百分點。如果考慮到移民的年齡結構若與本地人一樣的話,移民的經濟好處還會大打折扣。」

她認為,移民不僅拉低了工資水平,搶佔了當地人的就業機會,還推高了房價——雖然不是所有移民都要買房子,但是他們是租房市場維持火熱的生力軍,較高的投資回報率自然會刺激人們投資房產的熱情。

Judith Sloan的結論是,若不削減引入移民的規模,房價問題就很難真正得到有效的解決。

「房屋供應量不足」是個煙霧彈?

以往澳洲關於移民規模之爭,多集中在就業和工資等問題上。Judith Sloan的這一將移民指為房價推手的評論,一石激千層浪。

《澳洲赫芬頓郵報》的副主編Josh Butler馬上發了一條不客氣的推文說:「別看《澳大利亞人報》上講移民和樓市的垃圾。」 Butler也在《澳洲赫芬頓郵報》網站上發表了與Sloan針鋒相對的言論,稱降低移民規模會使房屋建造成本更高。他引用房屋行業協會(HIA)的經濟學家Shane Garrett的話作為佐證:「重要的是要記住這點:去年全澳的很多新房屋是移民建造的。若不是這樣的話,房屋建造成本會更高,最終結果是房屋供應更少。」

前工黨領袖Mark Latham看到Garrett的這番話,專門向後者致電,詢問是否有相關數據,證明移民在建築業中佔了顯著的比重。Garrett的回答是「No」,並承認:「很明顯,移民推漲了住房需求,因為他們總得有個地方住。」

Latham隨後在一個名為「可持續發展的澳洲」論壇上發表了一篇講話,講話內容刊登在《每日電訊報》上,題為《偉大的澳洲夢變成我們的夢魘》。

他說,他從移民局得到數據是,2015-2016年,澳洲共新增2871個建築業的綠卡持有人,而這些人的專業中還包括了民用工程和非民宅建設的工種。根據他的估算,在建築業,移民所佔全部從業者的比重不足1%。

Latham的講話措詞相當嚴厲,他指責澳洲主要黨派工黨、自由黨和綠黨的政治領袖們為了自己的既得政治利益出賣了公眾利益,工黨和自由黨都支持「大澳洲」戰略其實是為了擴大自己政治陣營的影響力。而房地產開發商(包括房屋行業協會)、銷售代理商和中介機構都從快速人口增長中獲得了好處。

近年來,房價猛漲的癥結被許多媒體、學者和官員歸結為「房屋供應量不足」。但Latham批駁說,這完全是政客們放的迷惑人的煙霧彈。

「悉尼不存在房屋供應短缺。開車沿著Camden Valley Way走,在Narellan 和 Liverpool之間,有許多新房像雨後蘑菇一樣冒出來。特恩布爾的社會服務部副部長Angus Taylor說過:『在西南悉尼地區已經新建了一個跟堪培拉一樣大的城區。』」他說。

Latham 在結束講話時說:「以人民的名義,必須終止它(當前的移民計劃)了。」

「對症下藥」的兩難困局

澳大利亞每年引入的海外移民在20萬左右,這些移民大多集中在澳洲的兩大地區:悉尼和墨爾本。在過去12年裡,悉尼的人口增加了80萬,墨爾本的人口增加了100萬。而這兩個城市也是歷年來澳洲房價漲幅最高的城市。

圖表來源:macrobusiness

如上圖所見,未來悉尼人口若增加每年87000人, 20年後可達640萬,相當於增加了整個珀斯的人口數,增幅約為1/3.

圖表來源:Macrobusiness

而墨爾本的人口數預計每年增加97000人,35年後將達到800萬,增幅約為7成。

調查機構Essential Poll上周的調查顯示,有2/3的人支持減少新移民數量以解決房價上漲過快問題。

ACB News《澳華財經在線》報道,多年來,在澳洲媒體、政治家和學者口中,移民一直被視作「經濟增長的引擎」,為澳洲的經濟注入了動力和活力,增強了澳洲的國際競爭力。但是,被川普作為效仿榜樣的澳洲移民體系,也因其不能反映勞動力市場的真實需求而受到很多詬病。如引入移民的職業清單中存在供給飽和甚至過剩的職業。

這一次,房價高企這個痛點又再次激起了澳洲國內對於「大澳洲」移民計劃的討論。不過問題是,即使真是過多的移民推高了房價,移民規模能說砍就砍嗎?

也許如生產率委員會估算的那樣,長期來看移民對人均GDP的貢獻較低,但是就眼前來說,若大幅削減工作簽證和綠卡數量,一些經濟部門就要受到嚴重影響。比如留學,這是目前澳洲的第三大出口產業。2016年9月,全澳的學生簽證持有者有47萬。許多留學生來到澳洲留學的目的就是為了獲得工作簽證和綠卡,從某種程度上說,「留學+工作簽證/綠卡」是一個整體出口產品。在過去十多年中,留學生獲得工作簽證和綠卡的難度已經增加了許多,如果進一步削減,意味著進一步降低留學澳洲的產品價值。

當然,更直接受影響的是房地產。世界經合組織上周警告說,澳洲房價和家庭債務都已經達到「前所未有的高點」。礦業衰退之後,澳洲的房地產業對經濟發揮了舉足輕重的支撐作用。如果驟然減少移民規模,澳洲樓市有崩盤的危險,並會導致新的經濟衰退。

這個兩難的困局,本質上是個對短期利益和長遠利益如何權衡的問題。澳洲政府最終會如何抉擇,目前還不得而知。

但澳華財經記者採訪的一位不願透露姓名的華人移民中介律師稱:「目前各類移民的審批進度都比過去慢了好多。」

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