二孩鼓勵政策逐步完善 「三房」或成剛需產品

隨著「全面二孩」政策的推行，今年兩會上，「二孩」話題熱度不減。從十八屆三中全會提出「單獨二孩」政策，到十八屆五中全會提出放開全面二孩政策，堆積的生育意願釋放將帶來短暫生育高峰。長期來看，會對未來人口規模增速放緩甚至下降、新增勞動人口逐年減少、人口結構趨於老齡化等起到一定的緩解作用。可以預見的是，「二孩」政策將得到國家更多的鼓勵和支持。

生育二孩受鼓勵，房產需求量增加

「全面二孩」放開后，總人口數量增加，將延緩人口規模增速放緩步伐，人口總量高峰期推后。根據第六次人口普查數據，2010年全國一代二人戶和二代三人戶共計約17726萬戶。根據估算，全國一代二人戶及二代三人戶中，15-49歲年齡段夫妻家庭戶數佔到60%左右，約10636萬戶。扣除單獨及雙獨夫妻家庭約5200萬對，考慮到40%的再生育意願，則全國約有2000多萬戶符合全面二孩條件家庭有再生育打算。再加上近四年新增一代二人戶及二代三人戶，我們預計這一數據還將有1000-2000萬人口的增加。

衛計委測算數據也顯示，在目前約1.4億已育一孩的已婚育齡婦女中，按現行生育政策可生育二孩的約5000多萬人，佔37%；實施全面兩孩政策后，新增可生育二孩的目標人群約9000多萬，佔63%。

根據預測，累計生育意願的釋放將帶動短期內城鎮出生人口將增加約1500-2000萬人，按2012年城鎮居民人均住房建築面積32.9平方米計算，未來五年將增加城鎮住房面積約4.9-6.6億平方米。未來一段時間，隨著新型城鎮化進程加快和戶籍制度改革的深化，加之二孩影響，預計到2040年，城鎮人口將超過10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長帶來的需求，將成為推進房地產長期平穩健康發展的重要助力。

二孩使「三房」成剛需 「大房時代」將來臨

短期內人口增長影響戶型變化，三室將成為剛需，四室以上改善性需求將有明顯增長。隨著二孩政策的實施和短期出生育的提高，未來五到十年，二孩家庭戶數將有明顯增長。對於這些家庭而言，原本的剛需二室戶型將難以容納家庭人口數的增長，因而夫妻一間、孩子各一間的三室戶型將成為未來剛需主流。

而從統計局數據來看，對於90-144平方米的改善性需求，投資方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等戶型住宅投資額為34374億元，較上年增加18.3%，遠超過住宅9.2%的增幅，佔住宅總投資額比重為53.4%，較上年擴大4個百分點。未來受二孩政策影響，中等戶型銷售和投資佔比將繼續擴大，144平方米以上大戶型佔比也將有所增加，而90平方米小戶型規模將有縮減。

在現在的房產市場里。兩房的剛需屬性已經得到肯定。但是二胎政策的落實，對部分購房者來說，三房才屬於剛需範疇。孩子小時候尚且可以用上下床過渡。但如果孩子長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個人空間。那個時候，想要三代同堂，大三房才是剛需產品。

三房變成了剛需，那麼相應的，大三居將會變成改需產品。多出來的空間可以作為書房、健身室、對大多數兩孩家庭來說最主要的，還可以作為兒童娛樂室，保證兒童的健康發展。

在高度豪宅化的北京樓市，目前三房、大三居面積的剛需改善樓盤屈指可數。而三年深耕，一直立於京西領導者的優勢地位的西長安壹號，位據門頭溝新城WSD核心區，毗鄰S1捷運沿線，周邊星級酒店、精品商業街密布，居住生活十分方便。首推大平層新品，總價400萬左右。未來，隨著「二胎房」的火熱，作為門頭溝首批品牌房企項目，門頭溝新城核心首個且最大65萬平城市綜合體，西長安壹號必將為崛起的門頭溝增添成熟之態。