北京房價影響了詩和遠方？

導讀：長文慎入。要看新政解讀的直接跳至第3部分。要看環京、二線和商住的在第4部分。

0 北京房價，影響了詩和遠方？

新政出台之前，北京房價之貴的社會影響達到空前。這裡就不跟風評點中科院優秀青年科學家，倒是想先說一個看似和房價無關的案例。

我表妹A，二本經管類畢業，讀書期間忙著各種社團促銷活動，一面卻又想當學霸考研。再三叮囑她分心無前途，要麼4年只奮鬥考研；要麼就一心在喜歡的話劇拼。後來她選考研，但成績慘烈到我無法理解。問她四年都在忙什，為什麼不認真備考？表妹回答：姐，不能你說什麼我就做什麼吧？喬布斯都不說Follow Your Heart么？

然後找工作，也一直很不理想，找了個某IT類大企業客服，工資寥寥。我和她說就算是大企業客服也沒前途，不如試試銷售類工作先立足掙錢。她再次問我：姐，我雖然二本畢業，為什麼我要盯著掙錢呢？難道我就不能有理想，不能有詩和遠方么？

她這兩個問題，如此經典。我猜她按照這樣的思路下去，不出多久，她必然會問：房子為什麼這麼貴？讓我們年輕人怎麼辦？再往後，她或許會逃離北京，然後講一個北京房價如此貴的親身經歷。

但在我看來，她並未真正的奮鬥過。決心考研而不去認真備考，那叫理想和遠方么？喜歡話劇卻也不敢去奮鬥，那叫詩意么？我暑期給她找了學校宿舍讓她在南開大學安心學習。她嫌熱，呆了幾天就回家了，這能考上研么？

果斷上路去拼的，那才叫詩和遠方。光說不做的，那叫海市蜃樓。

她4年的時間，除了拿一個二本文憑，基本算是虛度了。而期間北京房價，又早已翻上另一重天。

說起來，她確實是個好孩子，一直很努力，大學也算拼了獎學金。

某種意義上，這是不好的時代。不容許人虛度光陰，更不許人選擇方向上犯錯。

但反之，這又是最好的時代。一旦抓住了時代的機會，一代之內提升階層的不可能，甚至成為可能。

這個時代的突出代表，就是北京房價。

北京房價的背後，支撐著七大時代紅利。

1 七大紅利

進入正題，說說七大紅利究竟是什麼。

在供給有限的情況下，有七大紅利在，北京房價必然到今天，還會在未來繼續攀升。信貸周期只是讓這個攀升的過程比較波動，一會暴漲，一會橫盤，不改根本大勢。

如果土地供給大幅度提高，房價可以比現在平穩很多。如果土地自由流轉，或許還可以更平穩一些。但是請移步完全市場經濟的國家，看看別國的首都房價，是不是人人也買得起。

第一、市場經濟紅利。從身份社會進入到契約社會，是古代和現代的分水嶺。而契約社會的本質，就是市場經濟。二者就是打通現代經濟增長的任督二脈。千年來數次大變局，而改革開放之意義，就是跨越了任督二脈。數十年兩位數的經濟增長，是北京房價的重要基礎。有心插柳柳成蔭，萬樹千山綠遍，莫問東風何去。

第二、人口紅利。人口多不是底子薄。人多力量大。已在劉易斯拐點附近，但真正的剩餘勞動力結構性遷徙尚未完成。城鎮化基礎還非常薄弱。京津冀、長三角、珠三角，未來還有1-2億人要吸納。這個城鎮化和人口流入問題，去年其實寫過了房價暴漲的真相：住宅供求、信貸周期、次貸危機可能及東京比較。

第三、區域紅利。北京顯然非常不宜居。和南方簡直沒法比。本師太對北京像縣城這個說法十分不滿，屢次表達了意見。比如前文尋找房價的珠峰。但問題是，越不宜居的地方，造成的越不是逃離。恰恰相反，未來北京吸納人口的力度要超過上海。因為南方到處都很宜居。至於趕人，那是結構性的。

第四、政治紅利。首都，大家都懂的。在強勢政府管理下的市場經濟背景下，首都的作用一定要從區域問題單獨拎出來講。

第五、產業紅利。在城鎮化未完成，人口還未轉移，經濟增速還未下滑的時候，就迎來了計算機互聯網時代。這是的巨大歷史機遇，學好數理化，走遍天下都不怕早已深入人心。勤奮的高素質勞動力大軍瞬間將中關村、上地、西北旺、北清路等荒郊野外，抬成了歷史性房價高地。

第六、傳統紅利。安家立業，養娃讀書。傳統年前文化，使得比哪一個國都更需要房子這個東西。按照該傳統早點布局人生的，也就早早的早享受到了紅利。

第七、國際紅利。國際紅利和這個宜居問題很像，國際背景給北京的房價紅利不是因為國際對都很友好，而是國際和語言文化差異太大，各種原因也始終不當一家親。這就決定了的經濟，完全資本市場自由必然是一個漸進審慎的過程，而信貸政策，必然要牢牢掌握在政府自己的手裡。這也基本上決定了就算錢是夠移民了，也不是真的人人都想移民。可配置的世界性資產通道減少，也就買買國內一線房產了。

以上七大時代紅利，類似於地殼板塊運動，推升了喜馬拉雅高原和珠峰的第一高度。這絕不是一個漲潮退潮的過程。拿退潮來比，大錯特錯。

英國、美國進入現代文明，無論格局如何風雲突變，它們再沒回到過去。甚至是大家言必提的日本地產泡沫，但住宅漲跌主要由商業地產的投機帶動，而不是住宅本身泡沫最重。也都沒那麼誇張。本師太專門寫過這個問題：靜安19萬地王是泡沫么？以及真正的地產泡沫解讀：東京和鄂爾多斯。

就算未來到了經濟停滯，人口增速大幅度減緩的老齡化時代，它可以不再漲，甚至可以跌，但其在房產中的相對價格，極大概率還是珠峰。

2 時代紅利當前，個人如何選擇

主要只有一句話，順勢而為，努力奮鬥。

如果再補幾點，切忌犯錯：

第一，不要把北京房價一味怪罪於政府，或者希望政府一個政策就解決所有人的住房問題。這是不切實際的幻想和巨嬰症。政府永遠只能提供基本保障。政府的不作為，非鍵盤黨可以解決。

第二，認清時代變局，認清自己的位置。切忌這麼想問題：「連我這收入都買不起房，還有誰買得起？三年之內，房價必定腰斬」。

第三，節省精力，重點突破。不要懷揣虛無縹緲的詩和遠方了。小資文青的純消費不奮鬥都省省，不是人人都適合週遊世界的。

有一個群體，在水木論壇房版經常受到嘲諷，被稱之為「經濟適用男」。碼農。但是仔細分辨，他們身上體現著北京房價的第8個紅利：奮鬥者的紅利。

老實找工作，老實賺錢，老實省錢，不投機，不花心，不到處遊山玩水，不亂談戀愛，早早結婚，早早把財權交給老婆，買房聽老婆的….當下的北京，各行各業奮鬥著很多這樣的年輕人，但碼農群體很典型。

北京的房子，近到清北五道口，遠到南邵天宮院，都是這樣的家庭，一套套買下來的。

說白了，買房和事業這兩件事，其實本無衝突。究竟是擁抱時代紅利，還是站在時代的對立面。選擇權在自己。

3 新政如何解讀

前面寫了這麼多，意思已經很明白了。新政只是給市場降溫，控制房價穩定，核心在於限貸、限貸、限貸。降低房貸在信貸中的比例。本質上，是一個幾家歡喜幾家愁，也無風雨也無晴的局面。對新政的預期，之前是有風聲出來的。我是信的，但未查實就不好宣揚。前文分析各年度工作報告的住房內容，專門強調「房子是用來住的」，背景加了黃色強調。黃色強調！

具體6條解讀。

第一，北京長期供求矛盾不變，漲勢不變，近期橫盤或微調。政策後果可參見去年的上海，已經當年認房認貸的北京。

第二，此政策的出台，意味著短期內不會出台房地產稅這樣的長效機制。

第三，改善換房會受到較大的打擊，非普的8成首付壓力還是會很大。建議該改善還是要改善，盡量一步到位。

第四，無房無貸剛需，這是很好的買房窗口期，政府擋住了一大票競爭者在門外。可以花一段時間挑挑合適的房子，但就不要貪心奢望新政後腳底斬腰斬再買了。買完落定，安心工作去吧。

第五，需要等5年才能拿到購房資格的，謹慎用自己的名字在外地貸款。該使用家族親情的時候，就用一用。可以適當用別人的名字在商住、環京方面做一個過渡，但不要影響自己的首貸資格。

第六，已經持有北京房產的，繼續持有觀望。房價的歷史大頂還沒到來。

4 環京、二線和商住的機會

環京的情況現在還蠻複雜。向下的影響北京認貸會限制部分人在環京購房，但這個其實比較容易規避。向上的影響是部分在北京購房無望者會繼續湧向環京，且北京限購加碼本身是對環京的一個向上信號。個人認為環京在政策不跟進的情況下會繼續上漲。

根據人口流入和區域中心情況看，其他部分二線也是可能有機會的。對具體城市沒有詳細考察不好斷言，可仔細看房價暴漲的真相：住宅供求、信貸周期、次貸危機可能及東京比較中提到的數據源和查詢方法。

任何一個二線，舒適改善型房屋和剛需房的差價會逐漸拉開。一旦某小區的三居大戶型單價高於小戶型，這就是未來能保值升值的地方。而小區小戶型單價大幅超過大戶型，說明這只是剛需上車，一旦大家有錢就放棄，不適合未來升值保值。

交通的便利。北京的每一條捷運修通之前，大家都說附近房價已經充分體現了未來的捷運。此話大錯特錯。實地經驗證明，大多數人的眼光是短視的。什麼意思？地圖上的捷運，永遠沒有真實坐過的捷運值錢。北京非常典型的三條線：大興線、昌平線、房山線，捷運通后都有後續的超過大盤的漲幅。

宜居的商住。商住由於不綁定住宅落戶和上學屬性，因此一直不受待見。但是在次新供給非常稀缺的大背景下，大小區型宜居商住前景可觀。去年曾有讀者問我沒有房票可以買哪裡？我在公開評論中推薦過林肯公園。讀者可以去查一下該商住去年以來的漲幅，36平開間從去年初的100萬漲到現在的160-180萬。

結尾順便自誇一下：不是每個漲的快的地方都能看準，但去年曾經提過的小區，似乎都跑贏了大盤。

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星探君

會打籃球的地產投資負責人

地產星探