澳洲房產值得投資嗎？

繼上篇對澳大利亞房地產投資的市場風險進行分析后，筆者將繼續從其它方面為投資者進行解讀。

風險二：區域風險

投資房地產，最重要的就是地段了。對於並不了解當地市場的海外投資者而言，這就可能存在較高的風險，原因在於國內對房地產的投資觀念並不能完全平移至澳洲。澳洲城市所劃分的社區非常多，以悉尼為例，就有超過300個社區。不同社區的人口、治安、商業、教育等都有所不同，而這些因素均直接或間接影響房價。很多投資者投資澳洲房產的時候，對房子所在的區域一無所知，僅聽中介介紹，這顯然是遠遠不夠的。

區域風險主要可從以下幾方面考量：一是與市中心CBD的距離，這是最直觀的；二是該區人口年齡，比如一個社區平均年齡高，那麼多半是一個以家庭養老為主的傳統社區，房產投資可能並不活躍；三是社區人群類型，是家庭為主還是上班族為主，如果鄰近類似產業園區，那麼小戶型的出租較有保證；四是種族情況，儘管在澳洲這是房產市場上絕對不會放在檯面上說的事情，但現實情況是某些種族聚集區，價格雖然要比周邊低但也不太會有什麼投資機會；五是房子所在位置是否有好的學校，房屋如果鄰近在全澳排名靠前的公立中國小，出租是很有保證的，因為租客憑藉有效的租賃合同也能夠讓孩子就讀相應學校；六是犯罪率低、治安情況較好的社區，房屋保險和車輛保險都要比治安不好的區便宜許多。以上這些只是評估一個區最基本的幾點，且都是公開信息，但如果自己不去了解，就有可能被中介以所謂的低房價誘惑，結果買到了一個根本沒有投資價值的區。

風險三：政策風險

就如同近期內地樓市各項調控政策一樣，澳洲政府、審慎監管局、銀行也會根據市場情況出台房地產調控政策。澳洲是一個開放的移民國家，為保護本國居民權益，調控通常首先會針對海外投資者。

目前，海外投資者僅可購買新房或樓花，購房前還需要遞交申請FIRB（海外投資審查委），並交納最低5000澳元的申請費，申請獲批后合同才能有效。政策風險影響最大的是房貸。在以往，純海外收入的境外人士投資澳洲房產，銀行放貸的可能性還是較高的。但從2016年起，出於對海外投資者在房貸造假、洗錢方面的擔憂，澳洲各銀行全面收緊了純海外收入的房屋貸款，不論申請人是否擁有澳洲永居身份，只要是沒有本地收入的純海外收入人群，均受此影響。這一趨勢目前仍然維持，甚至在近期，對自雇的申請人也收緊貸款，這使得那些試圖通過在澳洲設立公司從而將境外收入轉化為境內收入的申請人也無法獲得貸款。

這使得那些購買樓花的投資者，在交割時候面臨貸款無法獲批的風險，要麼湊齊全款，要麼被迫轉讓樓花。在這種情況下，貸款的風險就演變成了交割風險，還得承擔相應的高額摩擦成本。

除了房貸政策，稅收政策的變化對海外投資者來說存在較多不確定風險。2016年6月，新南威爾士州出台了向海外置業者徵收4%額外印花稅的政策，使得總的印花稅達到8%。而反對黨工黨如果在今年大選中勝出，更有可能將把額外印花稅再提升3%，使得總印花稅達到11%。

其它一些公共政策也會對所投資的房產帶來意想不到的風險。比如新樓盤銷售時，有關區域政府規劃的宣傳何時能夠落成，針對上萬名難民的人道主義安置將會在哪些區域等等。

綜上，對市場、區域和政策三方面的風險進行綜合評估，是擁有合法澳元資產、並期望投資澳洲房產的投資者所務必要做的功課。否則僅僅因為悉尼、墨爾本、布里斯班等地的房價再貴也比北上廣便宜就想去投資房產，可能會發現實際上並沒有想象的那樣輕鬆和美好。