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一線房源告急 誰在製造中國「地王」

一線房源告急 誰在製造中國「地王」

無明顯缺陷房源一出現即被搶購,全城房源告急,這裡是北京;

以中介為主的7名職員編造樓市限貸限購新政,讓成百上千的夫妻湧入政府離婚辦理機構,這裡是上海。

過去近兩月,數以百萬計的購房者在眼前的市場中搏殺,不可思議的交易場景開始頻繁以某種黑色幽默的劇情,出現在特大型城市與二線核心城市。

地產商們似乎也正在變得非理性,「我們沒有能力預判未來房價是否會大漲,但對我們來說,激進拿地可能會死,不拿地肯定會死。」這是剛剛創造上海單價地王的房地產商的忐忑。

過去近兩年中,實體經濟正在奮力轉型,當諸如鋼鐵、礦產等規模龐大的行業增長停滯甚至倒退,銀行信貸逐步面臨資產荒的困境;在較為寬鬆的貨幣政策下,巨量資金通過各種渠道流入房地產領域,人們相信他們的選擇和信心會繼續維持房價上漲。

一度沮喪的地產商們又壯大了膽高額舉債,湧入那些核心城市的核心地段,地王頻出。

地產,再一次成了財富趨之若鶩的避風港。房企與房屋既有者都在滿心期待更繁榮的市場。但是,每個人又都在揣測:當舞曲停止時,誰來買單?

房源告急

無明顯缺陷房源一出現即被搶購,全城房源告急,這裡是北京;

以中介為主的7名職員編造樓市限貸限購新政,讓成百上千的夫妻湧入政府離婚辦理機構,這裡是上海。

過去近兩月,數以百萬計的購房者在眼前的市場中搏殺,不可思議的交易場景開始頻繁以某種黑色幽默的劇情,出現在特大型城市與二線核心城市。

地產商們似乎也正在變得非理性,「我們沒有能力預判未來房價是否會大漲,但對我們來說,激進拿地可能會死,不拿地肯定會死。」這是剛剛創造上海單價地王的房地產商的忐忑。

地產商們又壯大了膽湧入核心地段

過去近兩年中,實體經濟正在奮力轉型,當諸如鋼鐵、礦產等規模龐大的行業增長停滯甚至倒退,銀行信貸逐步面臨資產荒的困境;在較為寬鬆的貨幣政策下,巨量資金通過各種渠道流入房地產領域,人們相信他們的選擇和信心會繼續維持房價上漲。

一度沮喪的地產商們又壯大了膽高額舉債,湧入那些核心城市的核心地段,地王頻出。

地產,再一次成了財富趨之若鶩的避風港。房企與房屋既有者都在滿心期待更繁榮的市場。但是,每個人又都在揣測:當舞曲停止時,誰來買單?

房源告急

「能買到通州(房子)的都是全款,都是全款!」電話那頭,周晨自顧自地咆哮。

在過去的一整個夏天,她都無法釋懷:去年冬天當房價蟄伏時,為何自己躊躇不決,未能換一套大一些的房子?過去半年的「搶房」之旅並不順利,但是與最近半個月發生的一切相比,那一點波折並不算什麼,「我被市場教訓了,很挫敗」,她喃喃自語。

周晨是首都北京數百萬中產階級中的一員。她在這裡擁有優渥的生活品質:從事一份體面的工作,擁有一套三環內的小兩居與一輛代步轎車,賬戶里躺著數百萬流動資金。但是,不足80平米的小兩居讓她覺得「人生顯得局促」。

雖從事著一份與房地產緊密相關的工作,但在很長一段時間內,讓周晨躊躇不決的僅僅是「正常人的理性」。她告訴自己:將數百萬的資金投入到這「瘋狂」的房市中去,自己極有可能成為那個「接盤俠」。

但是,市場的躁動依舊。

新盤開發商決定「競價」出售,「現場競拍,價高者得,找誰都沒用」

直到半個月前,她決意出手。但是,當回頭再去查看那些此前關注的房源時,她發現已經無房可買。「能順利買到房的人都是全款支付,有新的房源一出來馬上就被搶」。在北京北五環外一處新房樓盤中,她兩個月前尚意興闌珊的一套新房如今卻因意向購買者太多,開發商決定「競價」出售,「現場競拍,價高者得,找誰都沒用」。

與周晨的「保守」相比,鄭凡是這個市場中的冒險者。

在去年冬天剛剛購入在北京的第二套兩居后,他決定再次出手購買一套核心地段的小戶型房產用於投資。而此時,他手中富餘的首付資金甚至不足20萬元,而決定倚仗的融資渠道是通過第二套房子獲得房屋抵押貸款,銀行與各類P2P機構都樂意為他這樣的客戶提供此類幫助。

在一家P2P公司的官網中,承諾若資料齊全1天之內即可以抵押貸款,但擁有北京或上海的房產是獲得貸款的必要條件。

鄭凡410萬元購入的第二套房子在半年之後市場估值已達到530萬元,在這家機構中,他可以保守獲得370萬元貸款。但是,他為此需要償付年化13%的貸款利息,並在5年內還清貸款。這家機構的風控總監告訴《稜鏡》「房價上漲時,這類貸款風險也大大降低」。

其實,從的多數商業銀行,鄭凡亦可以獲得利率更低、周期更長的房抵貸,但審核時間則會更長。鄭凡決定迅速出手,在他隨身攜帶的小筆記本里,已看好的房源每天都被劃去一些,這讓他失落而躁動。他知曉這場冒險一切都寄托在將購買的第三套房子在5年內總價上漲至少240萬元才能保證不虧本,而一旦價格向下,他亦血本無歸。「但我對北京的房價放100個心」,他說。

從鏈家地產的二手房的看房與交易數據來看,在北京,有數以百萬計的、類似周晨與鄭凡一樣的購房者正在眼前的市場中搏殺。無明顯缺陷房源一出現即被搶購,全城房源告急,這在北京住宅交易市場上鮮有出現。

無明顯缺陷房源一出現即被搶購

在北京最大的房屋交易代理機構鏈家工作的胡丹抱怨,他們如今不得不去開發一些尚不滿兩年的房源,甚至去詢問那些剛剛由他們撮合交易的房源是否已有出售的意向。「完成交易大概4個月,這期間一買一賣業主畢竟已有數十萬獲利,有些投資者會願意脫手」。

而第三方機構中原地產市場研究部監測官方數據統計,在剛剛過去的8月份,北京二手住宅共計網簽25670套,環比7月上漲了15%。前8個月,北京二手房共成交18.35萬套,比去年同期多出46.1%,同時創下2010年以來新高。

成百上千的夫妻湧進政府離婚辦理機構,以求在新政實施前規避在購房信貸上的限制

相似的狀況同樣出現在另一特大型城市——上海。一則在網路流傳的限購新政讓這裡的交易場景變得荒謬,成百上千的夫妻湧進政府離婚辦理機構,以求在新政實施前規避在購房信貸上的嚴厲限制。

上海房產交易中心的數據顯示,在8月30日,即上海住建委闢謠后的第二天,上海新房成交歷史性突破2000套,成交面積超過25萬平方米,此前已連續7日突破1000套。在三個月前,完成這些數據往往需要一個禮拜的時間。

數日過後,上海警方發現以房產中介為主的7位人士」編造了這些謠言」,而目的是「提升個人業績,吸引眼球」,這些人隨後被刑事拘留。

房企搏命

北上深廣房價高歌,而房企的日子並不見得好過,他們無路可退。

2016年8月17日,剛剛將總部從福建遷至上海的融信集團以溢價139%、110.1億元的總價拍下了上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓業界詫異的不僅僅是它所創造的樓麵價前無古人,還有這家企業的膽識。畢竟,它去年全年的合約銷售額尚只有119億元。

「我們沒有能力預判未來房價是否會大漲,但對我們來說,激進拿地可能會死,不拿地肯定會死。」電話那頭,這位地產商告訴《稜鏡》,忐忑而無奈。他所在的企業拍得的這一地塊創造了每平方米樓麵價格超過10萬元,這一數字讓這家規模並不算大的企業登上了全國單價地王。「對房價下跌也能賣掉的地塊,要不惜成本去拍」,他說。

融信110億元拿下靜安區地王

在當天的競拍現場,融信集團大殺四方,風光無限。

他們在競拍總價低於100億元前都未曾舉起競價牌。現場的場景頗似電影《美人魚》中的橋段:當中糧等近十家名號響亮、財大氣粗的地產商們經過苦苦廝殺,好不容易將起拍價從46億元慢慢抬升到90億元,而拍賣師貼心地將舉牌加價幅度從1000萬元降低到了500萬元、總價已過100億元時,一直默不作聲的融信集團代表才開始悠然舉牌。但融信出手多次單次加價即以1億元幅度,而此時由中糧、首開、建發組成的「央企聯合體」也只能以500萬元的加價勉強應戰。

究竟是對項目前景有多麼的樂觀,才會讓這家企業願意義無反顧去赴這場冒險?「你可以去統計一下,今年與去年出讓土地規模和數量的變化。就房地產企業而言,它的生產原材料就是土地,如果沒有土地,房地產企業還能活下去嗎?」他在電話中告訴《稜鏡》。

近兩年中,當企業在北京與上海拿下地王時,支持這些職業經理人們去說服股東的一個重要的理由是:這裡的地賣一塊少一塊。

在北京,從今年5月直至今日,北京市政府投入市場的住宅用地已連續3個月為0。今年前8月,北京總共成交土地24宗,比去年同期下降48.9%,其中住宅用地僅成交7宗,較去年同期下降66.7%。這些數據,無論是土地交易宗數,還是交易體量均創下歷史新低。

而在上海,2016年前8個月,上海市的規劃建築面積約為80.57萬平方米,同比減少21.44%。

類似於北京與上海一樣的核心城市土地供需矛盾亦正在激化,在2016年,各類維度的地王也正在創造歷史。

截至8月底,全國拿地溢價率超過100%的地塊達到88宗,天津市武清區拍出的一宗土地溢價率達到594.54%;總價超過50億元的地塊共19宗,超過20億元的達到154宗;全國歷史總價地王出現在深圳市,這塊310億的土地8月29日由招商蛇口聯合華僑城拿下,100315元/平方米的上海歷史最高樓面地王則是融信拍得。

2016年,各類維度的地王也正在創造歷史

融信集團在上海兇狠搶下來的「地王」絕不是無心插柳,但他們可以寬慰自己的參照物是已經坐上宇宙第一大房企的恆大集團。

這家極具野心的房企在過去20餘年都未曾在一線城市有過大動作,但在過去1年,他們高調地宣布從二三線城市轉向一線。今年上半年,在恆大新獲取的80個項目中,一二線城市的項目投資額合計佔比為73.9%。目前他們已經擁有的高達1.86億平方米土地儲備,這相當於湖北省第四大城市十堰市整個城區的面積。

奔搶一線背後則是高負債運營。2015年,融信集團的負債率為85.42%,在港股地產公司中,這一數值排在第一,而凈負債比率亦高達247%;恆大集團在今年上半年業績期負債總額已達到8178.67億元,同比上漲33.01%,負債率為81.79%。他們不得不把凈利潤中的大半去支付永續債利息。美銀在一份報告中稱恆大今年上半年凈負債比率已高達430%。

中金公司在最近的一份房地產研究報告中稱,17家主要的A股及H股地產公司累計毛利率依然呈現下滑趨勢,二季度毛利率僅為21.1%,創出歷史新低。他們的統計數據顯示,從2007年初到2016年第二季度,A股地產累計毛利率已從接近30%下降到21.1%。

「房企毛利率中間會有階段性反彈,但中長期還是向下,未來三年會降到18%以下」,撰寫這份研究報告的分析師寧靜鞭告訴《稜鏡》。他提供《稜鏡》一組更為詳實的數據顯示,這些企業的平均單季度銷售毛利率已從2008年第一季度的30.4%一路下滑到2016年第二季度的19.1%,而單季度凈利潤率則從12.1%下滑到9.4%。

資本邏輯

雖房價高歌、房企拿地兇猛,但購房者與房企都並不缺錢。

過去近兩年中,實體經濟正在奮力轉型,當諸如鋼鐵、礦產等規模龐大的行業增長停滯甚至倒退,銀行信貸逐步面臨資產荒的困境;在較為寬鬆的貨幣政策下,巨量資金通過各種渠道流入房地產領域,人們相信他們的選擇和信心會繼續維持房價上漲。

「今年以來無風險收益率的持續下行,使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升,我們認為相當比重的資金(包括銀行理財和險資等)通過各種渠道流入房地產領域。」中信建投發展研究部在最近的一份報告中稱。撰寫這份報告的中信建投主要分析師陳慎告訴《稜鏡》,「這種資產荒至少從今年到明年都不會改善」。

其中,發行公司債是非常主要的一個資金募集方法。《稜鏡》不完全數據梳理,在A股地產公司中,不包括海外債的公司債規模在2010至2014年的總和尚只有410億元,而2015年這一數值突然激增到2225億元,在2016年僅僅前兩個季度就達到1421億元。

而那些在2015年至今參與過地王項目的房企,無一例外均發行了一定規模公司債。

「所有金融機構持有的資金是都有投資壓力的,這個階段投向其他產業的資金壞賬率很高,房地產是被一致性看好的產業,所以資金都往地產湧入,這又進一步推升新的『地王』」,一位要求匿名的分析師說。

陳慎和他的分析師團隊質疑,房企在拿地環節的土地競拍保證金融資、土地首付款配資,「我們跟蹤部分企業在土地競拍成功后,在土地出讓金首付環節也引入槓桿,模式和保證金融資類似,導致實際房企支付的首付款不足50%。

「這種情況是比較普遍的,企業都會通過合理的方式繞過去,雖然實際操作不違法,只是不符合政策鼓勵的方向「,陳慎告訴《稜鏡》,這些形式是灰色的,資金規模究竟有多大沒法統計。「今年我們跟蹤的部分土地成交背後首付款放槓桿的情況並不是個例,由於在參與拍地環節企業實際投入的資金比例較少,在此輪地王潮背景下(房地產市場)面臨的風險更大。」

房企獲得土地后,開發貸融資通道亦在敞開。在過去的2016年上半年,以居民按揭貸款與房企開發貸款為主的房地產貸款規模已達到23.94萬億元,這一數字較2010年一季度增長193%,其中開發貸佔比在30-35%。

房企不缺錢,還在於自2014年下半年起,被暫停3年的房企股權再融資開閘,上市房企馬不停蹄非公開發行預案,在去年的牛市中,房企定增共發行1439億元。而截至2016年8月底,上市房企已經發行了1303億元定增,大概率創歷史新高。

風險終究是否會爆發取決於數以千萬計的年輕購房者的行為。

幸運的是,與偏愛將積攢下來的資金存放在銀行的父輩們相比,他們願意慷慨的將其投入到不動產、買入那些眼花繚亂的理財產品。從2008年到2015年,居民的儲蓄率(新增儲蓄額與全國居民總收入的比值)已由34%接連已下降至13%。

此外,在房價向上預期中,他們也樂於借貸。

讓外界感受到這種變化的是這樣一組數據:7月13日央行公布了七月金融數據顯示,7月人民幣貸款增加4636億元,其中住戶部門貸款增加4575億元。而這4575億元中,短期貸款減少197億元,個人購房貸款增加4773億元;而非金融企業及機關團體貸款減少26億元,出現2007年以來首次負值;此消彼長。

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