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【互動圖】量跌價升的「地王年」最貴「麵粉」都撒在哪兒?

【互動圖】量跌價升的「地王年」最貴「麵粉」都撒在哪兒?

【財新網】(記者 陳嘉慧)2016年的樓市在二級市場(住宅市場)「去庫存」的背景下卻在一級市場(土地市場)湧現諸多地王。國土資源部近日發布了2016年數據印證了這一點,並指主要監測城市「住宅地價環比、同比增速持續擴大」。

2016年的土地市場可以概括為:量跌價升。2016年,全國總體土地出讓面積20.82萬公頃,同比下降5.9%;同時合同成交價款3.56萬億元,同比增長19.3%。

數據顯示,2016年全國國有建設用地供應51.8萬公頃,同比下降2.9%。其中值得留意的是,房地產用地供應同比減少10.3%。

國土部同時透露了主要監測城市的地價情況,2016年末,全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業用地,每平方米的地價分別為3826元、6937元、5918元和782元。價格同比增長分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。宅地地價增長最為明顯。

國土部專家指,上述情況既反映「去庫存」政策效果顯現,房地產市場回暖,同時也提示局部市場可能出現過熱的跡象。

市場形容2016年是「地王年」,具體到個別交易,總價地王、最貴「麵粉」都誕生在哪兒?易居研究院智庫中心統計了2016年前百名地王數據(包括純住宅、商辦及商住用地),財新記者據此梳理出地王的更清晰面貌。

總價地王:深圳商辦、商住地塊冠絕全國

2016年全國總價地王是位於深圳寶安區的商辦地塊,由招商局蛇口工業區控股股份有限公司和深圳華僑城股份有限公司投得,成交總價310億元,建築面積逾150萬平方米。第二名地王同樣位於深圳,是一塊光明新區的商住用地,成交價140億元。

單從百強地王中,深圳土地市場已經勁收700多億元。同一榜單中,南京、杭州、上海和天津也分別摘牌超過500億元的土地。

躋身總價前十的純住宅地是位於上海浦東新區祝橋鎮中心鎮區的地塊(總排名第九),由金地以88億元拿得。其他宅地地王也主要處於在上海和周邊的二線城市。

單價地王:江浙滬宅地競爭激烈

易居按成交樓板價排序而成的榜單顯示,排名前十有九塊商辦和一塊商住用地,前三分別依次位於南昌、天津和廈門。

若集中去看純住宅用地的話,排名前十高單價地塊大部分位於江浙滬。住宅單價地王首位是位於上海虹口區涼城新村的地塊,於2016年7月摘牌,競得方是上海新城萬嘉房地產有限公司和上海禹隆房地產開發有限公司。

當時,即有媒體報道指,該地塊若剔除不可售面積,樓板價高達9萬元/平方米左右,售樓保本價預計要達到每平米12萬元。不過,涼城新村地塊尚未超越2015年那塊位於深圳尖崗山的全國宅地單價地王。該塊A122-0345用地,在深圳土地資源稀缺,以及2015年當地樓市熱爆的背景下,成交樓板價達79900元/平方米。

根據2016年的土地成交情況,東部城市2017年或面臨最貴「麵粉」入市催生更貴「麵包」的狀況。

江浙滬頻出宅地單價地王,可以說是延續了2015年的熱度。另外,對於江浙二線城市,指數研究院對2016年樓市的總結報告中提出,在一線城市土地資源有限的影響下,像南京這種熱點二線城市的基本面較好、人口導入量大、庫存壓力較小、市場需求旺盛,成為房企重點布局區域,土地市場競爭激烈。

指數研究院指,2016年前三季度重點城市各類用地樓面均價和溢價率攀升,四季度調控政策影響下均有所回落。2016年中指院統計的全國300個城市各類用地成交樓面均價為1904元/平方米,同比上漲38.7%。其中住宅用地樓面均價為3362元/平方米,同比上漲52.6%;商辦用地為2033元/平方米,同比上漲20.6%。

溢價率地王:海南樓市小陽春之前,溢價率已跑出

易居數據顯示,2016年溢價率最高的宅地意外地集中在海南儋州和江西九江,前十名中各佔一半。溢價地王前兩名都由儋州地塊所佔據。

據海南日報報道,2017年春節前後,當地出現看房買房高峰。不過,報道也提到,每年春節前後都是海南樓市銷售旺季,但從全國市場來看,海南房地產市場整體的確呈現「穩中有進」之勢。

然而,在儋州的高溢價率背後,當地的樓板價和成交總價在普遍城市中排名仍然較后。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,儋州此前成為了海南的地級市,一下子提升了城市的規格。嚴躍進認為由於此類區域的土地交易的起拍價格並不高,所以溢價率相對會比較高。

他續指,對於海南樓市來說,如同很多濱海城市還是處於一個去庫存的階段,購房政策是比較寬鬆的。他認為,後續土地市場還存有風險,比如說投資客過多,而當地很多經濟條件其實並不好,所以這個時候靠投資客來消化當地的房產有很大的風險,或者說是不可持續的。

一線城市減推地

展望後市,國土資源報文章指出,2017年全國土地市場分化或會持續,因為一線城市入市地塊量減少,二線城市的土地將成為開發商主要爭奪目標。與同時,三四線城市庫存大、銷售慢等問題在短期內較難改善。

一線城市最新的建設用地計劃已陸續出爐,多地誓減土地供應。據財新網報道,北京2017年商品房用地供應量下降約七成至260公頃,廣州2017-2019年供地規模較2014-2016年縮減13.6%。此外,在1月發布的《上海市城市總體規劃(2015-2040)綱要》中,亦提到當地在計劃期內建設用地將只減不增,總量控制在3200平方公里以內。■

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